马光远：30多个城市“限售” 楼市的天究竟会怎么变？

之前在我的公号“光远看经济”发了一篇《房子10年内不准买卖？》的文章，对保定一宗要求“取得不动产权证之日起10年内不得买卖”的土地进行了点评。

　　我在文章中认为，规定10年内不得买卖，是迄今为止本轮房地产调控最为严厉的措施，虽然只是特定地块的特例，而不是普遍的规则，但仍然引发了市场的恐慌。

　　如果10年不得买卖的规则真正执行的话，房子就真的成了名符其实的“不动产”。

　　我认为，这种貌似很严格的举措事实上并不能抑制投资炒房。

　　因为过于严厉的举措，事实证明根本不可能坚持，一旦房地产市场出现调整，地方政府肯定第一时间坐不住，立即放弃以前的调控转向救市，这是过去多年房地产调控的历史已经证明了的。

　　而且，像“10年内不准买卖”这样的举措真的执行的话，也意味着，这个市场的流动性彻底冻结，市场也就彻底死掉，不要说炒房的，盖房子的和居住需求的购买者也会被吓跑。

　　从后台评论的反应看，房地产市场的确是一个“没有对错，只有立场”的市场，你只要说房价要跌，抨击炒房者，评论里就会好评如潮，你一旦对抑制炒房的政策稍加质疑，稍微为开发商说几句话，或者稍微预测房价还会涨，立即就是谩骂，质问我究竟有多少套房。

　　当然，这也反应出，很多评论者的确错过了2015年年底以来波澜壮阔的上涨行情，相当一部分属于无房族。

　　问题的关键是，这些人根本不好好去学习领会别人文章的逻辑和观点，一看和自己期望房价下跌的意愿不符合，立即开喷。如果“喷”也算房价调控措施的话，那肯定是最没用的举措。

　　有些人唱空房价很多年，已经彻底沦为笑话，不管你多喜欢这样的观点，房地产用冷酷的事实已经在不断地教育你。

　　读懂文章的逻辑和观点真的很重要，可惜，网络社会很多情况下真的属于大前研一所言的“低智商社会”，断章取义，曲解误解无处不在。

　　比如，有人就质疑我：你说房地产6月要变天，为什么西安的房价今年大涨。

　　我今天就多点耐心对这个问题进行解释。

　　第一，我所言的“变天”，指房地产市场和去年火热的行情比较市场的表现，从现在的情况看，是不是已经和去年面目全非？

　　去年市场是什么情况？交易创下历史新高，突破了10万亿大关，连续突破了14亿，15亿平米的两大关口，热点城市房价暴涨，全球前十名涨幅里，至少有一半是中国的城市，总共出现了300多个“地王”，热点城市恐慌性的购买不断，房价上涨的预期强烈。

　　现在的情况呢？热点城市的交易和市场预期已经彻底逆转，这些城市的房地产市场全面进入观望阶段，下一步，如果房地产政策继续坚持，这些城市价格出现松动和调整的概率很大，交易量暴跌，这难道不算变天？我不知道你们理解的变天是什么？

　　我所言的变天从来不是指出现暴跌行情。

　　而且我也多次在文章中指出，我不认为中国房价短期会暴跌甚至崩盘，因为支撑房价平稳的一些长期元素仍然存在；
　　第二，我在过去的文章中一再表达一个观点，中国的房地产市场是一个严重分化，区域特征极为明显的市场。

