浅谈房地产信托融资模式及发展趋势
2018年，房企将面临融资难、融资贵的窘境，同时，随着市场整体下滑，房企通过销售快速回笼资金的难度也不断增加。这意味着，今年大部分房企将面临资金荒，加上自身的债务压力，房企资金链安全面临较大压力。另外银行贷款、发债融资、私募基金等房地产企业传统融资渠道受限,信托成为房地产企业的重要融资渠道,预计2018年房地产信托融资成本将维持高位。在压缩通道的行业发展大环境下,2018年房地产信托的机遇为何?业内人士认为：房地产信托将围绕真实的股权投资、商业地产投资、标准化融资等三个方向转型。
一、贷款型信托模式
这是最为基础，也是最简单的形式，即我们通常所说的信托贷款，委托人（投资者）投资信托公司，由信托公司向开发商发放信托贷款，开发商提供资产抵押、股权质押、第三方担保等，并按约定向信托公司支付利息、归还本金，信托公司再向投资者分配 信托收益和本金。
实际上，相较于银行贷款而言，信托贷款受规模、资金成本、期限、退出形式、资金用途、托管、风险资本计提等方面的限制，并没有什么优势。那为什么信托贷款模式还会在一定时期内受到追捧呢？这主要是因为目前能够通过银行或得贷款的房地产企业较少，并且限制较多、要求较高，而房地产的高抵押和质押等优势又使得很多银行趋之若鹜，因此信托贷款应运而生。不过，在政策的约束下，目前这种模式几乎已经无法运转。
此外，贷款模式对房地产企业有一定要求，如土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证等四证齐全，自有资金比例不低于30%、二级以上开放资质等，甚至有些还对排名有一定要求等。
二、股权型信托模式
这种方式是相对能够发挥信托公司在实业直投、投融资对赌、补充项目资本金、撬动其它资金来源等方面的优势。主要有两种方式：一是信托公司以信托资金的形式直接入股开发商、受让股权、参与增资扩股等，成为其股东，在期限等条件满足时，按约定 由开发商或其它第三方根据约定价款收购信托的持股部分；
二是信托公司仅用信托资金中很少的一部分入股开发商，然后将剩余的信托资金按照股东借款的形式进入开发商，同时这部分资金的偿还顺序排在银行贷款或其它债务之后。这两种形式的信托资金均可作为资本金。
此种模式的关键在于信托公司对于项目的控制地位以及股权如何退出等问题，有点类似于私募股权基金的操作模式，而目前市场上所谓的房地产信托基金多数是此类。
三、权益型信托模式
应该说该种模式是充分利用了投行思维，其主要思路是，房地产企业一般利用的资产收益权包括租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权等方式，结合信托公司的买入返售业务模式，以资产权益转让和附加回购承诺等方式与信托公司开展合作。
具体做法是，信托公司成立信托计划，向投资者募集资金，同时信托公司与房地产企业签订权益转让合同 ，由信托公司受让权益、房地产企业后续回购权益并提供担保，房地产企业以转让权益的信托资金投资项目等。
四、类资产证券化信托模式
这种方式相对比较灵活，其关键点是加入了信托受益权，即房地产财产权信托+信托受益权转让。请注意这里的信托受益权是需要进行信托登记的。该模式的具体做法是：
第一，房地产企业作为委托人（也是次级受益人）与信托公司签订财产权信托合同，信托公司作为房地产企业的代理人，负责转让信托受益权，并收付转让款。
第二，信托公司向投资者转让信托受益权，这里的投资者也是优先级受益人。
第三，房地产企业一是负责投资项目，获取收益，并收购上述的信托受益权。
第四，信托公司是房地产企业的代理人，也是投资者的受托人。
第五，投资者与房地产企业分别是优先级与次级受益人，均是信托公司的委托人。