导语：在当前楼市市场环境下，出现了“限售潮”扩围，全国城市超过50城上榜，对于房产投资者来说不亚于极冷寒冬到来，买下新房再“转手”或将超四五年。前有政策限售潮袭来，后有房地产企业销售大幅度全面下滑，购房者持币观望情绪浓厚，目前的市场处于胶着不明朗的状态。那么此番限售扩围，各方猜测纷纷，限售对楼市究竟有何影响，后市又会如何走向呢？
走过限购限贷 限售城市或超50个
楼市进入五限时代
走过限购限贷的传统线路，多地楼市开始探索针对销售端的调控手段，或直接限制销售价格，或为房屋“转手”设置时间门槛。在业内人士看来，楼市调控已迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”，未来实施限售城市或超过50个。
始于今年3月的限售政策，迅速成为全国楼市调控的主流，甚至出现了“一日三地”齐限售的情景。5月20日，长沙、无锡、嘉兴三地相继出台限售政策，进一步加强楼市调控力度。
据中原地产研究中心最新统计数据，包括成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、承德、保定、北海、南宁、张家口等超过36个城市，历史上首次启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。
尽管都是限售，但各地在政策细节上的考量却略有不同。首先是限售年限的差别，梳理发现，大部分城市限售政策均要求新购商品房在2-3年内不得转让，且前提都是在限购的区域内；而保定白沟新城则将禁售期定为5年，时间较长。
其次，在限售对象方面，杭州明确限售对象仅为企业，提出企业购买杭州限购区域住房需满3年方可上市交易；保定白沟新城等地政策限制的是非本地户籍居民(家庭)；广州、无锡则对居民和企业售房设置了不同的“禁售期”；当然，多数城市的限售政策则面向的是全部住房交易对象。
未来在这些城市买新房，或许要在4-5年后才可出售。由于限售城市很多还是以新房交易为主，从签约到拿到不动产证普遍需要一两年时间，加上2-3年的禁售期，“转手”周期明显被拉长。
按照此前惯例，各地调控政策大多会以一线城市为导向，然而，限售政策却多出现在三四线城市。由于一线城市购买力外溢，促使这些三四线楼市逐渐升温，限售举措的及时出台，也对抑制炒房需求有积极作用。
楼市“减法”已做到极致，调控迈入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”。
“限售”大潮流下楼市的天究竟会怎么变？
新规规定10年内不得买卖，是迄今为止本轮房地产调控最为严厉的措施，虽然只是特定地块的特例，而不是普遍的规则，但仍然引发了市场的恐慌。如果10年不得买卖的规则真正执行的话，房子就真的成了名符其实的“不动产”。这种貌似很严格的举措事实上并不能抑制投资炒房。
有人说房地产6月要变天，为什么各地的房价今年大涨。
第一，所言的“变天”，指房地产市场和去年火热的行情比较市场的表现，从现在的情况看，是不是已经和去年面目全非？
变天从来不是指出现暴跌行情。
我不认为中国房价短期会暴跌甚至崩盘，因为支撑房价平稳的一些长期元素仍然存在；
第二，中国的房地产市场是一个严重分化，区域特征极为明显的市场。
第三，中国房地产市场受政策的影响非常大，是一个真正的政策市，一再强调，政策对市场是有明显作用的。
在限售的风暴下，房地产的天会怎么变？总结几点：
第一，市场的风险点在转移，包括北京在内的热点城市的风险在聚集；
第二，一旦市场进入冰河时代，今年年底就会有城市调整过于严厉的房地产政策；
第三，不管调控多严，每个城市房价的表现仍然是不一样的，一些价格偏低的城市房价仍然会涨，今年是经济基础和区位不错的三线城市以及去年没有涨的东北的大城市；
第四，四五线城市的数量泡沫没有改变，买房子住可以，但不要大量投资；
第五，坦率讲，一些三四五线城市的房价真的不是太高了，而是太低了。
第六，以城市群的概念，而不是城市的概念看房地产的未来，长期看，中国房价最安全的区域仍然是三大国家级城市群，以及不超过10个区域性的城市群辐射涵盖的城市，这是中国未来城镇化人口增量最为集中的地方。