　　每一个城市，甚至每一个城市的每一个区域，房价的表现受各种因素的影响截然不同。去年上涨的热点城市，由于市场基本面的不同，今年房价的表现也是完全不一样的。

　　比如一线城市中的广州，在我看来，房价总体仍然偏低，仍然有上涨的空间。每次去广州，很多广州人不愿意听我这么讲，但事实就是如此。

　　而北京这个市场，经历“3.17”以来的调控风暴，北京房价不会下跌的神话其实已经被打破，二手房价格松动明显。

　　这就是区域的差异，还有去年的一些上涨凶猛的城市，我之前已经点名要大家小心。

　　但我也多次说，一些城市的房价偏低，属于价格安全的区域。除了西安，我在之前的文章中还点过重庆，昆明，宁波，大连等城市，你们可以回过头去查这些文章。

　　我从来没有说“变天”是全国房价步调一致的走，要么跌，要么涨，怎么可能？

　　至于三四线城市，在今年微博问答中，网友问到的镇江，盐城，扬州，徐州等城市，我明确指出，这些城市去年没怎么涨，今年补涨的行情大。在今年春节刚过的一篇文章中，我提出今年三线的补涨问题。

　　但坦率地承认，对于一部分今年出现明显上涨的四五线城市，我真的没有预判到。在我看来，四五线城市最大的危险不是价格，而是数量，不是价格泡沫，而是数量泡沫。对于四五线城市，我的一贯观点，为了居住，什么时候都可以买，因为价格不高，也跌不到什么地方去，为了投资，不建议投资四五线。

　　今年四五线的上涨，我仍然认为不正常。即使热点城市调控有挤出效应，但不管怎么挤，也挤不到这些房子比人还多的城市。然而，市场的确有时候比我们想象的还要疯狂。

　　第三，中国房地产市场受政策的影响非常大，是一个真正的政策市，我一再强调，政策对市场是有明显作用的。

　　之所以很多人认为政策没有作用，越调越高，是因为政策没有坚持。对于本轮调控，我仍然认为政策一定有作用，我也仍然认为，政策不可能坚持超过两年。

　　特别是目前30多个城市出台的两年或者三年内不准出售房子的政策，我认为是不可能坚持的。

　　本轮房地产政策的核心是贯彻“房子是人住的”这一主题，我支持这个主题，但要真正实现房子是人住的这一基本目标，不可能靠限售，限购这些短期的行政举措，甚至是带着极大情绪的举措，而是需要重启炉灶，围绕这一目标构建一套长期的政策体系。

　　这个观点，在功夫财经不久前的文章中我再次专门撰文论述过。

　　要实现房子是住的目标，需要的是扎扎实实的制度建设，而不是依靠一惊一乍的行政调控，更不能靠无法坚持的极端措施。把房地产回归居住建立在目前的调控基础上，我认为仍然是一种懒惰思维，仍然是一种不负责任的行为。

　　过度的调控造成的负面效应显而易见。

　　以限价为例，我最担心的是，如果限价执行一两年，开发商为了省成本，一定会制造出又一批很烂的房子，导致住房质量的严重下滑。

　　而在人人都知道目前很多政策根本无法坚持的情况下，一旦政策松动，则意味着市场的又一次报复性反弹。

　　在限售的风暴下，房地产的天会怎么变？总结几点：
　　第一，市场的风险点在转移，包括北京在内的热点城市的风险在聚集；
　　第二，一旦市场进入冰河时代，今年年底就会有城市调整过于严厉的房地产政策；
　　第三，不管调控多严，每个城市房价的表现仍然是不一样的，一些价格偏低的城市房价仍然会涨，今年是经济基础和区位不错的三线城市以及去年没有涨的东北的大城市；
　　第四，四五线城市的数量泡沫没有改变，买房子住可以，但不要大量投资；
　　第五，坦率讲，一些三四五线城市的房价真的不是太高了，而是太低了。我前几天去福建南平新区，一听房价，幸福感太强了；
　　第六，以城市群的概念，而不是城市的概念看房地产的未来，长期看，中国房价最安全的区域仍然是三大国家级城市群，以及不超过10个区域性的城市群辐射涵盖的城市，这是中国未来城镇化人口增量最为集中的地方。中国的城镇化，将是这些城市房价最大的支撑，这些城市群，也将是中国房地产的“诺亚方舟”。