30万亿资金大撤退！开发商傻了
在国家发改委停止审批开发商境外发债，截断房企重要“粮道”之后。证监会、银监会也出手了，这次后果更严重！
5月19日，证监会在每周五例行的新闻发布会上宣布：“不得从事让渡管理责任的所谓‘通道业务’”。再加上银监会的类似规定，最终将有至少30万亿资金受到影响，而房企可能首当其冲。
所谓“通道业务”，其实就是银行资金逃避央行、银监会的监管，打擦边球，借用信托公司、券商、公募基金及其子公司、期货公司、私募基金等渠道，以进入贷款限制的领域和企业，把资产转移到表外，谋求较高收益。
利率市场化、互联网金融崛起、银行业向民间资本开放之后，银行面临激烈的竞争。为了支付越来越高的资金成本，保证市场占有率，大家竞相通过“通道业务”规避监管，进入高风险、高回报的领域。
一笔典型的通道业务是这样的：
房企甲，准备去拿一块土地，缺少资金。于是，券商乙就设立了一个资管产品，投资于甲的项目，设定回报率和期限。然后找到银行丙，由银行丙的银行理财产品来购买券商乙的资管产品。于是，银行丙的一笔资金，就这样绕过了监管，流入了房地产市场。
券商乙的资管产品，事实上由银行丙来操纵，后者是实际监控者。乙只提供通道，收取费用。最终丙是跟甲对接的。但如果甲出现了违约，这时候责任就比较模糊，券商乙的责任很难认定。而房企甲和银行丙之间并没有直接的合同。
在实际操作中，情况可能复杂的多。往往是银行理财产品买了一项券商资管产品，券商资管产品又买了基金的资管产品，基金的又买了信托的，最终的底层资产到底是土地、房屋，还是高科技项目，钱是给了房企还是地方政府融资平台，都说不清楚了。这就是所谓的层层嵌套，很难实现穿透式监管。
根据公开报道，目前银行理财产品之外的各种资管产品规模如下：
1、公募基金资管产品 9.3万亿；
2、基金管理公司及其子公司专户 16.36万亿；
3、券商资管产品 18.77万亿；
4、期货公司资管产品 0.3万亿；
5、私募基金资管产品 8.75万亿；
6、信托资管产品 20万亿。
上述资管产品的总规模超过了73万亿，其中大约有一半是通道业务。光大银行和波士顿咨询公司曾发布报告，称截到2015年底通道业务的规模是26万亿。由此我们可以推算出，目前通道业务的总量在30万亿以上，应该未超过35万亿。当然，由于存在层层嵌套的现象，这些通道业务有重复计算的现象。
证监会管理尺度的收紧，将管住上述6类通道业务的前5类；银监会的6号文和46号文，则可以管住信托类的通道业务。
也就是说，通道业务的冬天到来了。如果银行资金需要购买券商、信托等的资管产品，则应该由券商、信托等机构切实承担监管的权责，而不能简单地“出租通道”，最后造成监控真空和难以问责。
擦边球没有办法打了，30万亿的“通道业务”性质也发生了巨变，所以规模必将减少。而通道业务的最大资金融入方，则是房企和地方政府的融资平台。
换句话说，“通道业务”其实是“大基建+房地产”的奶瓶、粮道。有这个渠道存在，中国的经济转型就无法真正实现，改革就是空话，降低房价也几乎不可能。
如果切断“通道业务”，房企和地方政府融资平台最大的灰色融资渠道将被切断。房企资金紧张了，就不可能去拿地王；地方政府融资平台借不到钱，就很难去搞土地开发的“三平一通”、“四平一通”。
当然，“通道业务”禁止之后，在证券市场里兴风作浪的“举牌者”也将底气顿失。至于银行、券商、基金公司、信托公司的业务都将出现萎缩，利润将出现下滑。
楼市最大麻烦：“真加息”要来了！
“真加息”，或许真的要来了！
此前，央行一直通过上调逆回购、MLF等利率走廊中的利率，走变相加息路线。而今天，一件过去43个月以来，从未出现过的大事暗示，接下来央行或者商业银行也许就要动真格的了！
暴哥所说的这件大事是：从2013年10月25日贷款基础利率（LPR）机制正式运行以来，时隔43个月之后，1年期上海同业间拆借利率（Shibor）第一次超过1年期贷款基础利率（LPR）！
根据中国银行贷款基础利率（LPR）历史数据，2013年10月28的时候贷款基准利率的数字如下：
中国银行贷款基础利率（LPR）
同期，1年期上海同业间拆借利率（Shibor）的数字是这样的：
