房价财富幻觉 房子里面的那些财富
1、 房子是不是财富？
过去20年的时间，是房地产超常规发展的时期。从另一个方面看，也是一个居民大规模集中置业的时期。通过这一段时间大规模置业，老百姓手里已经积累了相当一笔以房子为载体的财富。
这个财富有多少？几年前，我有个估算，大体约200万亿。其中，农村50万亿，城市150万亿。现在的数字应该更大一些。也由此，中国从一个真正无产的社会，进入一个稍微有点财产的社会。
但房价高地方的人不爱听我这么说。比如在北京就有人说，虽然我的房子值800万，但是我就这一套房，还得自己住，不可能卖，这个不能算做财富。我的看法是，即便你不能卖，它也是对你有意义的财富，因为你能做到别人做不到的事情。
比如你退休了，把这房子800万卖了，到一个山清水秀的地方花100万买一套房子，你手里还有700万可以养老。一个在县城有一百多平米房子的人能做到这一点吗？假如你的孩子要出国留学，需要一百万现金，你手里没有这个钱。你把房子卖了，到一个稍远的地方，用600万再买一套。孩子拿100万去留学，你手里还有100万现金。一个在县城有一百多平米房子的人能做到这一点吗？
所以，就是这一套房子，价格对你也是有意义的，也是财富。但是，对一个国家整体来说，一定要清楚， 这个财富是对其他没买房，或者房价不高地方，或者农村的一种剥夺。
2、房子里的财富是哪里来的？
但是你得知道，这个财富不完全是你自己挣出来的，不完全是你自己攒出来的，这里包含着一个国家财富再分配的过程。
经常有人说，这些年中国经济发展速度很快，但老百姓收入的增加和生活水平的提高并没那么快。于是人们质问，差的那块财富哪去了呢？这里当然有种种原因。比如财富集中在少数人的手里，比如权贵的掠夺等。但我觉得，除了这些，有相当一部分是沉淀、转移、渗透到了土地和房子里。
比如20年前，北京五环有个房子，50万没人买，20年后的今天，500万买不下来。这多出来的450万是从哪来的呢？除了通胀、泡沫等因素之外，我们可以将其理解为，这些年国家通过基础设施建设、城市建设甚至公共服务投入的钱转移渗透到了这房子里。就是说，这房子现在值500万，这里包括了这些年修马路的钱，建公园的钱，搞绿化的钱，甚至包括公共服务的钱。
但是要看到，通过这个转移渗透实现的财富再分配是极为不均衡、极为不公平，甚至有时是没有什么道理的。比如一个家庭在某个地方买了个100万的房子，另一个家庭同时在另一个地方也买了个100万的房子。但是几年过去，这边开通了地铁，并且在小区旁边有一站，这个时候，这套房子的价格可能就涨到了150万，另一套房子还是100万。这多出的50万是哪来的？可以理解为修这条地铁的钱转移、渗透到了这套房子里面。而另一个家庭的房子因为没有临近地铁的优势，他就没得到这五十万。这有道理吗？没有，但现实就是如此。
3、房子里的财富与贫富差距
明白了上面的道理，我们也就知道现在的贫富差距是怎么回事了。这些年贫富差距在急剧拉大。但如果仔细分析，就可以发现，其中收入差距起的作用是相对有限的，更重要的是财富的因素。这一点在地区之间、城乡之间、代际之间，表现得非常明显。
比如城乡差距，这些年在急剧拉大，城乡收入差距固然是个重要原因，但更重的是，这些年来城市居民绝大多数或多或少地得到了国家通过基础设施建设、城市建设转移过来的财富，而农村居民的绝大多数没有得到。
举例说，80年代和90年代，北京一个市民的家庭，边远地区一个农民的家庭，这两个家庭的财富是差不了太多的。那个市民家庭可能有个冰箱彩电，农民的家庭没有，只有一个黑白电视。但市民家庭的房子是国家的，农民的房子是自己的。农民的房子再不值钱，两千块钱，三千块钱，但是自己的，也可以抵得上那个冰箱彩电了。但仅仅20年的时间过去，这个市民的房子800万了，农民的房子还是3-5万、10来万，差了多少倍？尤其是在劳动力流出比较多的地方，有些房子请人来住都没人住，房子已经不值钱了。
地区之间、代际之间，也是这个道理。50后、60后、70后，甚至部分80后，赶上了房地产红利，那时你多买一套房子，在北京就是千八百万。但是，大部分80后，没有房子的90后，就惨了。你一辈子的收入可能都不够在北京买一套房子的。在这种情况下，他们要在财富上赶上上几代人，希望非常渺茫。
