最近，广州市政府办公厅印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，该方案明确赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。住建部随后称，将立法明确“租售同权”，即租房与买房居民享同等待遇，并在12个城市试行。坊间对这个所谓的“租售同权”讨论很热烈，部分专家媒体甚至认为该项政策具有划时代效应，是构建所谓房地产长效机制的重要组成部分，完全有助于平抑老百姓对拥有产权住房的热情，因而有助于控制房价过快上涨甚至可能形成房价的所谓“拐点”……
每当看到这些论调，笔者都心急如焚。每一次地产调控政策一出台，市面上的专家和媒体都会大事意淫一番：房价拐点要来了；开发商又撑不住了；地产有可能崩盘；炒房客绝路了；老百姓马上可以买得起自己称心如意的房子了……凡此种种，不一而足，而且每次都一样。老百姓尤其是一些刚需购房者选择性的听信了这些意淫之词，没买房。可结果呢？后来的事实证明如何了？涨，房价稳健上涨，甚至跳涨！没购房者，懊悔莫及，有的甚至还导致家庭破裂。严重的，由于无法理解和接受事实，于是选择了逃避，个人甚至走向了社会主流的对立面。
这一次的所谓“租售同权”政策出台，其效应难道与前些年的调控有区别吗？太阳会从西边升起吗？房价真的会迎来拐点？不可能，不可能，绝对不可能。本文在这里，根本就不用去费心思推导和论证“租售同权”效应和结果，因为，在笔者看来，租和售在中国现阶段甚至在中国城市化全过程中都不可能同权。当然，市面上99%的媒体专家和学者，包括重庆市前市长黄奇帆同志，都在批判租售不同权，甚至都在积极为租房者争取租售同权。不过，不管咋样，笔者坚持认为：租售不可能同权。既然租售都不可能同权，请问探讨“租售同权”的影响效应还有什么意义？为什么说租售不可能同权呢？
其实，如果我们清楚中国城市化的逻辑，清楚中国固定资产大投资的逻辑，清楚中国基础设施建设大发展逻辑，当然，核心是清楚土地财政的逻辑，那么，我们就很容易理解租售为什么不可能同权。
一、中国城市化、现代化与土地财政土地金融之间的逻辑关系
中国现代化进程的关键一招是啥？对，这一招是改革开放，但是单说改革开放就太大而化之了，不得要领。
笔者认为，实际上，这一招就是要素的市场化，其中，要素的市场化里面最重要的最核心的就是土地的市场化，通过土地的市场化完成社会基础信用的原始积累，进而通过土地财政土地金融实现大规模的有效有序的投融资，进而实现中国基础设施的完善升级，从而携同中国的城市化进程，最终实现中国的现代化进程。
中国作为发展中国家，固定资产投资超前，尤其是在软硬件基础设施大投资方面超前是必须的。这是中国作为发展中国家，最近 30 多年来始终取得经济高速增长，而且相比其他发展中国家独树一帜鹤立鸡群的重要法宝。不明就里的专家学者，对于中国大投资超前，尤其是对中国在城市化过程中大力推进的软硬件基础设施规划超前、投资超前、建设超前等，没有做深刻理解，不明白大投资对中国经济社会发展的重要意义。
关键是，最关键是，中国房地产投资与中国基础设施投资是一个硬币的正面和反面。有了房地产大投资，才有基础设施建设的大投资，否则，基础设施建设的钱从哪里来？没有土地出让金收入，没有土地信用的构建和积累，没有有价值土地作为抵押通过金融机构拿贷款或者发债，基础设施建设怎么推进？（当然，对中国财政支出收入体系没做过研究的同志可能会提出，地方财政有钱推进基础设施建设啊，可他们根本就不知道，各地方政府的财政本质上就是“吃饭财政”，基本支出盘完以后，已经没有多少剩余资金可用于地方基础设施建设了！）继而，没有软硬件基础设施建设的推进和升级改善，土地怎么会升值，不升值的土地怎么可能卖个好价钱？又怎么可能从银行融到足够的资金？……不懂这个逻辑链条，当然就不会明白房地产投资与地方基础设施建设的孪生关系，当然就不明白土地财政和土地金融与中国推进城市化的内在逻辑关系，当然就不会明白土地财政和土地金融对中国实现现代化之间的深刻关系。
作为发展中国家，我国不是不想通过别的方式，比如说股票市场或者债券市场来构筑我们主要的投融资框架体系。但是，在面对国际经济金融竞争的背景下，在国内经济金融市场仍然不发达的背景下，在国内信用基础积累不够的情况下，我们别无选择，只能是基于土地抵押来积累、扩充和构建我国企业部门和住户部门的基础信用体系，从而“实现信用的原始积累和起飞”，推动中国社会大投资，推动中国软硬件基础设施的建立、完善和升级，在推动和完成城市化的过程中，产业升级，消费升级，从而最终实现现代化。