1年期Shibor
所谓贷款基准利率，从官方给出的解释来看是9大商业银行（浦发银行、工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、招商银行、中信银行、兴业银行、中国银行）组团给出对最优质客户执行的贷款利率，其他所有利率（包括房贷利率）都是以贷款基准利率为基础增减得来的。
从本质上来说，贷款基准利率和央行给出的贷款利率不同，是一种由商业银行自主决定的市场利率。
不过，尽管名义上是随行就市，但实际上从历史数据走势来看，贷款基准利率的变化基本上是受央行货币政策的主导。
贷款基础利率从发布以来一直处于下跌的通道，这也和央行的货币政策处于比较宽松的周期有关。
尽管，贷款基础利率一直在下跌，但是和1年期Shibor相比，自始至终都是高于1年期Shibor的。
贷款基础利率长期高于1年期Shibor也挺好理解。
Shibor是目前利率走廊体系中的市场基准利率，是反映市场流动性的最基本指标，也是最市场化的资金价格。既然是市场基准利率，考虑到银行从事的是资金的“低买高卖”，因而符合商业逻辑的应该是市场贷款利率（LPR）高于市场基准利率（Shibor），也就是可以粗劣的理解为一件商品的成本价（Shibor）应该低于售价（LPR）。
在贷款基础利率和上海同业间拆借利率出现倒挂的情况下，结合目前的央行货币政策以及1年来1年期Shibor的走势，如果不上调贷款基础利率，那么其和1年期Shibor之间的利差很可能会越变越大！
上面暴哥说了，贷款基础利率，尽管是名义上的市场利率，但是其实受到央行的巨大影响，也就是说如果央行不上调传统意义上的存贷款利率，那么商业银行很难自主加息。
话又说回来，2013年贷款利率已经完全放开，实行市场化机制，那么从道理上讲，9大商业银行是可以集体上调贷款基准利率的。
不过，无论是央行动手还是商业银行动手，未来可以预期的是，贷款利率整体上调很可能已经不会太远了，也就是说“真加息”周期可能就要开启了。
既然贷款基准利率会上调，那么根据贷款基准利率增减而来的（中长期贷款）房贷利率也势必会跟随上调！
那么利率究竟会提高和何种地步呢？暴哥看有观点说，因为美联储的利率目标是3%到3.5%，也就是接下来几年加息八次，所以我们中国也得跟随美联储加8次。这个逻辑不能说错，但有一些太片面。
因为历史上，中美之间在加息层面并不是那么同步，比如2011年，美联储零利率阶段，我国连续加息；而2004年到2007年，美联储连续多次加息，我国加息的次数却不多。所以，其实要看的不是双方加息的次数，而是双方在利率层面的差距。从历史上看，双方保持在3%左右的利差水平较为合适。也就是说，当美联储利率为3%时，我国在6%附近较为合适。
即使房贷利率到6%，可能也够投机者们吃一壶的，因为对投机者来说，他们的成本显然不止增加几个点那么简单，且更让投机者们难受的是，在成本增加的同时，房子根本就出不了手！哎，真的是活受罪！
不懂金融，还怎么玩得好房地产？
最近这一周，金融房地产大行其道，与往常确实有些不一样之处，第一是集中式爆发，第二是创新迭出，不得不说。当前，到底是房地产在金融化，还是金融在房地产化？ 大家都知道，国内全行业当前依然是“资产荒”，也就是说，较高收益产品投资太少，但一个更大的背景的是实体经济低迷不振，放眼全球也如此，“一带一路”国际合作高峰论坛不就是这个背景下隆重举办的吗？ 金融强监管风暴吹皱一池春水 与去年不一样之处是，最近金融“强监管”持续发力。昨天，坊间曝出“资本玩家”鲜言被刑拘，这仅是引爆资本市场强监管的典型案例。5月12日，银行业理财登记托管中心发布《关于进一步规范银行理财产品穿透登记工作的通知》，要求银行每周五前登记资管计划和协议委外截至上周日的底层资产情况。 市场最为关注的，是《通知》要求登记底层基础资产及负债必须以整个资产管理计划或协议委外在登记日期的实际规模为单位，不得少登记或按投资比例拆分登记。穿透式监管进行时，意味着以银行理财为资金输送的银子银行不再像以前那么好搞了。 5月9日，保监会下发《关于开展保险资金运用风险排查专项整治工作的通知》，聚焦重大股票股权投资、另类及金融产品投资、不动产投资和境外投资等领域，实施穿透式检查，摸清并处置存量风险，严格控制增量风险等。 