06月21日讯，近日，德银发表研报称，香港人口结构的变化可能为行业前景蒙上阴影，降低住房需求，而同时香港政府正在增加土地供应量。鉴于这些因素，德银大幅减小了中期（2018E-21E）的房价预期，并预计到2026年房屋空置率将上升至9%，平均销售价格下降48%。
需求展望
在目前的私人住房市场，面对历史最低的利率和最多30年的贷款抵押，只有16.9%的香港居民能够支付一套平均价格的房产。而这一数字未来还会显著下降，根据德银估计，受贷款抵押年限缩短（因为人口老龄化）以及利率上升的影响，2019年有这一数字会降至11.5%。房价的承受能力将在很大程度上被人口老龄化问题所影响。
对这一数字的具体测算，德银的分析如下。房价承受力具体来说由房价、贷款利率、贷款期限和收入决定。由于人口老龄化，越来越少的家庭能够申请到最高30年的按揭贷款。另一方面，香港金管局（HKMA）自2009年10月以来对贷款标准进行了8次缩紧。根据目前要求，价值低于700万港币的住房，最大的贷款价值比（LTV）是60%，而房产价值高于1000万港币的住房，LTV不能超过50%。（注：有部分购房者会考虑向财务公司再申请住房贷款，减少首付比例）同时，银行还要求贷款申请人每月按揭还款不得超过家庭收入的50%。
目前香港私人住房市场买一套房子的价格平均为901.4万港币，按目前普遍2%的贷款利率来算，每月的按揭还款在19991港币到66354港币之间。举个例子，假设最长能够贷款30年，实际的LTV是70%（即三成首付），利率是2%，那么每月就要还24737HKD。再按照银行对贷款人的收入要求和目前的工资水平来算，能够达到买房要求的香港居民只有16.9%。而由于人口老龄化和利率上升的趋势，这一数字会继续下降。
另外，香港市场总的购房行为也在过去10年内显著下降，反映了近年来人口增长的减速。德银预期总的住宅需求在2017-26年间为338314单位/年。尽管近年来香港的家庭数量上升，但同时分间楼宇的数量也在上升，政府最新数据显示，有8.76万个家庭住在这一类房中。
除了报告之外，香港政府在2016年底发布的《长远房屋策略》中下调了10年住房需求预期为460000。而且，和人口增长减缓的趋势一致，新建住房需求也出现了史上最大的下跌。德银通过分析人口趋势，再开发、再安置等住房需求的影响，预计住房需求为338314，比政府预计低26%。
供给展望
住房供给从目前开始会有所增长，因为土地供应量从2011年来趋向正常化。2017-26年香港私人住房市场的交房量预计平均为19330单元/年，显著高于目前10年平均水平10926单元/年。
虽然群众普遍认为香港土地资源贫乏，但当德银分析政府的土地用途报告时，注意到全香港1100平方公里的土地中，2014年使用比例也只有30%，有效土地使用率则只有24%。2013年后，德银认为政府正在促进土地供应正常化，除了通过再开发、增加开发密度以及适用土地开发审核刺激中短期土地供应之外，还同时积极推进新开发区和新城镇建设，比如新界北部和大屿山的长期开发建设。
德银预计2017-2026年间接近93781套的私人住房供给盈余，会导致2048年房价下降48%。
全新的估值方法
德银认为目前市盈率（P/E）模型更适合为成熟的商业模式估值，因为开发商更关注资产周转率（相对土地储备）。而之前使用的资产净值（NAV）估值法相对不再适用。基于现在土地供应正常化的背景，以及面对暗淡的市场前景，土地储备不再是最重要的指标。
考虑到其对供求基本面的负面观点，德银相信5-7倍的P/E倍数是比较合适的。长期来看，房地产行业的P/E倍数也有很大的向下调整的趋势，从1995年的29x到2010年的10x，其背后的原因是行业成长机会减小。
盈利预期
德银最后表示调高2017和2018的盈利预期，因为年至今的住房价格比之前所预期的更为强劲，但对2019年及之后的盈利预期，都明显偏低，对之后的房价并不乐观。下图展示了德银对行业标的的盈利预测和目标价格修正，多数公司的目标价都有一定下调，还改变了对恒基地产(44.3, -0.50, -1.12%)、嘉里建设(26.3, -0.40, -1.50%)和新世界发展(10.26, -0.18, -1.72%)的评级，从买入下调到持守，另外对新鸿基地产(116.2, -1.90, -1.61%)和信和置业(12.98,-0.20, -1.52%)维持持守评级不变。
