在联系汇率制度下，随着港美息差扩阔，港息最终都会跟随美息走势。过去数次美国利率踏入上升周期，香港楼价的升势大致都会放缓，甚至由升转跌。
土地供应
2011/12至2016/17这六个财政年度，私人土地供应可供兴建约11.5万个单位，比之前几年大幅增加。在2017/18年度，首二季私人房屋土地供应合共可供兴建约1.61万个单位，已近今年度目标1.8万个单位的九成，今年度供应超标不成疑问。
一手楼供应
在过去数年土地供应不断增加下，未来一手楼宇的供应量也较过去几年大幅增加，将扭转近年住宅供求偏紧的情况。7月底的最新数字显示，预计未来三至四年潜在的一手私人住宅供应量约为9.8万个单位，是自2004年9月起每季公布有关数字以来的新高。9.8万个单位包括约8000个已落成但未出售的货尾单位、6.1万个建筑中单位，以及可兴建约2.9万个单位的“熟地”项目。尤其值得注意的有两点︰第一，在这9.8万个单位中，有约2万个单位随时可供出售或预售，另有约2万个符合申请预售楼花条件，发展商可随时申请预售楼花同意书；第二，这9.8万个单位并不包括已预售的一手楼单位，也即是说纵使在过去三年一手市场成交大增的情况下，未来一手楼的供应量仍然会不断增加。
新增土地供应与一手楼吸纳量
自从政府在2010年订立每年私人房屋土地供应的目标至今，每年新增住宅土地可供应的单位数目均多于该年的一手楼成交量，合共多出约3万个。
落成量与动工量
私楼的动工量和落成量也是重要的参考指标。在2012至2017上半年间，每季平均的动工单位数目达4500个，比起2007年至2011年期间每季的2600个，增加了超过七成。动工量上升，落成量也自然相应增加。根据政府已知“熟地”上已展开或将会展开的私人住宅项目估计，未来五年私人住宅单位的每年平均落成量约2.03万个，比过去五年的每年平均落成量增加约七成。落成的楼宇会实时令巿场上的实质供应增加（因为业主会将原有物业或新购物业出售或出租）。根据过往经验，一些大型住宅项目落成时，对区内楼宇的租售巿场均会带来一定影响。
投机与投资需求
政府先后推出多轮需求管理措施，包括额外印花税、买家印家税、新的从价印花税税率，以及收紧有关“一约多户”的豁免安排等，这些措施均成功打击短期投机活动（近年有关交易占住宅物业成交量平均不足1%）、遏抑外来需求（近年有关交易占住宅物业成交量平均约2%）和减低投资需求（由高峰期的25%至30%下跌至近月约13%），压低上述需求有助让新的供应给未有物业但欲置业的市民考虑。
楼价升幅
如果我们比较2017年6月和2008年高位的售价指数，会发现中小型单位（实用面积70平方米以下）售价的升幅为180%，而同期较大面积的D类住宅单位（实用面积100至159.9平方米）及E类住宅单位（实用面积160平方米或以上）的售价升幅分别只是76%和54%（见附图）。与此同时，在未来三至四年9.8万个潜在一手私人住宅单位中，估计约有七成是中小型单位。换言之，中小型单位的价格过去几年已极大幅上升，但未来供应却会大幅增加，有意购买“上车”盘的人士需予留意。
楼价指数的不足
大家不时在传媒报导中见到个别屋苑的成交尺价“破顶”的消息。但请注意，目前大家普遍参考的楼价指数，均是滞后指数，而且只是反映二手巿场的楼价，并不反映一手巿场的楼价情况。此外，如果二手市场比较淡静时，个别特殊因素或一些“极端”的高价成交个案，会影响到指数的升跌。而在一手市场方面，不少发展商在开售时都会提供形形式式的“优惠”、“折扣”、“回赠”或按揭的特别安排。因此市民在考虑二手楼价与一手楼在价单所列的楼价时，不能作简单比较。
利率趋升
最后一点，就是宏观经济的形势。美国上周五公布的新增职位数字和失业率均显示该国经济持续有所改善，虽然市场对2017年美联储是否如年初时估计再加息一次的推测莫衷一是，但利率正常化的方向不会改变，未来息口只会向上。加上美联储预期今年会开始缩减资产负债表，相关的不确定性随时会影响国际资金流向，令环球金融市场及本地资产价格波动。在联系汇率制度下，随着港美息差扩阔，港息最终都会跟随美息走势。过去数次美国利率踏入上升周期，香港楼价的升势大致都会放缓，甚至由升转跌。就以上一次美国加息周期（2004至2006年）为例，香港的利率上升不久后，香港的楼价便出现下调，大家要加倍留意有关风险。
目前的楼市处于历史高位，而今年第一季的置业负担比率（即按揭供款与私人家庭入息中位数比例）进一步恶化至66.1%的高水平，我希望上述的数据和分析，可以帮助市民对未来住宅供应的走势和整体情况，有一个更全面和客观的了解，知悉风险所在，量力而为。
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