叶檀论股市最新消息，她最近发出一篇文章探讨2019年是否出拐点。她的观点如下：
首先，跟美国房地产市场泡沫破裂时期相比，中国居民杠杆率总体上还处于安全水平。2008年，美国房地产市场泡沫破裂的时候，居民杠杆率达到92%。相比之下，2017年，中国居民总杠杆率才49%。
其次，新房名义市值占居民最大购买力比例通常高于80%。我们的这个指标才46%，远低于60%的下跌线，更低于80%的崩盘线，按历史平均数据估计，至少到2025年是安全的。
另外，在文中她提到，当居民部门利息保障倍数高于1.5倍时，房价基本不会大跌。中国是8.1，远高于1.5的临界值。所以按照当前信贷增速估计，至少到2025年，房价大趋势不会出现拐点。
无论是杠杆率、居民利息保障倍数，还是新房名义市值占居民最大购买力比例，中国楼市到2019年房价长期拐点不会出现。
点评：如果拐点是根据这些数据得出，那么要预测房价可就太简单了。可惜中国的房价往往是反经济学的。
2、广州二手成交量创33个月新低
根据广州市房地产中介协会数据，2018年11月广州全市二手住宅签约量，刷新近33个月以来的最低记录！此外二手签约价也进一步下行，目前广州二手盘源去化缓慢，业主降价让利以促成交易已成普遍现象。
点评：刚需族可以开始留意好的房源了，说不定能买到不错的房子，投资客还是要观望。
3、此轮房地产大裁员与以往比更加不同寻常
地产寒冬已经来临，地产大裁员也频现各大媒体首页。这一轮地产大裁员不是史上第一次，但它跟过去相比，更加不同寻常。
2008年，受金融危机影响，许多公司裁撤的是业务支持性岗位，以虚职更多，很少涉及主体业务部门。这是一种被动应对大势的收缩。
到2013—2014年，开发商们第一次向设计、营销、投资等业务部门动刀，开始减员增效。
而当前这一轮房地产裁员与调整，和往年最大的不同在于，它更像是前两年地产空前大繁荣下的收缩，是部分房企战略溃败的产物，也是企业大刹车时的甩包袱，这足以将很多地产从业者打回原形。
点评：房地产周期低谷，大部分从业者都能感受到寒风习习，不可能永远都面对着似锦繁花。
4、11月北京土地出让金居全国之首
中指院相关数据表明，11月北京土地出让金达到432.9亿元，位居全国之首。而北京10月的土地出让金仅79.5亿元，本月该项指数暴增444.53%。
在11月26日，北京集中释放12宗土地，超过30家房企参与竞价，最终成交价总价超过316亿元，最高溢价率近50%。
点评：房子就是商品，涨价时大家都争着种菜，菜多了就跌价。不过北京已经进入了存量房时代，好位置的新房价格难跌。
5、房企出现融资成本高，负债率上升，去房地产化
（1）房企融资成本上升
今年前三个季度，集合信托市场上房地产信托产品平均收益率分别为7.71%、7.88%和8.07%。进入四季度，截至11月15日，房地产信托产品的平均收益率已达到8.41%。地产信托融资成本稳步上升。
目前房企有60%的融资需求通过信托完成，融资利率区间跨度为4.5%－9%，有的中小房企超过10%。拿到低于6%的信托融资成本的企业很少。
2017年房企国内平均融资成本约为8%－9%左右，2018年国内平均融资成本大概已经超过12%。
据悉，2018年，恒大部分项目融资成本达到年化利率18%，为了抓紧回款，很多头部地产商如碧桂园、万科、恒大都曾要求，团队拿到项目后6个－8个月开盘，开盘必须卖出50%。