美国加息和缩表进程继续推进，但香港楼价和股市继续创出新高。在这样特殊的宏观环境下，李嘉诚和香港部分政府高官，对香港股市楼市却出现了截然不同的看法，李嘉诚旗下的长实地产不断回购，然而香港部分高管却不断提示美国加息周期之下，地产和股市可能面临的风险，到底该相信谁?
其实，在2009年经济开始复苏以后，当时的香港金管局总裁任志刚就称，当时的股市上升没有经济基本面支撑，而多位香港银行业人士也一直提醒利率可能上升对楼市的影响。而当年开始，李嘉诚则不断鼓励香港市民“买楼自住”，最终香港楼市节节上升，直到2015年底美国开始加息，也没能阻挡香港楼市升势。
这一次，如李嘉诚所说“一两年内看不到楼价下跌”的概率还是会更大。而依然没有突破2007年新高的香港股市，这次或许也真有机会再次冲破30000点，市场总在担忧中上升，只有在全面疯狂中才会结束牛市。
李嘉诚回购“买买买”
6月23日长实地产发布公告称，公司于2017年6月23日在香港交易所回购140.00万股，耗资8584.31万港币，根据此次回购数量和耗资情况计算回购均价约为61.32港币。根据披露此次最高回购价61.45港币，最低回购价61.15港币。
公司于本年度至今(自普通决议案通过以来)，累计购回股数为2600.1万股，占于普通决议案通过时已发行股本0.695%。5月11日，长实地产召开股东大会前的一个年度，就已经回购了1.12亿股，占普通决议案通过时已发行股本2.923%。
此前，针对李嘉诚可能退休的传言，长和发言人接受查询时表示，李嘉诚若决定了确切的退休时间表，将会正式公布。而另一方面，长实地产却不断“买买买”，不断回购自身股票。而今年3月底在业绩发布会上，李嘉诚也称，一两年内难以看到楼价下跌，市民应该买楼自住，虽然现在买楼较昂贵，不过经过通胀等因素，数年后回看会觉得不会买错，无论贵贱普罗大众都要买一个单位。
6月3日，长实地产董事郭子威就表示，即使美国加息，对香港按揭利率影响不大，因为香港资金充裕，香港银行未必紧贴美国加息步伐，随著香港经济持续改善，预料下半年楼价将上升5%至10%。
此前，内地房地产股中国恒大和碧桂园公司等回购后，股价都大幅上升。这次李嘉诚不断的大手笔回购，其实也很可能表明，李嘉诚的决策团队，依然很看好香港地产市场，然而香港的政府高官却对楼市股市极其担忧。其实在危机来临前，李嘉诚同样会对投资者作出风险提示，2008年3月金融海啸来临之前，李嘉诚就表达了对宏观经济的担忧。
香港官员警示楼市风险
然而相对李嘉诚“淡定”的看法，香港多位政府高官却对股市楼市万分紧张。6月初，香港财经事务及库务局长陈家强受访时表示，回顾整整10年的局长生涯，经历金融市场的周期兴衰，尤其是10年前上任后不久便见证金融海啸，现在无论在资金流情况、市场估值及投资者心态上，都与金融海啸前有不少相似之处。
陈家强认为，2007年危机已响起警号，问题开始浮现。而现时相似的迹象，并不在于是否有同类金融产品，而是在于投资者的心态，前几年大家仍然谨慎，因为2008年的惨痛记忆犹新。但现在投资者相信利率会持续较低，坚信央行有能力去驾驭形势，尤其在特朗普胜出美国总统大选后，美股依旧升穿高位，投资者放下2008年以来一直保持的戒心，转而被“动物本能”接管，在追逐风险的时候，市场更少去关注风险管理，问题便逐渐累积。
6月20日，香港财政司司长陈茂波接受采访称，香港房地产市场处境危险，很容易出现回调。陈茂波发出上述警告的背景环境是，由于港元汇率与美元挂钩，香港会“进口”美国的货币政策，因此美联储加息推高了香港的借款成本，这就是为什么必须提醒香港市民，房地产市场现在的危险处境，他担心香港房地产市场回调，没人知道调整将有多深或适宜的调整力度。
香港金管局总裁陈德霖称，美元利率将持续上升，而“港息一定会跟随美息上升”，尽管资金从港元流入美元的速度和时间难以估计。至于本港楼市走势，他说需时继续观察，又提醒市民不要低估美元和港元利率正常化，对香港资产市场可能带来的影响。
笔者觉得，相比上述官员，或许产业资本的洞察力更能贴近市场，对市场变化有更深刻的理解。李嘉诚之所以继续鼓励香港市民买房子，尽管可能有一定的自身利益驱使，但不断大规模回购长实地产的做法，也显示了李嘉诚的决策团队，很可能认为长实地产的股价低估，公司也有很充足的现金流，并且对香港楼市保持乐观，至少也不是上述官员的陈述这样悲观。
就香港的股市和楼市而言，无论是1997年和2007年的崩盘，其实楼市都是走在股市之后，而现在港股依然处于牛市通道，但并没有超越2007年的新高，风险总在最灿烂上升之后才会爆发，比如2007年8月开始的“港股直通车”行情，以及2015年4月的“港股大时代”。然而当前港股市场上，大量上市公司的回购增持行动都表明，港股整体估值依然并不高，而加息周期推进，也有利于银行和保险股业绩改善，可能带动股市更上一层楼。
美国股市和香港股市历史上见顶，总是在加息后期(比如2000年的牛市，3月见顶，2000年5月最后一次加息)，或者加息完毕之后(比如2007年的牛市，2006年7月完成加息)。1997年港股和楼市见顶，也是在1995年2月美国加息完毕后近两年半才见顶。
而危机“十年一遇”的说法，本来未必有真实依据。虽然1987年、1997年、2007年都是股市的阶段性高位，但如此“刻舟求剑”的认为经济危机马上到来的确过于谨慎，当大家都预测到危机要来的时候，反而投资者就会更理性决策，从而延迟危机的到来，这正是“市场总在担忧中上升”的传统智慧所揭示的。危机真正要来的时候，正如2008年的金融海啸，绝大多数官员和经济学家都预测不到。