叶檀财经最新文章，叶檀在2018年力高集团“美好生活家”品牌发布会上指出：好的资产永远比现金重要，房价不会跌，政府不鼓励年轻人过早买房。
2018年是一个转型的年份，不光是力高集团在转型，恒大、龙湖都已经把地产两个字拿掉。中国产业、宏观经济已经进入转型期，刚好跟中美贸易摩擦是重叠的，跟中国的经济转型是重叠的。城市也发生了很大变化。北京最近公布房地产新政，主要是公积金新政。很多人说公积金没有太大的关系，确实是，中国的房贷里公积金占比10%左右，它跟房地产说不上太密切的关系。但是，公积金是政府能掌控的基金，所以它具有风向标的作用。
我们看最近北京发生了一些什么变化？公积金的变化是非常明确的：不鼓励年轻人买房。现在一年可以拿到的公积金贷款是10万，意味着如果要贷到100多万的话要工作十几年，22岁毕业估计要到34、35岁才能拿到100多万的公积金贷款。以前工作一年就可以贷，现在政府不鼓励年轻人买房，北京有媒体打电话采访我，他们说叶老师，这不是把刚需赶出去了，你怎么看？我用中心相关负责人的看法说，如果是年轻人、大学刚毕业就掏空六个钱包买房子，这真的是刚需吗？要打一个问号。潜台词很清楚，我们要像德国、美国一样，30岁买房政府是鼓励的，这个变化已经是很清楚了。
粤港澳大湾区会彻底打通，前景或超长三角
京津冀是非常特殊的地方，首先是北京，北京是中国城市里钟摆运动最明显的城市。金融街晚上像鬼城一样，白天水泄不通。现在政策导向很明确，如果你是二套房或是北京市民，尤其是外地人，政府鼓励你在城六区以外房子。也就是说，求求你不要在北京市中心买，想买也不给你买。我可以做一个判断，以后城六区以内就叫首都，城六区以外叫北京。
北京这样的城市，未来城六区以外发展空间很大。虽然北京去年常住人口是下降的，但是从智联招聘的数据来看，大学生递减率最多的城市依然是北京，没有办法，因为资源太密集了，这就是我们看到的北京。北京周边还有一座城市，现在的规划已经出来了，中国唯一一个基本上没有商品房的城市--雄安。我认为京津冀是一块试验田，这块试验田是中国两大城市群。中国的城市群最大的是长三角，其次珠三角，粤港澳大湾区现在是珠三角。北京京津冀并不是市场经济太发达的地区，在一个市场经济相对不发达的城市群未来的房地产怎么走？京津冀给我们指明了方向。
再说一下珠三角。我一直很关心深圳这座城市，我喜欢市民化的城市，我们提供全生命链条的服务，我到天津、大连，我看到种草浇花的人比人还多，路宽得你走过去大概十分钟，我觉得那个地方不是人待的地方。相对来说从闽南一直往南是中国市场经济相对服务意识最发达的地方，我比较喜欢到广州、深圳吃吃喝喝。深圳有一个变化，粤港澳大湾区发生变化。我认为粤港澳大湾区的变化就是将来发展程度有可能会超过长三角，有可能和长三角并驾齐驱。为什么我会得出这个结论？现在香港、澳门是彻底打通了，你可以到大湾区工作、医疗、就业。现在是鼓励香港、澳门、台湾人，只要拿着证就彻底可以在粤港澳大湾区，想到哪儿就到哪儿，完全的市民待遇。
我预计珠三角未来会彻底打通。以前香港住宅是蛮可怜的，现在如果有300万、500万，在粤港澳的中山、佛山是可以买到比较好的房子。而且公共服务链条一旦打通的话，产业链一旦打通的话，我是比较看好这个地方，这就是整个房地产的变化。
房价不会大涨也不会跌
房地产到底发生了什么样的变化，房价会大涨吗？我认为不会，大跌我认为也不会。大家知道贾康是最最主张要征收房产税的，但是他最近在一个内部的分享中说，不知道征收要什么时候，遇到的阻力是不可限量的。为什么我认为房价上涨有一点问题但是也不会下跌呢？主要是基于中国城市化的进程和中国产业链的进程。中国以前是农业文明的国家，2017年底中国农业户籍人口占比是多少？城镇户籍占比我没记错的话，大概是43%。属于从户口来看，中国还是一个农业文明的国家，所以才会产生这么多纠葛。
