在历经半年多明争暗斗，全球第二大物流公司普洛斯的百亿美元私有化方案终于接近尾声。
7月14日，新加坡上市公司普洛斯（SGX：MC0）及中国财团发布联合公告，称以万科、普洛斯CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银集团组成的投资团将以约116亿美元（160亿新加坡元）的价格，全面收购这家亚洲最大、世界第二的物流设施地产商。消息宣布后，普洛斯股价直线上涨逾21%达到3.3新元左右。
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这场龙头之争，吸引了中国物流业最热烈的目光。竞购者除了厚朴、高瓴、华平、黑石等财务投资者，包括万科、平安、易商红木、苏宁、阿里和京东在内的产业资本也在不同阶段、以不同形式加入了战团。仓储被视为与水和油一样不可或缺的商业基础设施，随着电商的逐渐渗透，其对上下游生态的延伸更不断激发人们的想象空间。
相对于电商和商业地产品牌的家喻户晓，服务于B端的普洛斯作风低调，堪称隐形巨头。目前普洛斯在中国物流地产业的市场份额超过第二名到第十名的总和，牢牢占据了一线城市核心交通枢纽区域，向亚马逊、京东、菜鸟等电商提供高标准仓库。它在中国拥有、管理的物流网络覆盖了接近90%的中国GDP。不惟如此，普洛斯近年在全球扩张迅猛，从日本到美国、巴西，均占到当地市场的前两名。现在，这家全球巨头站在了一个拐点上，管理层携产业、金融财团之力实现公司私有化，更有机会强势主导自身战略。
此次获得普洛斯私有化特别委员会认可的中国财团由五家机构构成：
万科集团（21.4%）、厚朴投资（21.3%）、普洛斯CEO梅志明独资公司SMG（21.2%）、高瓴资本（21.2%）、中银集团投资有限公司（15%）。平安集团在最后一刻放弃了竞购。
普洛斯和万科的两位少壮派掌门人梅志明与郁亮牵手，颇受外界关注。中国财团的牵头人、厚朴投资董事长方风雷对“梅郁组合”称赏有加，称两人均具国际视野和极强的执行力，有望在全球范围内打造全新的商业发展模式，构建地产、物流、产业园以及资产管理的生态体系。而万科董事长郁亮则表达了对普洛斯的信心，称投资普洛斯是万科城市配套服务商战略的重要举措。万科不是三五年的短期投资者，是以一种“劣后”加实业的心态投资于普洛斯。对于普洛斯的管理团队，郁亮则笑称，“梅总是创业家+企业家，就像万科的事业合伙人一样”。
梅志明是普洛斯的灵魂人物。从2003年分拆独立，普洛斯的每一步发展与争议，无论是早期布局还是大规模的资产管理模式，都打上了深深的梅志明烙印。据了解，此次财团各方均同意未来公司的管理、投资决策将交给普洛斯管理层。
这一116亿美元的交易方案如果最终达成，将成为亚洲最大的私募股权收购案。这一价格较过去12个月成交量加权平均价（VWAP）溢价81%，也高过普洛斯自上市以来的收盘价。普洛斯私有化特别委员会向股东初步推荐了该方案，如无意外，交易预期在2018年4月14日前完成。
普洛斯中国：拆出来的巨头
普洛斯脱胎于美国物流地产巨头Prologis，但却是一个不折不扣的创业公司，而它的每一步发展，都与资本运作密切相关。
2003年，中国商品房市场方兴未艾之际，年仅31岁的美籍华裔人士梅志明加盟Prologis（普洛斯的前身），在上海建立了第一个驻华办公室，即为普洛斯中国的雏形。对于国内而言，投资周期长、利润相对较低的物流地产还是一个陌生的概念。凭借早发优势，梅志明团队第二年就在苏州、上海和广州圈下三大物流园，成为第一个进入这些一线城市的物流地产商，早早把持了这些城市的核心交通枢纽。普洛斯高薪延揽地方招商局和物流公司的人才加盟，对其业务拓展起到了至关重要的作用。
此后，中国的高标准物流仓储基本以普洛斯为参照，其成熟的物流地产开放运营经验也受到政府认可。“当时各地政府都希望能引进普洛斯，这对当地的招商环境和企业发展环境都有促进。”上海电商物流沙龙创始人吴日红表示。