中华人民共和国开国伊始即实行土改，土地国家所有，这是建国以来，尤其是改革开放以来，中国经济社会取得飞跃式跨越式发展的根本所有制基础。正是因为有了这个基础，中国的大投资，中国的固定资产投资，中国通过房地产和基础设施建设螺旋推动城市化和现代化才成为可能。放眼当今世界，其他国家皆无可能。
二、中国的土地财政土地金融逻辑决定了，现阶段租售不可能同权
市面上各类专家媒体经常抱怨，各重要的公权部门，没有把租赁住房的住户当作同等公民对待，比如说在小孩上学、在家庭成员就医等方面，租房人员就无法享受到和购买住房的人员同等待遇。他们说的这个，是实情。但是，也仅仅是实情，或者可以理解为政治同情。但是，同情不能当饭吃。
结合前述的中国城市化逻辑、中国基础设施建设大发展逻辑和中国土地财政的逻辑，就会得出结论：如果一个居民或者家庭，他不在一所城市购买住房，那么就相当于他没有投入相应的资源参与到该城市基础设施建设里面去。既然他以及他的家庭没有参与到软硬件的基础设施建设里面去，那么，他和他的家庭怎么可以分享到这个城市的医疗教育等公共服务待遇呢？或者说他就没有足够的资格分享到教育医疗或者是养老等福利！
道理和逻辑很简单。如果没有购买住房的居民和家庭，没有投入资源加入到城市软硬件基础设施建设中去的居民都能享受到一样的医疗、教育或者养老等公共服务的话，那么，那些投入了资金资源、牺牲了当下的幸福、参与到城市化、参与到基础设施建设的家庭和居民又怎么能得到公平的对待呢？没投入可以分享，有投入也可以分享，那请问，谁还投入呢？如果没有社会资本长期有序的投入，那基础设施怎么来？幼儿园、小学、医院、养老院、大公园、公交地铁、地下管网…天上能掉下来吗？
给租房子的人分配相应的城市化资源，理论上可以这么同情，但是，在实际执行过程中是没有道理的。没有投入，就没有分享。一个社会的分配分享机制总体上应该是谁投入谁分享。当然，在提倡效率的同时，需要兼顾公平。
市面上各类专家媒体的初衷，不能不说是好的。但是这种初衷和看法，实际是不经意间落入了民粹主义的陷阱。拉丁美洲各民主政党正是在这种民粹主义的诱导下，一二再、再而三的打碎本来已经有效的社会分配机制，从而一二再、再而三的中断有序的现代化进程。
社会资源的投入和分配，首先必须是尊重效率，其次才是兼顾公平。推进公平必须是有序的覆盖和拓延，必须是渐进的，而不是一窝蜂的疯抢。不尊重投入，不尊重牺牲，不尊重谁建设谁分享，不尊重规则，不尊重效率，哄抢和无序的分配社会资源一定会导致社会失范，贫民窟层出不穷，黄赌毒层出不穷，违法犯罪层出不穷，全社会始终处于崩溃边缘，垂而不死，救而不活。
这个逻辑推导与结论，近半个世纪以来，甚至近百年以来，在拉丁美洲反复验证。如果拉丁美洲不能吸取教训，不能有效建立一套社会资源分配的上下左右先后机制，不能有效越过民粹主义的陷阱，不能有序推进城市化，那么拉丁美洲只能这样混乱和沉沦下去。城市化必须是有序的城市化，必须是渐进的城市化，必须是逐步拓展的城市化，而不是民粹主义导向下的一窝蜂的哄抢和失范！
因此，基于中国城市化逻辑和中国土地财政土地金融的逻辑，笔者认为，在现阶段租售不可能同权。如果租售同权，那么，现阶段已经被实践证明非常有效的中国城市化投入和分配机制会被严重扭曲，从而严重干扰中国稳健有序的城市化进程，甚至会使中国陷入“拉美化”陷阱！提倡“租售同权”，实际是落入了民粹主义陷阱，这种论调很危险。当然，因为城市化过程中的投入与分配，在时间与空间上会遇到短期不平衡的状态，政府和社会大众需要作出相应的补贴和调整政策，包括政府救济、社会救济等，也包括分层式差别式配给公共资源和服务等，从而缓解这种不平衡和矛盾状态。这与最近鼓捣的“租售同权”完全是两码事儿。
租售同权，能够实现的时间段是：城市化已经完成。在城市化完成以后，城市的软硬件公共基础设施、资源和服务已经基本能够覆盖在该城市工作和生活的居民以及家庭的相应需求。现阶段的中国正处于城市化中盘，各类软硬件基础设施、资源和服务远远无法满足已经在城里生活和工作的居民及其家庭的相应需求，只能先紧着在这座城市买了房子（甚至是需要把户口迁移到这座城市）的居民及其家庭。现阶段，“租售同权”论者可以休也！至于秉持租售同权可以平抑房价论者，更是无稽之谈！
免责声明：本网站所有信息，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责，投资者据此操作，风险请自担