7月26日讯 近日，住建部等9部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。无独有偶，广州市近日率先提出“租购同权”被市场热议。最让人吃惊是，近日上海两块地降价84%采取“只租不售”模式用来建租赁房。与此同时，就在刚刚召开的中共中央政治局会议强调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。今天，住建部称将立法明确“租售同权”。“购租并举”的多层次住房供应长效机制正在呼之欲出。
住房制度变迁：再学新加坡模式？
在谈多层次住房供应长效机制前，我们先来看一下中国的住房制度变迁史。前两天，万科董事局主席郁亮在接受采访时说，“2017年这次房地产行业的调控，有点像回到1998年左右。”
值得一提的是，中国的保障房与商品房双轨制的建立以及公积金制度，也是在新加坡的组屋与商品房双轨制以及公积金制度的启发下建立起来的。
1998年7月3日，这一天成为中国住房制度改革的一个分水岭。这天，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（23号文），决定推行住房分类供应制度。23号文规定，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对最低收入家庭租赁由政府和单位提供廉租住房，中低收入家庭购买经济适用房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房等。这在当时被业内称为“中国学习新加坡的住房制度‘双轨制模式’“。
然而，此后中国的住房改革却并未按着既定轨道前行，而是走上了商品化为主体的道路，每年新建的保障房数量寥寥无几。直到2007年我国所建保障房数量也仅占年住房总量的5%左右。
此外，这十几年来，一边是中低收入家庭难以申请到保障房；一边是保障房被富人、接近权力的人大量拿走，大量空置。根据中国家庭金融调查数据显示，家庭收入最高的25%家庭拥有经济适用房的比例明显高于中低收入家庭，并且中国经济适用房的空置率高达23.3%。
回归双轨制：住房保障制度重新出发
2010年开始，保障性住房建设被再次重视起来。2012年十八大的召开，被业内定义为中国住房“双轨制”到来的时机。这次大会上，提出“将建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。保障房归政府、商品房归市场”。
2013年中央经济工作会议再次重申并兑现“住房双轨制”：加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。空缺了十几年的保障房制度终于重新出发。
根据上海公布的住房“十三五”规划，未来5年新增170万套住房，其中商品住房约45万套；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。而深圳公布的住房“十三五规划”里，提出新增住房65万套，其中35万套为保障性住房，30万套为商品住房。上海、深圳新增保障性住房均超过了商品房源。
但中国的保障房比例仍远低于新加坡的住房双轨制模式：对占居民总数15%（实际少于15%）的高收入者供应商品房，对占居民总数80%以上的中低收入者供应政府组屋，对占居民总数5%的最低收入者供应廉租屋。新加坡还规定每户居民只能拥有一套政府组屋。
新加坡的这种做法，也稳定了当地房价。新加坡市区重建局发布的数据显示，今年第二季度，私人住宅价格的指数环比下跌0.3%。房价创下15个季度的最长连跌纪录。
“但实际操作起来很难。现在北京建的公租房还没有两限房多呢，地方政府没有财政收入怎么做公租房？应该学习新加坡等发达国家的做法，征收富人的税给穷人盖房子。” 住建部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放表示。
“租购同权”：能否让中国住房制度获得重生？
长期以来，我国租房市场不规范，存在大量“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨价、房租欺诈、不退还押金等现象。住房租赁市场制度及市场体系不完善，成为制约住房租赁市场发展的主要原因。数据统计显示，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，相较于发达国家成熟市场20%-30%的比例，差距非常大。
近日，住建部等9部门近日联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。无独有偶，广州市近日率先提出“租购同权”被市场热议。
事实上，广州成为继北京、上海之后，第三个发布加快住房租赁市场发展的城市。北京市于2017年4月提出建立购租并举的住房制度；上海市于7月首推两幅“租赁住房”用地。
对此，方正证券(8.83 +0.34%,诊股)房地产首席分析师夏磊认为，上半场，房地产调控以限购、限贷为特点，实践“房子不是用来炒的”；下半场，以支持“租赁”为特点，实践“房子是用来住的”。随着“租赁并举”制度的推进，一二线城市增加租赁用地将是大势所趋，下半年土地市场温和放量，新开工、销售将会超预期增长。
平安证券认为，大力发展租赁市场的同时带来新增租房建设投资的方式可谓一举两得，既可仍投资端为经济增速带来支撑，又可在提供房屋供给、缓解住房需求的同时并不附加任何的炒作热情，值得大力推广，预计未来发展租赁市场将成为长效机制重要一环。值得注意的是，近日上海率先在租赁房市场上走出了重要一步，位于浦东新区、嘉定区的两块地均大幅降价84%采取“只租不售”模式用来建租赁房。对此，同策咨询总监张宏伟在接受金融界连续时表示，“这两个地块本身是针对供浦东新区张江南区、嘉定新城那边的一些人才居住问题，类似于产业园区比较集聚的地方，有可能还会有这样一些只租不售的地块出让，去满足青年人才的居住问题。”(原标题：【宏观深度】楼市大变革：征富人税给穷人盖房子？)
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