2008年，普洛斯已在中国18个城市建立物流园，布下遍及全国的物流地产网络。同期，在日本市场扩展到大阪、仙台、福冈。然而，金融危机来袭，对于重资产的美国地产股几乎是灭顶之灾，Prologis亦不例外。亚洲物流地产业务作为Prologis最赚钱的板块，出售势在必行，而这正给予了普洛斯和梅志明独立发展的天赐良机。
2008年12月，Prologis将其在中国的全部资产及日本资产的20%以13亿美元的价格，出售给新加坡政府投资公司（GIC）。亚洲业务虽然易主，但承袭了“普洛斯”的品牌，并在2010年正式启用“GlobalLogisticProperties”（GLP，中文仍为普洛斯）的新名称，而Prologis则更名为安博。
2010年10月18日，普洛斯在新加坡交易所上市，GIC是其最大单方投资者，中国全国社保基金、阿里巴巴集团等均为基石投资者。普洛斯分拆以及新加坡上市，管理层团队都起到了关键主导作用。当时的董事会主席JeffreySchwartz和梅志明共同成立了SMG（取S与M的首字母），作为普洛斯旗下基金的普通合伙人（GP），打理相关基金投资，上市前则将GP的相应股份转让给上市公司。后来JeffreySchwartz于2014年去世，梅志明仍然沿用了SMG的名称，并将其作为此次收购的主体之一。
上市之后，并购扩张与基金业务的狂飙突进，成为普洛斯的标志。然而不幸的是，这两项业绩受到了截然不同的评价。誉之者，欣赏其创新动力和开拓勇气；疑之者，则对其业务的复杂性和利润率的下降耿耿于怀。
2010年，普洛斯入股中国第二大物流设施供应商宝湾物流的母公司深基地，获得19.9%的股权，深基地拥有国内8个主要物流港的12个优质项目；2011年，普洛斯控股北京首都国际机场内货物处理和保税物流园区的惟一开发商中国航港发展有限公司，进而获得了79.3万平方米的土地储备；2012年，普洛斯收购中国物流地产开发商维龙股份，同年获得物流地产商传化物流的多数股权。
到2017年，普洛斯拥有2870万平方米的物业总建筑面积、1190万平方米的土地储备，物流地产项目分布于38个城市和地区，基本形成了覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市的物流配送网络，主要业务包括普洛斯物流园和环普产业园的物业开发、运营管理、基金管理和物流金融。目前，普洛斯独占中国物流地产市场的六成份额。亚马逊、百世物流、京东、菜鸟网络都是普洛斯的大客户。
在中国物流学会特约研究员杨达卿看来，普洛斯在中国发展，既与其全球领先的服务能力和网络有关，也受益于中国与新加坡的地缘经济合作。
与并购扩张同步，普洛斯将轻资产模式发展到极致。物流地产开发、运营与资产管理并举，建立了庞大的基金管理业务：通过物流地产开发基金与机构投资者共同开发物流园区，开发完成后进入地产运营阶段获得出租收入。在日本，则在开发完成后，也可以卖给普洛斯核心型基金获得出售收入，再返租给地产管理部门，出租取得租赁收入。
截至2017年，普洛斯管理的基金规模已经从2011年的26亿美元暴增至390亿美元。
“物流地产是一个长周期的项目，回报很慢。如果以上海青浦为例，现在每亩地价已经达到3000万，每平方米大约5000元，如果物流技术设施地面造价2000元，那么每平方米仓库就是7000元的成本。而按照一般每天1.5块的租金，一个月只有45元，12月不过500多元。回收周期要达到15-20年。”吴日红分析。
普洛斯管理的基金类型分为核心型、增值型和开发型三种，对应不同投资标的类型。其中核心型基金用于购入物业管理部门培育好的持续稳定经营的物业，通过资产出表帮助普洛斯回笼资金；增值型基金主要用于重新开发成熟物业，依托公司自身在物流地产设计、评估的专业化优势，实现低估物业的增值；而开发型基金一般会参与物流地产的开发与建设，补充开发阶段的现金流，并获取较高风险的投资回报。
通过跟地产基金结合的模式，普洛斯得以迅速发展。一个典型的案例是，普洛斯进入美国，收购了共值150亿美元的资产，成为美国第二大物流地产公司。普洛斯实际投入为6亿美元，以6亿美元撬动90%的基金资本，再加上50%的杠杆后，最终完成了这一巨型收购。