4、善待善用房子里的财富
既然说房子是造成贫富差距拉大的重要因素，既然说这个财富中包含了国家财富再分配的过程，那是不是就应该打土豪分田地？或者动用行政力量消灭这份财富？或者像一些人主张的那样征收房产税？
我觉得不能这么简单理解。而且可以说，正确地处理这种财富，是对未来有至关重要影响的大问题。
对此，要考虑到如下几点。
（1）尽管这笔财富以及这笔财富形成的过程中，存在种种的问题，但要看到这是中国老百姓在改革开放30年中积累的唯一财富。尤其对于年老的一代而言，长期低工资、低保障，他们在价格比较低的时候买了房子，这些房子在这些年间有了可观的增值，可以部分地视为对过去低工资低福利的补偿。
（2）尽管在住房的拥有上很不平均，但要看到，城市居民绝大多数都已经拥有了自己的住房。真正的无房家庭，少之又少。在一二线城市，真正的无房户主要是新市民。因此，可以说，过去30年间积累的这笔以房子为载体的财富，涉及千家万户。
（3）对于拥有两三套房子的家庭而言，在整体社会保障很不健全的今天，那实际上是他们为自己购买的一份社会保障。尤其是考虑到由于一孩化导致的未来严重的养老问题，那些房子在一定程度上具有养老基金的含义在里面。
（4）中国目前正处在消费升级的关键时刻，这个消费的台阶要能够上得去，必须要解决人们的后顾之忧问题。要看到，在社会保障很不健全的情况下，现在有人还能敢花点钱，还敢消费点，是因为手里有两套三套房子，心里有点底。如果你把这个再给弄没了，这个消费升级的台阶是上不去的。
（5）中国的未来应当是建设一个有产的社会，而不是一个无产的社会。有恒产者有恒心。从更现实的角度说，这几年很多有钱人跑了，财富转移出去了。现在留在国内的很多是中产阶层，有的好一点的，有两三套房子。我们应当保护他们的财富。
有鉴于此，可以考虑如下思路：
第一，以稳定预期稳定房价。从去年开始，一些地方的房子又热了起来，房价大幅度上涨。其直接原因并不是大量刚需的涌现，也不能简单归之于炒房，而是源于对通货膨胀和货币贬值的恐慌所形成的心理共振。于是，无房的人急着买房，有房的人又开始急着投资保值。要抑制房价大幅上涨，关键是消除这种预期。
第二，以渐进的方式消除泡沫。中国的房地产有无泡沫？如果有，泡沫多大？要准确判断。我个人的看法，中国房地产的泡沫主要在一二线城市。而且这个房地产泡沫是在近些年来货币大量超发，实际通货膨胀率居高不下的背景下发生的。稳妥的办法，是稳定房价，在实际收入提高和不可避免的通货膨胀双重作用下，降低收入房价比。以苏州为例，去年到今年，房价翻番（原因如上）。但在此前五六年中，房价上涨很慢，泡沫已经很有限。
第三，培养规范中国的住房租赁市场。住房自有率高，有利有弊。好处是安居乐业，减少后顾之忧，弊处是导致社会流动的成本更大。在许多国家，住房的自有率并不高，但房屋租赁市场规范，能保护租房者的权益。发达的房屋租赁市场，既能减缓年轻人的购房压力，也有利于方便社会流动。
26个月来最高纪录！统计局4月房产数据揭开“去库存”真相
4月主要经济数据发布。其中，房地产有关数据“震撼”到杠杆游戏。张银银为各位杆友、泡友做简要分析。
1、房地产投资增速，自2014年2月以来，首次超过同期固投增速
根据我国统计局5月15日发布的最新数据，2017年1-4月，全国房地产开发投资27732亿元，同比名义增长9.3%，增速比1-3月份提高0.2个百分点。
与此同时，1-4月份，全国固定资产投资（不含农户）144327亿元，同比增长8.9%，增速比1-3月份还回落0.3个百分点。
值得注意的，不仅是上述两个数据的一增一降。而是，我国房地产投资增速，在2017年4月，再次历史性高过了同期的固投增速——杠杆游戏认真查阅了我国统计局的相关数据，这是2014年2月后再未发生过的想象。
图1.2014年我国固投和房地产历月增速 图表来源|中国统计局
2014年1-2月，我国固投增速为17.9%。同期，房地产投资增速19.3%的记录，超过固投增速1.4个点。
而在房地产低潮的2015年，房地产投资增速，甚至动辄比固投增速低9个点。比如2015年12月，当年固投增速累计增速10%，而房地产投资增速仅1%。
