这是6月28日佳兆业股东周年大会中一位年过半百股东与郭英成的对话。此前因停牌，佳兆业未能正常召开股东周年大会，阔别两年后，郭英成于会上真诚表达对未来的承诺与信心，而股东们也似老友相逢般给予郭英成鼓励。
鼓励归鼓励，股东们的“支持告白”中却也含着转换话风的“但是”——“但是，我仍然担心佳兆业的债务”“担心此前的锁楼风波会不会再出现”。
面对这些“但是”，郭英成耐心一一作答。
负债与城市更新
2016年年报显示，佳兆业总借款约为875.37亿元，其中约77.62亿元须于一年内偿还、约789.17亿元须于两年至五年内偿还及约8.58亿元须于五年以后偿还。一些机构计算，其2016年年底净负债率为307.92%，虽比2015年有大幅下降，但仍然不低。
这成为一部分股东心底的担忧，在佳兆业股东会后一位股东代表就对观点地产新媒体坦言：“现在就担心它的负债。”
股东周年大会之中，面对这一问题，郭英成沉默了几秒，之后他对此作出了回应。
“我们的负债比例确实不低，但你要看到我们做城市更新，一个项目周期是5年，我们在深圳有四五十个项目，这一块的投资有200多个亿，但这200多亿我们是当作负债的，是有土地价值的负债。”
郭英成说，佳兆业和别的公司不一样，佳兆业做一二级联动，负债比例会有些偏高。他续称：“负债比例重我是接受的，但这同时也是价值所在，我们的钱都是投在土地储备或资产这块，我相信我们负债比例偏重但变现能力是好的。”
在此之中，他提到手中的深圳东角头旧改项目：“那个项目值300亿，不是地，是金银财宝，不出意外下半年可以完成手续。”
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