根据普洛斯最近七个财年的财报，普洛斯基金管理费占总收入的比例已经从2011财年的0.3%迅速上升至2017财年的18%。由于基金的快速资金回笼，普洛斯上市之后负债从未超过30%。然而代价则是虽然地产规模扩大，净利润增长缓慢。2017财年的数字仅比2011年增长不到9000万美元，增幅不到13%。
不过，值得玩味的是，自上市之初做过一次闪电配售的增发，普洛斯再也未从公开市场融过资。一方面这与普洛斯的轻资产模式本身有着充沛的资金有关，另一方面也反映了股票市场的不理解。国际扩张带来的利润下降以及基金业务的复杂性，令传统的投资者心生疑虑。普洛斯股价一路走低，2016年2月甚至跌到1.6新元。私有化已如箭在弦。
竞购超限战
2016年11月，持股37%的大股东GIC不满低迷股价，要求普洛斯进行独立的战略检讨（Strategicreview）。自此，普洛斯待价而沽，成为市场的宠儿，股价从2016年12月一路飙升60%，由60亿美元市值上涨至100亿美元。
梅志明迅速反应，顺势部署管理层私有化。今年2月，梅志明联手厚朴投资和高瓴资本，共同提交了非约束性收购要约。厚朴投资主席方风雷同时也是普洛斯非执行、非独立董事，他和梅志明两人从此在董事会的相关讨论中按规回避。
梅志明和方风雷并非首次合作。早在2014年2月，厚朴投资组织的中国财团（含普洛斯管理层股）以25亿美元投资普洛斯上市公司及其中国公司，厚朴投资主席方风雷自此出任普洛斯上市公司董事及普洛斯中国公司董事。当时参与投资的还包括中国人寿、中银集团等国有企业。
中国财团的投资分两个阶段完成。第一阶段的投资总额为16亿美元，其中14.8亿美元用于普洛斯中国的新股增发，其余的1.63亿美元用于普洛斯上市公司的新股配售，约占增资后股本的1.5%。第二阶段，普洛斯中国以新股增发再获8.75亿美元的投资。上述交易完成后，厚朴领导的中国财团在普洛斯中国占股34%，成为了中国业务事实上的大股东。
梅志明引入中资除了融资考量，更多是资源背书。“物流行业是一个资源型产业，占的是土地，还有很多项目是核心的机场枢纽、城市枢纽。所以必须引进中资机构。上市的时候就引进社保基金等等。长远来看的话，引进中资机构是普洛斯必然的道路。”一位熟悉国内资本市场的人士如是表示。
2014年8月4日，普洛斯宣布与中储股份（600787.SH）建立战略合作关系，双方将建立合作公司。同时普洛斯通过全资公司投资20亿元，以境外战略投资者的身份通过定向增发认购中储股份15.34%的股权，成为了中储股份的第二大股东。中储股份被称为国内的“物流地王”。业内人士认为，普洛斯与中储股份的合作，既为普洛斯提供了优质仓库资源，也降低了外资敏感性。这一交易合作能够达成，中国资本的牵线搭桥至关重要。
在厚朴和中银集团之后，高瓴资本于2015年6月投资普洛斯成为第二大股东。高瓴资本不仅因投资京东成名，也长于利用科技创新改造传统行业，近期私有化控股百丽也是如此。笔者获悉，高瓴资本对物流地产一直具有深厚的兴趣与资源，因此迅速决定同厚朴和梅志明的SMG三家联手。2017年年初，万科也加入进来。
外界很难获知，2014年引资时私有化是否已进入梅志明的射程之内，但事态的发展显示，管理层收购确已水到渠成。
看好普洛斯的财团并不止一家。这包括地产基金领军者黑石以及RRJ，而最积极的竞争者则是美国私募股权巨头华平投资。2011年华平投资投资成立易商物流（e-ShangCaymanLtd.）。2016年1月22日，易商和红木集团（theRedwoodGroupAsia，Pte.Ltd.）宣布达成一项全股票合并协议，新集团更名为易商红木集团。易商红木Co-CEOJeffreyShen曾是普洛斯高级副总裁，2011年时出走参与创立易商。而红木集团创始人StuartGibson和CharlesdePortes，曾经是Prologis的经理。
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