当时地产投资增速之低的情形，不可谓不震惊。也侧面证明当时开发商的信心之脆弱，所以，也才有了2015年的降息降准、去库存、救市、“鼓励”买房……
反过来，再看今日房地产开发商投资之热情，着实也让人不敢想象。
2、房地产投资增速，创26个月以来最高纪录！
杠杆游戏认真查阅记录发现，2015年1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速比去年全年回落0.1个百分点。此后长达25个月，房地产开发投资同期累计增速，始终没有超过9.1%。
直到2017年1-4月9.3%的增速，创下26个月以来的最高纪录。
图2.2015年2月-2017年4月我国房地产开放投资增速 图表来源|中国统计局
值得注意的是，这一较快增速，不是偶然，而是2016年以来，房地产投资不断爬坡所致。2016全年下来，我国房地产投资增速逐步回升到6.9%。
而到了2017年1-2月，实现8.9%的增速。截至2017年末1-3月，再次上了一个台阶，站到9.1%的高位。
而住宅投资增速就更高。2017年1-4月份，住宅投资18671亿元，增长10.6%。而且还是在增速回落0.6个百分点的情况下。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。
没错，2017年1-3月，我国住宅投资创下11.2%的增速。尽管住宅投资高位适当回落，但依旧无法阻挡房地产整体投资冲高的情况，足以说明，目前投资商的房地产开发热情和惯性。
正如我国统计局新闻发言人，5月15日回答记者提问时所言，房地产投资确实还保持了一个比较平稳的增长态势，这是跟去年的一个延续效应分不开的，去年全国的商品房销售面积增长了22.5%，使得房地产市场出现了比较强的景气局面。
很多房地产企业加大了投资力度，很多在建项目仍在进行，投资项目有周期性，一旦开工了以后需要延续一时间。目前房地产投资的增长，可以说是这种周期性的延续。
另外，房地产现在正在进行分类调控，一线城市为了抑制房价过快上涨，也加大了土地和房屋的供应力度。
所以，房地产投资的增加，是在这么多的原因和背景下出现的。
3、东西部地产投资增速低于全国，东北更是负增长，中部成为我国房地产开发投资最热地区
特别值得注意的是，2017年1-4月东部和西部、东北的房地产投资增速，其实都低于全国平均名义9.3%的增速。
1-4月份，东部地区房地产开发投资15437亿元，同比增长8.7%，增速与1-3月份持平；西部地区投资5794亿元，增长7.7%，增速提高0.2个百分点；东北地区更是悲催，投资747亿元，下降13.7%，降幅扩大4.9个百分点。
而中部地区投资5755亿元，增长16.8%，增速提高1.9个百分点。
杠杆游戏计算了下，2016年同期，中部地区房地产投资占全国比重为33.97%。到了2017年1-4月，占比上升到37.28%。
4、整体库存较2016年同期下降，但比2015年同期竟然增加
在2016年以来火爆的行情下，商品房去库存效果应该说还是很明显。
截至2017年4月末，全国商品房待售面积67469万平米。2016年同期为，72690万平米。一年时间，减少了5221万平米。
图3.2017年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况 图表来源|中国统计局
其中，住宅待售面积截至2017年4月为37782万平米，同比下降-16.2%。而2016年同期为45089万平米。一年时间减少了7307万平米。可见，去库存，主要去的是住宅库存。
确确实实，截至2017年4月，全国办公楼待售面积为3756万平米，反倒是上升了9.3%；商业营业用房16010万平米，上升了5.9%。可见，办公和商业地产类房屋去库存压力还很大。
另外一组有趣的数据是，2015年4月末时，我国商品房待售面积面积为65681万平米，同比上升了24.7%。如果对照2017年4月末数据看，目前待售面积，竟然比2015年同期还上升了1788万平米。