金融业重拳出击，强化风险漏洞自查，使得资金灰色投放变得比以前更艰难。去年全国诞生了250多个地王，更像是一场房企与金融机构不约而同的一场阳谋，也是房企加杠杆与金融企业推波助澜的结果，但如今金融顶层监管利剑高悬，如果还能玩出新花样，那才叫牛哄哄。 实际上，金融企业对房地产的偏爱，由来已久，除了避险投资，作为大类资产配置，收益比其他行业还高出一大截。因为不动产是一个很重的一块，除了银行之外，信托、基金、保险等金融牌照企业争相献媚。 回到开头的问题，监管趋严背后，势必会是一场回归“良币驱逐劣币”的良性游戏规则重塑和再造，房地产精英与金融精英势必会走得更紧密，匹配度也更高。 地产龙头的基金游戏 5月12日，地产大鳄恒大向深圳的信银基金发起基金融资108.5亿元，分为10个契约型基金合同，分别对应恒大位于深圳、重庆与成都的10个地产项目。 邦地产君想说的是，信银基金背后站着的是谁呢？一查才知道，是中信银行，也即13家全国股份制银行之一。双方的合作模式是基金以股权增资方式入股恒大的10个项目，实现利益捆绑，风险共担。 不过，话到此还没结束。除了108.5亿元的股权增资之外，这10个基金还参与对应项目的股东贷款，且是等额的，这意味着恒大借此可以拿到217亿元资金，实现股债双杀。 与恒大一样，地产大腕万科也没闲着，争分夺秒找钱，找便宜的、长线资金。5月15日，万科宣布了近54亿元基金募资计划，该基金叫中城乾元基金。 不过，万科仅认缴不到12亿元，剩下的全部来自外部，比如上海信托和中城勇逸合伙制基金合计近42亿元，其中的中城勇逸背后的是招商财富，而最终藏在身后是“大金主”招商银行。 以中城命名的参与者，都离不开中城联盟这个组织，万科也是最早的发起者之一，最初就是房企之间的互助融资。如今，脱胎于中城联盟的新三板挂牌企业中城投资已不再满足于圈子内交易，而是试图进入中国REITs试验场，目标是面向地产收并购，参与存量优质资产包的运营与资本化。 万科这个中城乾元基金募资后，最终将投向北京万科地产项目。暂时而言，还看不出两者将产生直接交集，但未来不好说。 5月19日，在A股上市的云南城投也很猛，丝毫不逊色于恒大、万科，一股脑儿公告了总规模180亿元的2只基金投融资计划，而自己最多仅出资45亿元，背后资金来自长城资产、九江银行。 地产资产证券化势不可挡 近日，地产中介服务商巨头之一的世联行也玩了一个大的金融地产试验，他联合世联小贷借助云南信托这一金融通道，要做6亿元小贷债权资产的循环腾挪。 世联行副总经理、董秘袁鸿昌说得也很直白，这个信托计划将解决世联金融业务负债端“钱从哪里来”的问题，也意味着金融机构对于世联小贷金融资产的认同。 5月18日，金融街控股宣布成立金融街(一期)资产支持专项计划(CMBS产品），总发行规模66.5亿元，抵押率67%，期限12年，预期收益4.80%，成为2017年以来规模最大的房地产证券化产品。 该专项计划底层资产为金融街中心，位于西城区金融大街9号，为金融街控股旗下的旗舰写字楼物业、金融街商圈的的核心办公物业，评估值95亿元。 当天晚上，中国人寿公告了自己一口气认购上述计划总规模中的55.17亿元，自称实现了优质资产大比例配置，作为项目基石投资人助力金融街控股发行首期CMBS项目。 “吸血鬼”变成“事业合伙人” 从以上案例来看，长城资产、招商银行、中信银行、中国人寿、上海信托、云南信托等金融企业成了一线房企或区域二线房企的“座上宾”或战略伙伴，随着房地产业大并购与大扩张时代到来，这种叠加所产生的化学效应和能力倍增效应势必会更加显著。 当前，金融房地产将不再是过去那种功利性的利用与被利用的关系，早些年合伙制房地产基金在国内出现时，一度被称之为“吸血鬼”，房企遇到资金链紧张时无奈之下借用高成本的基金或信托资金，一旦市场好转就直接踢开了。 据邦地产君观察，目前虽不排除上述单纯沦为私募通道融资现象的存在。对于金融企业来说，私募通道型已渐行渐远，主动管理型将大行其道。对于房企来说，金融化不再是一次性的融资游戏，而是一项长期战略思维及战术创新迭代。