时光如白驹过隙，高考还没准备好就结束了，转眼间2017年过去一半，厦门楼市也迎来了“中考”。回顾上半年，楼市密集调控，“时光”和“日光”等字眼不再频频出现，限购升级、限卖、认房认贷、拔高土地竞拍门槛....冷清便成了厦门楼市的基调。
而环厦门周边如角美、南安、泉州却市场火爆，量价齐升。值此年中之际，进行剖析解答，全方位探底大厦门楼市。以下为问题及回答汇总。
1、上半年厦门的楼市调控堪称史上最严，厦门新房市场推盘量寥寥可数，同时价格也基本保持平稳，无明显大涨。您怎么看待这样的现象?下半年政策会有所松动么?厦门的房价会怎么走?
答：上半年本来就房荒，价格保持平稳是官方限价所致。因此，是调控之手的强力抑制导致的，3月底的“T+2”房子产权满2年方可出售更是全国首创，可以说厦门的调控是2010年以来全国最严的城市之一。
下半年的政策还不会松动，政府将在供应土地、新区建设尤其是环东翔安发力，而城市抢人大战也将促使厦门在储备人才落户政策部分有所应对和跟进。2017下半年厦门的房价将出现一手横盘微涨成交量缩、二手分化僵持乃至部分房源调整回落、成交低迷的态势。
2、2017年上半年的成交量七千多套，降幅50%左右，严重持续下滑，这种下滑速度与往年相比是正常的么?
答： 受去年房荒、国际会议利好、银行政策宽松等刺激，厦门楼市今年2-3月的成交高峰及价格上涨幅度与往年相比不正常，遭遇到严厉调控后，一手依旧去化火爆，二手冰封后进入分化的僵持阶段，这种下滑速度当然也不正常，但考虑到厦门今年上半年本来就没啥货量，调控让众多人处于“不好买、不好卖”的境地而按兵不动，加之银行贷款收紧，因此也不算意外。
3、在严格执行土拍新规的情况下，6月21日的同安4幅商住地块快速出让，地价更是重回“2”时代。这样的价格也冲击了以前那些地王项目，使其间接被套住。那么那些高价拿地的开发商要怎么办?如果土拍要求还是不松懈，开发商还会在厦门积极拿地么?
答：6月21日的地块本来就区域有所不同，同安老城本身是比较封闭独立的价格区域，与厦门未来的东部重地如环东、翔安南部新城难以比肩。而且6月21日的土拍，可以看出是上市公司搞半年报、部分高杠杆进击派企业的半年资金坎，故而报名企业不多，企业不多很好联合合作开发啊，故而底价拿个地也是特例。今年下半年，是钱包丰厚的企业拿地的良机，而且新出的土地质素更好，不用说别的，竞拍底价也会比同安老城高。开发商在福建发展，势必要占领厦门，因此积极拿地是必须的。
至于前期那些地王项目，尤其是实际楼面价3.5万以上的，他们就必须在产品升级和附加价值上下功夫。放心，他们最多规划确定批过关慢，上市刚开始卖得慢点。
4、自3月底厦门楼市新政出台以来，厦门二手房市场在经历了断崖式下滑之后就持续低迷，涨价房基本绝迹，除了投资客抛售房源外，一些房东也加入降价大军。您觉得未来的二手房市场乐观么?
答：2017下半年的二手房市场会维持总体成交低迷，但房价分化的态势。第一是房东惜售，房票、能否换到好区域，能否换到心仪的好房都足以让广大房东以静制动，房源不会增加多少。第二是，优质房源如学区房、名牌房、海景房尤其是1号地铁线周边的好房源甚至会略涨。而无规划利好的老旧小瑕疵房，价格下跌是必然的。二手房市场3年中期来看，还是乐观的。由于T+2 的存在，投资者会青睐质素优秀的二手现房、规划重地的一手资源房、景观房、地铁枢纽点的房。
5一线城市都在打击商住两用产品，而不久前翔安区也重申了南部新城片区的25宗项目的用地性质，这是不是打击商住产品的信号?厦门的商业地产库存如何?还值得投资吗?
答：的确是打击商住产品的信号。厦门商业地产库存量是巨大的，要投资就要挑选城市成熟资源中的，毕竟有价格优势。尽量不要周边配套不成熟、不在地铁周边的、还有非要企业名义购买不能个人拥有的SOHO。成熟区域的商住房，租金回报相对于高价住宅还算是高出不少。对于87后90后等小年轻创业族而言，如果买不了高价住宅，买来过渡居住、创业工坊、出租也还不错，此外也可选择一些配套成熟商圈成熟人气兴旺区域的临街商铺小门面，例如马巷商圈联发状元坊就不错，有学区社区地铁铺的质素，周边人气能鼎定。
6、观察厦门房地产市场这么久，您觉得厦门房地产市场有没有什么特点?它是否存在什么周期性规律?