图4.2015年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况 图表来源|中国统计局
其中，2015年4月末时住宅待售面积为43146万平米。对照2017年4月末数据看，住宅去库存效果不错，待售面积下降5364万平米。
但办公楼和商业营业用房从2015年4月时的2916万平米、12277万平米，到2017年同期反倒分别上升了840万平米、3733万平米。再次证明，办公、商业地产类压力依旧很大。
由此也可以看出2016年至今，房地产销售行情、房价的大好，刺激了房地产投资的再度回暖，甚至增速过快上升。地产商在可拿地的情况下，拿地热情也高涨。新开工面积走高，如2017年1-4月，住宅新开工34800万平米，同比增速17.5%。而2016年同期，住宅新开工面积为29606万平米。
——这些因素整体上导致了销售和库存同步上扬。接下来，外部有联储涨息，我国自身流动性也不得不适度收紧，部分城市的地产压力可能将再度变大。本文所有数据源自中国统计局
一针见血，房地产大利空来了
平地一声惊雷，根据21世纪经济报道，银行业理财登记托管中心有限公司已下发通知，对于银行理财资金购买各类资管计划，和通过与其它金融机构签订委托投资协议的方式进行投资的情况，必须通过理财登机系统对底层基础资产或负债进行登记。
这条消息影响实在太大了，如果将银行理财资金对接的基础资产，以及委外投资对接的基础资产进行登机的话，那么银行业流向房地产领域的资金规模就非常清晰了。
这对房地产行业的冲击真的太大了，因为这些年房地产调控非常严厉，房地产信贷是受到了严格限制的。
但是这些年房地产企业似乎不缺钱，地王频出，为什么房地产企业这么有钱呢？
其实最重要的一个因素就是，银行的理财资金购买了各种资管计划，而这些资管计划又流向了房地产领域。
还有委外投资，很多投资资金也是通过其他金融机构流向了房地产领域，但是因为过去登记的时候，没有穿透、披露真实的底层基础资产，导致了资金流向扑朔迷离。
实际上，银行理财资金和委外投资，变成了规避房地产调控，向房地产行业输血的通道，至少为数不小比例的资金，就成了监管外的房地产表外信贷通道。
那为什么目前会开始进行穿透底层基础资产的登机和披露呢？
1、这是为了化解银行系统性风险必须要做的事情，如果大量资金违规进入房地产领域，就会对金融体系形成潜在的重大冲击，甚至可能导致金融危机的发生。
2、为了确切统计到底有多少银行理财资金和委外投资进入了房地产领域，有统计说是房地产相关的贷款占到了30%的比例，这是个惊人的数据，但是真正确切数据，还必须要穿透银行理财和委外投资的底层资产。
3、因为之前清理和整顿券商资金池，发现券商资金池大量资金流向了房地产。
4、接下来清理银行理财资金和委外投资，到底有多少资金流入了房地产领域，变得更为关键，因此进行底层资产穿透式登机变得尤为重要。
5、为了这次上升到国家战略的房地产调控成功，必须要监控银行理财资金和委外投资的流向，在适当时候切断其流向房地产。
如果不穿透底层基础资产，那么房地产行业的地王还将不断，房地产企业也就不会缺钱，因为还是会有源源不断的资金进入。
接下来，很可能会出台，限制发行流向房地产这类底层基础资产的银行理财和委外投资，甚至可以完全切断。
那么这对于房地产企业意味着什么？因为着只能走正常银行信贷和发债，但是目前发债很难，走银行信贷的话，那么就很容易调控。
如果这条资金渠道被监管，那么房地产企业融资压力会加大，必须要加快销售的速度，甚至不惜低价跑货，地王也不敢拿了，因为一旦发现银行资金流向地王，那就麻烦了。
可以说，现在制订这些监管政策的金融专家真的是高手，他们很清楚中国的真实情况，而且正在为未来长期、系统性的金融监管打下全面、体系性的基础。
现在房地产行业各种调控政策，限购、限贷、限价、限卖等等，可谓万箭穿心，但是没有一箭真正射中靶心，今天的银行理财和委托投资进行底层基础资产登记，是正中靶心的一箭。
现在的房地产调控，可谓慢慢渐入佳境，该来的总会来，疯狂已经持续了十多年，也该平静了，两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山！