去年下半年加入炒房队伍的炒房客小李最近一直坐卧不宁,心里着急如热锅上的蚂蚁。去年年底他下手了一套房子,贷款600万,月供34000。
尽管去年930北京开始对楼市进行调控,北京的房价没有止住疯狂,继续大涨,一套房子一两个月间又涨了50万。公司白领小李看红了眼,杀入楼市,正式成为一名炒房客。他想得很明白:930调控以来北京房价也不见跌,很多专家学者说,北京的房子最保值,很难跌,肯定继续涨,抓住机会大赚一笔。
小李手里留几十万元以备还房贷。“两年后卖出可以免营业税,到时候房子再卖”。他在一房地产论坛上这样表示。
然而,计划没有变化快,3月17日北京楼市调控政策发布,“认房又认贷”、二套房普通住宅及非普通住宅首付比例提高、贷款年限缩短。 随后10天内,北京市更是出台9政策,涉及非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分、商住楼限购等等……紧接着配以严格的突击检查。
北京楼市此次有史以来最严的调控政策,彻底扭转了北京房价继续上涨的预期。而小李感到头都大了,他意识到期待房价未来两年一直涨的愿望可能会落空,这个房子砸在自己手里了。
小李工资并不高,每月税后收入不到1.5万。雪上加霜的是,当时买房首付款不够,借了很大一部分消费贷做首付。他现在陷入了一个困局:现在卖房的话,加上税费、中介费要赔上百万。但是不卖,每个月还首付钱和月供,自己每月工资加手里留存现金也不够一年的还贷的,资金链随时会断掉。他感觉房价不可能涨了,而未来房价跌了,自己更是亏到底。
小李哭了:一年之内房价不涨我该怎么办,难道要逼死我吗?!
房价调控来了 炒房客如热锅上的蚂蚁
类似小李这样的状况,在目前市场上不算少数。搜狐财经了解到,在北京2016年楼市狂潮中,一部分上班族看到房价上涨中蕴藏的暴富机会,加入炒房大军,成为炒房客,欲“短炒”楼市。
他们大多通过银行消费贷款和信用贷款,或者将第一套房从银行做抵押贷款,作为第二、第三套房的首付款。再从银行贷款300万、400万、500万以上,买下上千万的房子。
他们有些收入很高,能获得银行较高的贷款。有些收入不足的则采用虚开工资收入等方法,从银行贷到大笔资金炒房。
一个公司白领王超(化名)在网上透露了他仅以100万现金撬动价值1000万房子的操作手法:自有现金100万,再把自己已有房子做抵押,从银行贷出300万;然后信用贷再贷200万,这500万做首付款,再向银行申请房贷500万,买下了价值1000万的房子,手头上留个50-100万以备1-2年还贷,待房价大涨后卖出获利。
数据显示,2016年全年,北京市商品住宅共成交114752套,环比2015年大增60%。成交均价为36231元/㎡,环比2015年大涨31%。二手商品住宅方面,2016年北京二手商品住宅总成交276493套,环比2015年增长50%。成交均价为49766元/㎡,环比去年上涨32%。
央行数据显示,2016年全年,新增贷款超过12万亿元,个人住房按揭贷款占据小半壁江山,高达5.68万亿元,占全年新增贷款的44.91%。2016年的个人住房贷款比2015年翻一番(2015增加2.66万亿)。
炒房客所有的盈利预想都是建立在房价上涨的基础上。但当前楼市严格调控,房价上涨预期逆转,他们目前正承受着巨大资金压力。
北京楼市降温 房价开始松动
炒房客预想的北京房价继续上涨没有到来,到来的却是北京楼市调控越来越严。五一前后,北京地区的新房、二手房房贷政策再次收紧。首套房执行基准利率,二套房在基准利率的基础上上浮20%。在近期密集的楼市调控政策之下,北京楼市在不断降温。
数据现实,4月份,北京全市二手住宅共完成网签16902套,环比3月的25952套减少35%,同比2016年4月的26374套减少36%,新政至今平均每日的签单量较新政前的平均签单量下滑了75.6%。
成交量的大幅下滑也开始带动房价下降,据统计显示,4月北京二手住宅的成交均价为59564元/平米,比3月下降了6.8%。
进入5月以后,据伟业我爱我家集团市场研究院统计,上周(5月1日-5月7日)北京全市二手住宅共网签1798套,环比下降60.8%,日均网签量不足300套。 从近三个月北京二手住宅每日的网签量可以看出,2月的日均网签量一直维持在400套左右的较低水平;3月日均网签量突破800套;4月受楼市调控影响,日均网签量回落至600套以下;进入5月,日均网签量进一步下降到300套左右。数据整体表现为在2、3月逐步上升,3、4、5月持续下降。
房地产中介链家工作人员王秋告诉搜狐财经,最近成交的确很清淡。以前一个店一月能卖10几套房,5月以来自己所在的区域4个店才卖4套房。
而受调控因素影响,很多购房者进入观望期,并不着急出手。链家数据显示,2017年4月,北京二手房带看量为19.6万次,环比大幅下降超过40%。
在走访中,搜狐财经发现,一些卖房的业主却不愿接受调控政策影响下的“几十万损失”,并不急于调低价格。楼市在一定区域内形成了“多空对峙”。
“现在着急卖的人房子降价也卖不出去,不着急的更是挂高价”。王秋这样表示。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,随着市场实际成交量回落,相对滞后的网签量未来还将进一步回落。与此同时,新政对稳定市场预期、平抑房价起到了立竿见影的作用,北京二手住宅价格已经松动,随着市场实际交易量、网签量的持续减少,北京二手房价格回调的空间还将进一步加大。
大拐点时代真的来了!