中国经济要不要发展？不管是谁，中国经济都是要发展的。除了发展这些产业链之外，必须要城市化，日本的城镇化率在80%左右。中国1978年的时候，城市化率从户籍来说也就10%左右。现在从40%多，户口取消掉，都变成统一的居民户口，中国的城镇化率达到80%，大家想想需要多长时间？起码四十年以上，人口老龄化的程度会增加，人口会增加，土地和户籍制度一定会发生变化。上海过了崇明过了长江就是南通，很多人愿意到苏州，上海人死也不会去南通的。现在南通房价很贵，以前死也不会过去，因为隔了一条长江天堑。现在有了交通以后就好得多，我觉得南通的潜力还没发挥出来，因为到南通需要通过苏通大桥，现在只有一座桥，还有两座桥在修。如果修通以后，苏北的两条线是打通整个苏北，打通以后情况要好得多。粤港澳更不用说了，粤港澳整个湾区内轻轨打通，以后一定会这么干。
租金还会涨，好资产永远比现金重要
事实上，从资源配置的角度来说，每平方公里我们看两个指标：一是每平方公里有多少人，人口的集聚度，比如说房地产、服务、商业就集聚起来。二是每平方公里产出的GDP是多少，GDP越高说明当地经济越发达，中国每平方公里GDP最高的地方，科技最高的就是中关村。粤港澳大湾区现在可以说它是前城市群的时代。很多人说你胡说，我们粤港澳大湾区已经很发达，你怎么说我们是前城市群，为什么这样说？深圳在往外拓展，深圳的一个黑点就聚集在这个地方，然后是广州和佛山。
现在人口流动图我给大家看，人口流动以前是全国流到珠三角，有一个数据是可以证明的，榨菜的消费指数。榨菜多说明打工的人士多，说明这个地方制造业发达。以前发改委发布过一个榨菜指数，涪陵榨菜最高的时候，70%、80%是珠三角消费掉的，可以想象珠三角的产业多发达。现在是多少？现在是22%，说明传统产业链已经发生很大变化，珠三角产业发生新的变化，人口也在发生变化。人口密度每平方公里超过4000人，这是珠三角。日本东京湾大湾区是我们可以对照的对象，东京湾每平方公里4000人以上的区域有多少？也有黑点的核心区域，但是整个人口是比较密，如果是一个有活力、高效的城市群应该是这样，所以我相信在长三角、珠三角这样的地方，如果我们要善用资源的话，人口集聚度还会进一步上升，我们不能和美国比，美国土地太多了，才3亿人，中国现在鼓励生二胎，以后15亿、16亿，我们还向美国学，我觉得是学不了的，中国可以对标的对象我觉得是日本。
这是2017年中山的数据、肇庆的数据，最新做的数据，肇庆这些地方有所下行，这是2018年6月房租的价格，商业越发达的地方租金越高，我认为接下来中国市场的变化，北京公积金新政颁布以后，北京的房租会涨。接下来很多人买房子是为了出租，为什么？因为年轻人的廉价贷款少了，他不能买房，他只能租房子，而且是租在郊区商业发达、配套设施发达的地方，珠三角同样也是如此。
我是从房地产介入中国经济转型，政策在转型，宏观经济在转型，货币会维持一定的流动性，要不然就崩盘了，必须要维持一定的流动性，就意味着物价和资产品的价格在提升。很多人说我现在有了资产品价格在下降，比如说上市公司有1800多家是50亿市值以下的，这些上市公司资产价格不是在下降吗？这是一个特殊时期，是给某些企业打通上下游产业链用的，我觉得这是特殊时期的特殊标准，从长期来看到底是持有资产还是持有现金？用不着说，我的观点是资产、资产、资产，好资产永远比现金重要。纸币时代是衡量人性的，而我从来不敢过于的相信人性。
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