中国的城镇化，将是这些城市房价最大的支撑，这些城市群，也将是中国房地产的“诺亚方舟”。
专家观点：拐点难现交易仍有反弹可能
“我是2月份批贷的，但是到现在卖给我房子的业主还没有拿到资金。”90后李丽坦言自己算是比较幸运的，首套房贷享受了85折利率优惠。近日在北京、深圳、南昌等地了解到，大多数购房者没有李丽那么幸运，首套房贷利率折扣已从9折调整到95折，再到现在的基准利率甚至上浮。在此过程中，甚至出现了首套房批贷“难上难”，二套房贷“秒批”这类令人困惑的现象。
业内人士坦言，接下来的房贷利率仍有提高的可能，一方面是为了防范信贷市场背后的各类泡沫问题；另一方面是银行资金端成本不断上升，银行偏好收益更高的领域。有专家表示，在限购从严、信贷收紧等因素下，楼市观望情绪浓厚，但难言拐点出现，市场交易仍有反弹可能。
《住房市场发展月度分析报告》预计，随着资金面的收紧，以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控，多数城市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市短期内仍将继续下跌，但房价上涨的压力仍然存在。
历次房地产调控政策的持续周期一般不超过三年。为避免历史重演，“建立房地产市场稳定发展的长效机制”将是今后两年房地产政策制定的重要出发点。
限售对楼市有何影响？房贷收紧 多地楼市成交降温
从成交量上来说，据统计5月份，中国受监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少5%，同比减少16%。其中，过去交投活跃的南京、无锡、福州等城市楼市成交同比大跌均逾五成。如：南京5月新房成交同比下跌55%，无锡跌62%。一线城市中，北京下跌49%，广州下跌46%，上海跌26%。
楼市成交热点开始出现从一二线向三四线转移的趋势。5月份，三线城市中，北海、常德、三亚等地新建商品住宅成交面积同比增幅超过一倍。
在这限售扩围中，房地产企业日子也不好过。受分城调控政策影响，随着一线城市遇冷，二线城市出现分化，热点城市对限购、限售政策维持收紧状态，必将对下月房企销售继续产生影响。
5月全国首套房平均贷款利率升至4.73%
今年5月全国首套房平均利率为4.73%，环比上升4.64%，同比上升6.29%。在融360监测的35个城市首套房平均利率中，最低的为大连4.43%，最高的为石家庄4.99%。
值得关注的是，银行贷款优惠占比整体缩水，部分银行已停贷。数据显示，在全国533家银行中，提供9折以下优惠利率的银行有12家，较上月减少30家；104家银行提供9折优惠利率，较上月减少170家；244家银行执行基准利率，较上月增加174家。此外，在全国533家银行中，有20家银行已暂停房贷业务。
楼市大限已至，房地产市场众生相浮生。至于后市走向，我们拭目以待。
延伸阅读：
全国各地楼市政策扫描
从杭州多家银行了解到，从6月开始，首套房房贷利率几乎都没有折扣了，实行基准利率，个别银行已将首套房贷利率上浮10%，实行1.1倍利率，甚至也有银行已停办住房按揭贷款。
北京多个银行首套房房贷利率已经回归至基准利率的水平，甚至有个别银行的首套房利率已经执行基准利率的1.1倍，二套房利率也全面调升至基准利率的1.2倍。与此同时，多数银行房贷额度紧张，放款周期放缓甚至拉长至30天以上。
5月上海二手房市场继续深陷观望局面。与去年同期相比，不少区域呈现供需皆淡的状态。价格方面，挂牌价与实际成交价的落差进一步放大。
对于房贷尤其是首套房贷这种利润薄甚至存贷利率倒挂的业务，民生、中信银行通过上浮利率的方法，实际上是变相拒贷。但目前首套房9折利率审批越来越紧，工商银行、招商银行等均已将首套房优惠利率提升至95折，且工行已发文明确要求自6月1日起，首套房利率不得低于95折。
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