房产税推出不到一年，温哥华房价可能面临“涨上天”的未来。而在上周三，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group遭遇流动性危机，股价暴跌，疑似引发了一场“加拿大版的次贷危机”。
1
温哥华房价涨上天了
去年八月，为了给房地产市场降温，不列颠哥伦比亚省开始向海外买家征收15%的房产转让税。但根据大温地产局的统计，今年4月，大温哥华区域局(Metro Vancouver)房屋平均价格同比增长11.4%，至941100加元，该区域也是加拿大最贵的房地产市场。
从下图来看，这波房价反弹来势汹汹。蓝色线代表独栋房屋价格走势，这类房屋的价格已经接近去年高点；红色线代表的连栋房屋和绿色线代表的公寓，价格均创下历史新高。
换句话说，15%的外国人房产税仅仅抑制了房产转让的速度。而在卖家们等待更多激进买家出现时，已经有新一批买家涌现，这些人可不在乎15%的房产税。
大温地产局主席Jill Oudil在报告中表示，在公寓和城市住房市场，需求已经连续几个月增长，但供给并没能跟上需求的步伐，“这种失衡正在刺激价格上涨。”
Oudil还认为，尽管从数据来看，房地产市场交易量下跌了26%，但如今仍然是卖方市场，买家经常收到同一个物业的多重报价。
再来看看加拿大家庭贷款的状况，不难发现，加拿大家庭贷款占可支配个人收入的比例已经远超美国在2008年前后的顶点，这个比例还在不断上扬。值得注意的是，这个国家的家庭贷款很大一部分是抵押贷款。
2
加拿大最大房贷公司崩盘
华尔街见闻昨日提及，上周三，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group遭遇流动性危机，股价暴跌，疑似引发了一场“加拿大版的次贷危机”。
引发这场危机的原因在于楼市泡沫背景下，储户们对该公司的前景失去信心。从3月28日至4月24日，资金从该公司的高利储蓄账户存款账户中持续流出，总共减少了5.91亿美元。
有分析人士表示，如果没有渥太华健康医疗养老计划（HOOPP）愿意提供20亿加元的紧急贷款支持，Home Capital Group此刻已然遭遇破产的命运，而其或还将创下加拿大近代史上最大规模的一次银行投资机构挤兑事件。
祸不单行，危机已蔓延至另一家非银行房贷公司。本周一，另一家非银行房贷公司Canada's Equitable Group表示，该公司的存款余额已经出现了“快速但可控”地下降，管理层也作出回应，称银行撤资行为正在发生。
3
加拿大楼市泡沫终于爆发？
著名的大空头Marc Cohodes以擅长于发现泡沫，并赶在泡沫爆裂之前部署仓位进行下注而著称。2008年做空雷曼兄弟就是他的经典之作。
从2015年起Marc Cohodes就开始做空加拿大房地产市场，押注温哥华、多伦多和卡加利的楼市存在泡沫。他的具体方法就是做空Home Capital Group的股价。现在，Home Capital Group股价暴跌似乎印证了他的说法。
在危机爆发之前，加拿大房地产价格已持续多月大幅上涨。加拿大央行行长波洛兹曾表示，多伦多的房价上涨与收入增长和人口统计等需求指标“脱节”，而这种情况是不可持续的。加拿大皇家银行近期的研究报告则向人们发出警告，大多伦多地区在去年第四季度的住房负担能力已处于上世纪80年代中期以来第二差的水平。
最为可怕的是，取得住房抵押贷款的人群中有不少低收入者。在加拿大，发放给低收入人群的高风险抵押贷款占到总量的18%，两年来增长了38％。多伦多同期增长53％，达到49％。其次是温哥华，过去两年增长了25％，达到39％。这两个城市的移动速度远远高于全国平均水平，目前这些城市正处于高风险水平。
Marc Cohodes提醒人们：记住，千万别被什么房价永远会涨的鼓吹之词所骗。
4
这只是局部性危机？
尽管Home Capital Group出现了流动性危机，Mawer资产管理公司CEOJim Hall仍然认为，加拿大金融市场发生系统性危机的概率不大。
Hall表示，在2016年底，Home Capital Group的资产为205亿加元，拥有住房贷款150亿加元，仅占加拿大1.45万亿加元抵押贷款市场的1%。由于加拿大拥有世界上最稳定的金融系统，在各公司与银行之间筑起了多道防火墙，该公司的“流动性危机”发酵成系统性危机的概率不大。
Hall的信心不是毫无依据的。加拿大的金融体系十分稳健。从2008年到2016年，该国几乎没有发生过银行破产的事情，这在世界范围内都是罕见的。即便在次贷危机狂卷的2008年，加拿大的银行系统也只损失了19.5亿美元。
Hall表示：“在加拿大，就算某一家银行因为人们对它失去信心而陷入流动性问题，它也可以被另一家银行，另一家金融机构或最终贷款人成功挽救。这只会是一个局部性危机。”