叶檀财经最新文章，第一，房租大涨。
有个编辑朋友租北京五环外，去年年初租金一个月4500，今年年初租金一个月5400，价格不容置疑，没有商量的余地。一月一签。这位朋友家在河北，在北京工作十几年，印象中今年上半年是北京房租上涨最快的时候。根据贝壳研究院统计数据显示，2018年前7个月，北京链家租金指数同比上涨10.7%，略高于2015年和2017年涨幅，低于2016年涨幅。单月来看，7月北京租赁成交环比增加19.2%，每平米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。过去一年，全国一二线城市，有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳，涨幅29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅超越北上广，北京和广州的涨幅超过20%。
北京低于合肥的涨幅让人觉得不对劲，《财经》记者随机采访了租户，单间月租涨幅同比较高的是35%，低的有20%。以前房价涨房租不涨，大家觉得这怎么行，租金回报率太低，房地产价格有泡沫。现在房价稳定租金涨，更受不了，因为租金一涨，影响的是租房的年轻工薪阶层。他们连容身之地都没了。
洋酒、化妆品、商品房价上涨，影响不了普通人生活，今年以来，房租、二师兄、啤酒价格都在上涨，价格压力从上游传导到下游终端市场，很明显有通胀压力。我们已经撰文详细分析过，PX、煤炭等原材料材料上涨，其实，不仅如此，纸张价格、药材成本、黄沙、水泥、人工都在涨，上游原材料市场逐渐垄断，螺纹钢变成螺纹金，下游价格不涨才怪。通胀是货币的产物，只要央妈继续放水，上游原材料价格继续上涨，房价被封堵，房租就会上涨。
以前央行放水，资金流向房地产，现在一二手房市场处于半冻结状态，京沪二手房只能降价求售，资金开始寻求各行业的垄断溢价。租房市场，资本进入方兴未艾。即使以这样的速度，相比高房价，租金回报率还是很低。看来，房租没有涨到位。根据苏宁金融研究院特约研究员江瀚的分析，截至2017年底，中国一线城市平均租金回报率是1.5%，假设房价、租金不变，北上深的购房者要70年左右回本。自如表示自己很冤枉，除北京微利外，其他城市租金无法赢利，我是相信的。我们做过这方面的研究，起码到现在为止，长租市场公司还在疯狂烧钱。
看看世界上其他国家，租金回报率最低的日本，最近回报率在2.7%左右，接近中国的两倍，最高的澳大利亚，租金回报率接近中国的三倍，达到了4.4%。迪拜这些国家租金回报率都不低（豪宅除外）。如果想要房地产市场恢复健康，房价稳定，房租和收入上涨，是最好的路径。有人问，不能让房价下跌吗？谁敢试试？
第三，旧改、拆违、收税，租房市场人心恐慌。地方政府的政策火上浇油，北京在拆违，深圳在旧改。
每年毕业季，大学生投简历最多的城市就是这座宇宙中心城市，租赁市场供不应求。贝壳研究院、21世纪产业研究院联合发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示，截至目前，我国租赁人口共计1.68亿，供不应求。北京有租赁人口800万人，目前租赁房源量约为350万间，租赁缺口400万间以上。《财经》记者调查，近年来，北京拆除城乡结合部的城中村、出租大院、工业区公寓，这些地区承载了大量外来人口。丰台区南四环外的久敬庄57号院，丰台区著名的外地人聚集地，占地面积达145.4亩，其中有12万平方米的建筑供出租，租住总人数一度过万人，在2017年9月份拆除，现场只剩下数个商品楼小区，据《北京日报》消息，未来该区域将有一批市政基础设施建起。
拆违行动持续多年，“疏解整治促提升”的重点工作之一。从2015年到2017年，北京市拆违面积分别是1818万平方米、3000万平方米、5985万平方米，每年实际完成的拆违任务接近翻倍。2018年前4个月拆违逾1640.9万平方米，完成全年计划 41%，拆除量是去年同期的3.8倍。2018年全年，北京计划拆除违法建设4000万平方米以上。照此计算，2015年至2018年4月30日数据，北京市累计拆违12443.9万平方米，大概可以居住500万人左右。
新增住宅可没有那么多，北京统计年鉴显示，北京2016年竣工的所有房屋，包括城镇和农村、包括住宅和非住宅，总计3594万平米，明显少于同一年拆除的5985万平方米违建。2017年，北京商品房销售面积为875万平方米，保障房销售面积267万平方米，加起来1142万平方米，不及当年拆除面积的1/5。
北京常住人口2200万左右，户籍人口1400万，非户籍人口800万。北京的存量住房700万套，人房比是0.85-0.9，平均每户不到一套房子，全中国平均水平是1.05左右，三线城市为1.2左右。按照700万套，套均2.1间计算，北京大约1500万间房子，要住2200万人口，每个人不到一间房子。再加上大整顿，按照要求，北京单个房间不得超过2人，不得分割出租，这一来，产生了大量的租房人口，推动房租价格上涨。上百万人的窝被拆了，一定要住上单间，这对低收入阶层来说，是不可承受的好意。有关部门本意大概是减少人口，那么多人涌入，资源承载不了。但大学生和打工的年轻人不管，北京机会多啊，依然往里挤。户口能制约人口才怪。
深圳则是城中村改造。我们城市系列写过深圳的文章，提到城中村改造将改变深圳的产业链，华强北手机的装配工人就不知道住到哪儿去。未来三五年，大部分城中村不可能被划入征地拆迁范围内，这是隐藏在一二手房之外的巨大独立市场。据不完全统计，深圳目前尚存1317个城中村，总建设面积超过4亿平米，目前深圳建设用地总面积和武汉相当，在1000平方公里左右，每平方公里等于100万平方米，城中村占据40%，再加上其他违建，如果拆除一半，深圳的房租就会大涨特涨。比如清湖村，在这次深圳规土委新政之前，这些地块和建筑开发商顶眼红，金地和万科已经介入，开发成长租公寓，既能保证现金流，又符合房住不炒的政策，政府企业都开心，深漂们大概很不开心。
最后，资本介入，跑马圈地。曾任我爱我家集团副总裁的胡景晖，好像已经不想在行业内混了，他指责自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格。这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。在这一波房租上涨中，这些长租企业的推波助澜占到了三分之一的权重。都说2017年是我国长租公寓元年，自如2011年入场，2018年上半年管理的公寓已经超过70万间，今年的目标是突破100万间。很多人认为长租公寓应该集中做1房，做年轻白领生意，可是自如却开发出了2房、3房乃至“豪宅”产品。房租还能不涨？
长租公寓想突围，第一步是重金跑马圈地，这就有了话语权。目前，全国用于出租的房屋是7500万套。如果平均每套房子年租金为3万，总市场规模大约在2.2万亿。再加10%的服务性消费，整个租赁市场2019年会到2.5万亿。10年以后则可能会到5万亿。自如认为，10年后，排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场，而自如则希望占领整个市场的20%，在某些重点城市做到30%。以前夸耀的资本，现在成为罪状，跟其他行业一样，租赁市场资源集聚，否则他们不可能杀出红海，更不可能享有溢价。房租上涨，怎么办？
一是扩大供应，拆旧补旧适可而止，等等产业和收入发展的脚步，二是逼手上有房的人进入租赁市场，三是重新制订游戏规则，让年轻人有生存的空间。年轻人买不起房，是个悲剧，难道城市年轻人房租占收入的一半，企业根本用不起员工，就不是悲剧了吗？
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