5月10日，禹洲地产股份有限公司(01628.HK，以下简称“禹洲地产”)公告显示，2017年前4个月，公司实现累计销售金额为140.43亿元人民币(下同)，累计销售面积约为89.93万平方米。
至此，禹洲地产已完成从280亿元上调至300亿元的全年目标的46.81%。然而，禹洲地产的野心并不仅止于此，市场上一度有传闻其剑指千亿。对此，禹洲地产董事局主席林龙安在接受《中国经营报》记者采访时确认了这一目标：“预计在2020年销售金额能超千亿。”
记者注意到，近几年禹洲地产在拿地节奏上明显加快，仅2016年内就新增约264.77万平方米，超过2014年和2015年两年新增土地面积的总和。
“我们基于审慎的原则，争取每年会进入一到两个新城市，会以收并购及旧改为切入点。”从林龙安的言语中可以窥见禹洲地产规模的扩张仍在继续。然而，随着房地产调控进入常态化阶段，开发商也逐渐面临着规模与效益的抉择。
值得关注的是，禹洲地产从2012年高达40%的毛利逐渐下滑至35%左右。对此，林龙安表示：“行业高毛利时代已经过去，随着进入调控深水区，开发商想要保持高毛利率会越来越难，我们也只能说保持在行业内较高水平。”
千亿野心下的土地布局
禹洲地产正式将3年内冲击千亿的目标列入时间表，为推进这一目标的实现，向来以稳健著称的禹洲地产，加快了拿地节奏，并试图借道收购并购及旧改扩展土地储备。
本报记者梳理发现，从2012年起至2016年底，禹洲地产土地储备逐年增加，截至各年末公司拥有的土地储备分别为666万平方米、853万平方米、870万平方米、865万平方米及954万平方米。
从其近五年新增的土地面积看，仅2016年度新增土地储备面积就已达264.77万平方米，超过2014年与2015年两个年度新增土地储备总和。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示：“禹洲地产2016年拿地比较激进，主要集中在长三角地区。从土地价值角度来看是值得投资的。从开发策略上看，这两年其拿地力度的加大，应该说是为了未来三到五年，乃至2020年规模化的目标做铺垫。如果现在不积极布局，未来想要实现这个目标较难。”
记者注意到，在增加土地储备扩大规模的过程中，禹洲地产除了通过招拍挂市场拿地外，也加大力度借道收购并购以及旧改方式扩充储备，“我们有1/3至1/4的项目来自收购并购。”林龙安表示。
尽管通过并购可以降低拿地成本，但对于上市公司而言，并购规模与效益均不如自身的小开发商，在合并财务报表的过程中会带来不少负面影响。此前，某在香港上市的内地房企在完成收购并购事宜后，有券商分析师就曾指出，其需要1~2年的时间消除给财务报表带来的负面影响。与此同时，旧改向来以周期长、难度大、成本高等特点让不少开发商望而怯步。
对此，林龙安直言：“禹洲地产有自己的策略，通过收购并购可以降低拿地成本，并不担心会给财务报表带来负面影响，禹洲地产在收购并购过程中坚持1+1>2的原则，不符合这个原则的项目都不参与。”
林龙安也表示，在旧改方面希望拿下的旧改项目可以在2年内面市销售，如果不能在这个期限内销售的项目则需要斟酌考量。
然而动辄三五年甚至十年以上的旧改周期下，禹洲地产想要实现“旧改项目希望两年内面市销售”似乎并不容易。
对此，张宏伟认为：“深圳主要以民营企业主导，民企想进入深圳相对上海而言会简单一些，如若想要加快旧改项目的周转，在选择项目的时候一般会偏向产权清晰，土地干净，债务纠纷少，从理论层面而言这类旧改项目2年内实现销售的可能性较大，但从实际操作上看，这类项目仍存在同业竞争激烈的问题，深圳目前旧改做得成熟的企业并不少，能否拿下还得看其自身策略。”
规模与效益的抉择
公开资料显示，禹洲地产成立于1994年，总部位于厦门，2009年11月在港交所上市。记者翻阅其历年财务报告获悉，上市后的禹洲地产用了近4年的时间于2013年销售规模首次突破百亿大关，随后又花了3年的时间实现超200亿的销售规模。
2017年，由于一季度业绩表现突出，销售额为101.51亿元，基于此，禹洲地产将原本280亿元的年度销售目标上调至300亿元。截至4月底，其已完成年度300亿元目标的46.81%。
接下来其计划利用3年的时间冲击千亿规模。对此联昌国际CIMB的地产分析员龙兆丰认为：“禹州地产现在已经具备200亿元的规模，未来每年实现27%的增长就有望实现这一目标。”
“现阶段规模在200亿~300亿元的企业也有计划在2020年左右冲击千亿。事实上，这两年确实表现得比较激进，这也说明，如果企业在这段时间内无法实现千亿，行业地位将会受到影响。”张宏伟表示。
然而，在大举扩张的的同时和众多房企一样，禹洲地产也面临着规模与效益的抉择。
梳理近几年财务报告发现，在禹洲地产上市初期，其毛利率基本保持在40%以上，2010~2012年三年的毛利率分别为41.7%、40%及40%，至2013年大幅回落至31%。彼时，年报解释称毛利率的回落主要由于年内大部分利润来自2011年第3季度以来预售的物业，而其受市况转差影响导致合约销售价格降低。
事实上，记者注意到，2013年也是禹洲地产大规模扩张时期，该年度内新增土储面积266万平方米，超过2016年新增土储规模，是其上市以来新增土地储备峰值。然而自2013年其毛利率大幅回落后，虽然毛利率仍能基本保持在35%以上，但未见增长。数据显示，其2014~2016年的毛利率分别为36.3%、35.75%和35.75%。