答：厦门房地产市场发展至今，始终是与城市定位拔升和格局建设发展相呼应的，从岛内中心到岛内外各有中心，房价总体是上升的态势 ，但未来重点新区的好楼盘拉平并超越岛内诸多老旧小区是必然的，分化格局会延续，8-5-3的楼市价格事实上已经沓实了。
在都市化竞争的时代，厦门的成长也势必进入加速期才能不落其后，扩大人才落户也是大势，如果地方土地财政不改，土地供应没有切实跟上，供需失衡的局面不扭转，那么就是调控按住就横盘微落，调控放松就开始涨势，通常为3年一个周期。现在总体经济形势及国际形势比较复杂，调控的目的是防范金融系统风险，而是严防大涨大落，毕竟现在有房人多为身家性命在房上，维持社会稳定是大局。我认为暂时调控冻市是智慧的，但像西安那种4.18日以前成交的房源必须产权满5年方可出售的追嗍性政策就属于过犹不及。
7、2017年，环厦楼市随着厦门新政影响下，市场表现更加火热，最近，厦门周边的漳州港、角美、长泰，甚至南安水头，都有新盘项目陆续推出，这个现象说明什么?
答：2017环厦周边区域市场表现火热，现象说明：
(1)厦门城市格局扩大受到认同，厦门目前进入了海湾大城市的快速成长期，交通大跃进，厦漳泉城铁、地铁时代将来临促进环厦半小时生活圈，城市吸引力大为增加，故而周边楼盘纷纷打出厦门南、厦门西、厦门东概念，以图春江水暖鸭先知，近水楼台先得月。
(2)厦门土地珍贵，地价高飙，诸多开发商取地不易，于环厦周边布局加快，低成本拿地，漳州港、角美、漳州城区、长泰、南安纷纷成为大鳄集中地，新产品新理念刷新了环厦楼盘品质，例如长泰绿城联发桃李春风、南安保利香槟公馆都以创新产品树立了当地标杆。
(3)厦门严格调控，限购限贷以及高房价的外溢效应，把买房者逼向了不限购、首付成本低、房价为厦门岛内1/10-1/4的环厦门区域。或刚需，或投资，或度假，都讲究【高性价比】。
(4)即使银行政策收紧，广大群众手中的资金也喜欢投向“存房”，代替“存钱”。总体而言，无论在什么政策环境下，资本总是会寻找最合适的地方，在都市化时代，不停地沓平一处又一处价格洼地。
8、环厦楼市市场火热依托的是什么?还能火热多久?
答： 环厦楼市市场火热的依托，一是厦门楼市市场火爆，房荒接连再现，买房成本高昂，买房也不容易，尤其是一二手价格倒挂、限购限贷，使得很多人回流至环厦周边。二是本身周边如漳州港、角美、南安、泉州，甚至龙岩，近几年城市建设及配套也不断完善，区域价值有所上升。例如角美区域，万达、万益广场、双十中学分校、厦漳城际轻轨、6号地铁延长线聚集;南安水头，处于大嶝岛空港新区至安海湾的黄金空港带，泉厦联盟高速等快速交通正施工，R1线也将两年内开工。
环厦的火热，历来是厦门涨其随之涨，厦门跌其先跌，但现在的格局有所分化，因为纷纷进入了大鳄造市时代。例如漳州港，目前可售存量30万㎡不多，但后续未推量180万㎡及二手存量，可谓洋洋大观;角美目前也是可售偏紧，但后续总存量130万㎡，也能满足2年去化。马洋溪片区受益于生态后花园环境，待开发项目总规模1.29万亩，可以说是未来开发量巨大，但也可成为闽南最大的别墅区。南安水头目前可以说市场无余货，未来三四年内仅有保利、联发、中粱、住总乃至融创等大企3-4个盘，提供80-100万㎡的上市量，甚为稀缺，是2017环厦唯一的万元盘区域。
火爆也会分化，并不会因厦门房价进入横盘期而哑火，重要的还是看区域价值与产品价值，例如南安水头、角美、泉州城心我个人预判会持续火爆，而马洋溪将有闽南最有特色的大牌产品盘，也会个别博尽眼球;漳州港的变数则比较大，交通阻碍，谁让R3线没个准信儿!
9、环厦楼市对厦门楼市有什么影响?
答： 在厦门受到严控阶段，环厦楼市火爆炸天，对厦门楼市第一是分流了部分极度刚需、投资客;但随着环厦楼市价格的踏实上扬，反而也?交替地沓实了厦门的房价?。环厦若总体太过火爆，也难免严控临头。但严控过后，厦门依旧是核心城市带头大哥，最终还是九九归一，众星捧月。
10、对于有关部门公布五年内将供应土地1500万方，怎么看后市?最合适的入手时机?
答： 供应计划是稳定市场预期的“安心丸”， 值得关注的是，2017年计划供应土地260万方，但截至上半年最后一场土拍，完成了供应计划仅仅20%，因此下半年的供地任务很艰巨。观计划还要察实际，察其言，观其行。
对于有房票者，入手限价的一手房当然是越早越好，国家帮你打折，以往抢房的也被房票划开了鸿沟。大胆买，前提是你要抢得到。 有天有地的别墅、小四房、低密度产品会是硬通货。
对于二手房，不妨再等等，第四季度会是个良机。但是别妄想处处捡漏，只不过房东更好商量些，真的笋盘很难轻易出现，出现了也很难落入平凡人手。
而对于没房票但有小余钱的，不妨考虑车配比很低的社区车位以及优质社区商业(商圈成熟的、精装社区快交房的、学区旁的)，看准大胆拿下，必有回响。
（原标题：2017下半年厦门楼市如何走？ 十大问题全方位剖析）
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