01
都知道,一带一路是中国作为全球老二,不满老大美国原来的那套旧秩序,而提出的新蓝图。
但一带一路究竟怎么搞,很多人没看清。
按三极理论来看,就很清楚了。
全球产业链分为三极:消费国、生产国、资源国,支配权和话语权依次降低。
生产国从资源国买来原料进行加工,生产出成品再卖到消费国。
原来的体系中,美国、欧洲是消费国;中国是典型的生产国,世界工厂;非洲是资源国。
一个例外是澳大利亚,既是资源国(向中国卖铁矿石),也是消费国。
这个体系中,消费国居于金字塔尖,资源都围着它转。生产国和资源国卖东西赚来的美元,没有更多地方可去,只能买低利率的美国国债,这样消费国低成本获得资金继续买买买,构成了商品—货币的一个全球循环。
中国显然不愿一直当生产国的角色。
这个时候也正好出现了产业转移的迹象,一些代工厂迁到了越南、印尼等地。
中国本身也强调内需立国,而不是像以前那样靠出口拉国。
注意,一带一路既不是像北约那样有共同的敌人而结盟在一起,也不是像TPP那样依靠共同的贸易标准而建立。
本质上,一带一路的吸引力和合法性建立在经济发展的基础上——来,一块玩,这里有发展的机会、发财的机会。
要发展,就是要让伙伴们“上位”:资源国上位为生产国,而中国在这过程中上位为消费国。
消费国的玩法和生产国不一样。生产国赚来的钱,要不去资源国买原料,要不去消费国买国债,钱流回消费国在用。
消费国则是全球买买买,买消费品和投资品。
因此,中国成为消费国的过程,一定是全球消费和全球投资增多的过程。
这条路,美国、日本都走过。日本的海外资产已超过本土1.5倍之多,海外资源土地面积已达本土10倍。
从这个意义上,严控海外投资只能是暂时之举。
一个关联很值得玩味。过去一段时间中国的外汇储备大幅下降,从最高峰的4万亿下降到3万亿,整整跌了四分之一。
这引发了资本严控,一带一路的对外项目也几乎停了下来。
但在一带一路峰会前20多天,央行突然放宽了跨境人民币支付的限制,这表明,资本管制是有弹性,而非不可动摇的底线。
这是第一个大拐点,中国正在由生产国向消费国转变,很多玩法随之改变。
02
若干年后回头,决策层说出的那句“房子是用来住的,不是用来炒的”,很可能成为中国楼市的分水岭。
这不是因为史无前例的调控政策,而是因为楼市根基在发生微妙变化。
过去十几年,中国经济最大的故事就是房地产不断升值,所有预言房价下跌的人都被打了脸。
不是房地产没有周期,而是货币政策只有扩张周期,没有下降周期。房价上升建立在货币放水的基础上。印出来的钱越来越多,自然资产的价格要上涨。
但现在,中国的货币环境出现了变化。
央行的资产负债表,在今年二、三月份一举收缩了1.1万亿元,这是继去年11月来第二次缩表,它意味着发行的货币在迅速减少。
同时,尽管基准利率还没动,但把中期借贷便利操作利率、常备借贷便利、逆回购利率等提高了,利率中枢事实上在上升。
有人注意到货币政策形成了一道奇特的风景:美联储谈了三年的加息,结果中国的市场利率上扬得比美国多。美联储开始谈论缩表了,中国央行没有出声,结果却已经做了出来。美国央行光说不做,中国央行只做不说。
这就是第二个大拐点,中国货币环境正在静悄悄发生巨大变化,房地产市场的根基变了。
瑞士信贷董事总经理陶冬说,风险管理意识已经不再是可有可无的了。
03
20天前,特朗普公布税改方案,在中国激起的反响比美国还大,有人称之为真正的供给侧改革。
之前分析过,特朗普攻打叙利亚、怒怼朝鲜,都是为了迂回推行新政改革,获取国内支持。
全球资本市场的预期,都建立在特朗普改革上。
另一方面,中国正掀起监管风暴,最高层关注的是金融安全,重点在安全二字上。
观察现在所有的政策,不管是严控楼市,冻结交易,限制资本外流,打击险资的激进行为,都有同一个指向,那就是维稳。
因为有19大,今年中国的主基调必然是稳定。
因此,今年不要期望有大的改革动作。
而美国,特朗普把政治生命都押在了新政上。现在全世界都在看美国怎么改。
而新兴国家中,人口红利和改革红利,资本更看重印度、越南、印尼等地。
中国一直因改革而成为世界经济的引擎,现在,改革大旗现在由美国扛了起来,这是第三个大拐点。
投资就是要找变化之地,改革才意味着机会。