世茂今年在资本市场的开局不错，在拿下80亿的中票融资额度前，这家房企申请注册的65亿公募ABN也同样获得银行间交易商协会的“绿灯”放行。在2017年过去三分之一时，世茂已经揽下了145亿的融资额度。
5月10日，世茂房地产(12, 0.00, 0.00%)披露其2017年第一期中期票据获得银行间交易商协会的《接受注册通知书》，核准日期为4月28日，获批注册金额80亿，世茂也成为民营地产企业中首家获批发行熊猫中票的。
世茂过去两年的“慢增长”一度遭到资本市场的诟病，在将今年定义为“增长年”后，许氏掌舵的这家房企可谓火力全开，左手拿地，右手融资。
对这家曾经排名前十的房企来说，今年的重点是要迎头赶上，为此世茂房地产定下了800亿的销售目标，相比去年全年增长17%。在融资方面，世茂希望将成本“红线”压在5.5%以下。
如果从成长性和财务稳定的角度来说，许荣茂在地产复兴的路上已经整装待发，而眼下的世茂与一年前的龙湖有些相似，都处于调整后的复苏期。如今吴亚军的龙湖，已经以稳健的姿态冲向千亿阵营。
兴业侨丰金融集团分析师何志忠向时代财经表示，从中长期来说，世茂要达到龙湖现在的水平还有比较长的路。“世茂短期的销售复苏没有问题，但还要看中长期的土地储备。如何在扩张的情况下不太增加负债率可能对世茂来说还需要几年的时间。”
揽下145亿融资大单
虽然这两年在销售上落人之后，但世茂在融资上的创新却迥异于其在规模上的“追赶者”角色。从首单物业费收益权资产证券化到首单购房尾款资产证券化，乃至去年完成的全国最大规模的酒店资产证券化，世茂在融资创新上似乎总是先人一步。
包括近期申请注册的65亿ABN同样是银行间市场首单商业地产公募资产证券化项目，加上此次获批注册的80亿熊猫中票，世茂已经在短短的半个月内获得了145亿的融资额度，为地产的复兴之路开了一个好头。
在公司债遭到“封锁”后，房企转战中票市场的势头有所升温。不过，在近期市场波动较大的情况下，万科、金地等龙头房企都选择了取消中票的发行，世茂也成为目前为数不多成功获批注册的房企。
根据最新财务数据核算，世茂房地产可注册的中票金额约为250亿，此次获批的80亿可在中国银行(3.86, 0.06, 1.58%)间市场分两年发行，由招商银行(21.45, 0.60, 2.88%)和招商证券(11.84, -0.02, -0.17%)共同承担。至于熊猫中票发行的具体时间表，世茂房地产有关人士向时代财经表示，还需要等待合适的市场窗口。
“上述80亿的中票发行后大部分将用于置换债务，以降低世茂整体的融资成本。另外，剩余额度可分批注册，逐步发行，给世茂提供融资保障。”
世茂房地产2016年年报显示，截至去年底，其总借贷为669.44亿，当中一年内到期的银行借贷和票据总额为177.56亿，在总借贷中的占比为27%。今年2月，世茂提前偿还了一笔金额达8亿美元的 2020年到期优先票据，该笔票据的息率为6.625%，高于世茂去年的平均融资成本5.5%。目前，世茂尚有三笔高息境外票据尚未赎回，总额17亿美元，利息分别为8.125%和8.375%。
为了降低财务成本，世茂频频上演发行低息债置换高息债的“财技”。在去年永续债发行成本较低的情况下，世茂也发行了金额为45亿的永续债，适时地置换了当年的高息融资。
上述世茂房地产人士向时代财经透露，随着资本市场的开放，世茂还将围绕房地产开发主业并结合自持性商业酒店物业的多业态发展，研究探索适宜的融资产品，包括车位、库存房等。
何志忠指出，世茂开年后的大手笔融资亦是未雨绸缪。“世茂过去两年的营运方向是去库存，在买地和资本开支方面比较保守，今年世茂恢复扩张策略，虽然暂时买地动作没有很多，但趁国内利率不是很高的时候先拿钱，储备资金也是比较正常的，如果有机会的话再大手笔买地”。
许氏的地产翻身仗
如果不是两年前的主动降速调整，现在的世茂恐怕已经步入了千亿阵营，如今定调800亿的世茂正走在地产复兴的路上。800亿元，甚至1000亿对世茂来说，并不是陌生的数字，在2014年这家房企就曾提出过800亿的销售目标，而它的千亿设想更是在2012年就埋下了。
从681亿到800亿的跨越是世茂地产复兴的开始，许氏将2017年定义为世茂增长年，这家房企不但要实现规模的突破，也希望毛利率有所提升。世茂房地产副主席许世坛在3月份的业绩会上就透露，未来两年世茂毛利率目标是30%，净利率则要维持在15%。
整装待发的世茂与一年前的龙湖如出一辙，2014年龙湖开始“去存货”、“控成本”和“扩合作”，两年的调整期过后，龙湖在2016年进入复苏期，881亿的销售额创下历史新高，同比增长61.6%。而在2017年的前四个月，龙湖的销售已经达到600亿，同比翻了两倍，完成今年1100亿的目标已经是大概率事件。
许氏的地产复兴或许可以从龙湖的身上看到相似的路径，不过世茂要走的路可能会更长，“世茂和龙湖过去两三年都在讲去库存，方向上是差不多，但龙湖的布局更加偏重一二线城市。短期来说，世茂实现17年和18年的销售复苏还是可以，但中长期来说要达到龙湖现在的水平还有比较长的路。”。
“世茂销售复苏没有问题，但还要看中长期的土地储备。如何在扩张的情况下不太增加负债率可能对世茂来说还需要几年的时间。”
虽然在世茂的经营信条中，利润重于规模，但许氏也并非对规模毫无诉求。在经历一轮洗牌之后，世茂已经从销售排行榜的前十落入第二阵营，许氏提振规模的决心被投资者看在眼中。备战800亿的“第一役”，世茂准备了1333亿的货源，只需按照60%的去化就能完成目标。截至四月底，世茂已经完成了268亿，同比增长56%。
在追求销售和盈利同步增长的路上，世茂还难以一蹴而就。过去两年，在去存货的基调之下，世茂虽然卖掉了不少“老大难”，但其竣工库存的量仍然不小。2014年高峰期，世茂的竣工库存达到了182.15万平方米，这一数字在随后的一年回落至130.24万平方米。不过，截至2016年底，世茂的竣工库存又升至145万平方米，这当中虽有“换仓”，但整体库存体量亦不小。
这也意味着，未来世茂既要兼顾销售增速，也要同步考虑库存管理。同时，其眼下略显“低效”的商业地产也是世茂未来捕捉更大盈利空间需要“补课”的一个方面。在世茂去年593亿的营收中，来自投资物业的收入仅占比5.2%。
许氏显然已经意识到投资物业对未来世茂业绩的补充作用，时代财经获悉，在三月的投资者会议上，世茂管理层提出希望商业板块在未来5年有比较大的增幅，其中商业收入增长33%，酒店增长180%。其中商业EBITDA率由50%左右提升到60%，酒店EBDITA率由30%上升至35%。
在此基础上，世茂五年后的商业和酒店收入将从2016年30.9亿大幅上升到71亿。更具体而言，世茂计划五年后持有20个商业项目和10个办公类项目，两者规模合计200万平方米，收入约30亿。
随着基本面的好转，世茂开始优化商业地产，这场“变革”始于引入华润旧将吴凌华。世茂进入商业多年，但过去其产品线并不明确，吴凌华加入后的很重要一部分工作是要为世茂梳理出明确的产品线，厘清和明确目标及路径。吴凌华透露，梳理后的世茂商业将分为四条产品线。
何志忠称，世茂过去两年一直集中于去库存，运营比较保守，基本没有怎么在商业地产上进行投入，也没有很进取的资本开支计划，所以世茂商业地产的表现基本是原地踏步。