本报记者 杜弘禹 广州报道
住房租赁改革的地方逻辑
中国的城市化已经不再是简单的人口叠加，在经济转型的当下，城市化发展的新方向是吸引人才。有人才，才有创新，城市才有发展的新动能，这也是新一线城市崛起的基础所在。
吸引人才最重要的是城市能否提供宜居宜业的环境，而当前很多大中城市房价高企，对人才形成抑制甚至挤出效应。在中央及地方相继出台系列房地产调控政策之后，房价趋于平稳。房地产市场供给侧结构性改革除了购房市场外，还存在租赁市场，这方面仍有改革的空间。
九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》后，住建部会同有关部门选取了12个城市作为首批试点单位。其中就包括杭州（楼盘）、合肥（楼盘），以及广东的广州、深圳（楼盘）、佛山（楼盘）、肇庆（楼盘）等城市。我们选取了三个地方样本进行剖析，其中有些尚未出台地方版住房租赁试点方案，但近期改革动作频繁，值得关注。在这些地方住房租赁改革的背后，构建住房长效机制以及吸引人才是一条显而易见的主线。
广东的新版新型城镇化建设蓝图出炉。
8月22日，广东省住建厅和广东省发展改革委印发《广东省新型城镇化规划（2016-2020年）》（简称《规划》）。
《规划》提出建立购租并举的住房制度，推动建立涵盖共有产权住房、限价商品房、棚户区改造住房、货币化安置等方面的住房保障体系。其中，探索建立共有产权住房制度方面，将根据定价标准及个人出资数额，确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权。
广东还提出要大力推进珠三角地区优化发展，携手港澳建设粤港澳大湾区和世界级城市群，打造“广佛肇+清远（楼盘）、云浮、韶关（楼盘）”“深莞惠+河源（楼盘）、汕尾”“珠中江+阳江（楼盘）”三大新型都市区。。
多位接受21世纪经济报道记者采访的分析人士指出，粤港澳大湾区城市群的规划建设，要求广东必须进一步提高城镇化速度和质量，这包括创新住房保障制度以吸引集聚更多人口，以及加速内部融合与协调发展，缩小城市间不平衡并拓宽腹地。
完善城镇化住房制度
新版《规划》的最大亮点无疑是完善城镇化住房制度。
广东首先提出，将探索建立共有产权住房制度，根据定价标准及个人出资数额，确定个人和政府或者个人和有关单位持有住房产权的相应比例产权。进而推动建立涵盖共有产权住房、限价商品房、棚户区改造住房、货币化安置等方面的住房保障体系，建立完善“以需定建”的住房保障机制。
所谓共有产权住房，是指购房人与政府、住房协会或其它社会非盈利机构按出资份额共同享有产权的政策性商品住房。2014年住建部曾选中北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳等6个城市开展试点。不久前，北京出台相关政策，引发社会关注。
中国人民大学重阳金融研究院客座研究员张敬伟认为，此举能够解决房价高企的难题，满足一部分人的安居梦。
中国城市规划学会会员胡刚对21世纪经济报道记者分析，广东探索共有产权住房有利于稳定房地产价格，避免房价过高。
广东明确将建立购租并举的住房制度。一方面，将打通保障房和商品房的政策通道，促进存量商品房发挥保障性住房作用；另一方面，将大力发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，并将引导与鼓励有条件的国企收购或长期租赁库存商品房，以公共租赁住房形式出租。
目前，已有12座人口净流入的大中城市开展首批住房租赁试点，广东亦有4个珠三角城市入选。
“这意味着房地产市场的供给侧结构性改革已经掀开，并且广东正率先探索落地。”胡刚分析说，这种变化的意义是在城镇化过程中，为人们提供更多解决住房的渠道，进而降低人们在城市中的居住成本，有利于进一步吸聚人口。
华南城市研究会副会长、广州市社科院高级研究员谈锦钊告诉21世纪经济报道，粤港澳大湾区建设及广东自身的产业升级均需进一步聚集人口，尤其是人才，广东多数城市仍有空间，但这也要求破解过高的居住门槛。
“近年，城市之间的人才竞争日益突出。一个完善的、兼顾社会公平合理的城镇化住房制度保障，必将增强城市竞争力和发展潜力。”胡刚说，从国家政策导向和趋势看，未来还将有更多城市在共有产权住房和购租并举上跟进探索。
辐射融合大湾区城市群
广东新版的新型城镇化规划，还突出与粤港澳大湾区城市群建设的衔接布局。
《规划》提出，广东将大力推进珠三角地区优化发展，推动韶关、河源、汕尾、阳江、清远、云浮等一批环珠三角城市深度融入珠三角，基本形成“广佛肇+清远、云浮、韶关”“深莞惠+河源、汕尾”“珠中江+阳江”三大新型都市区。
此外，依托南沙、前海和横琴三大国家战略平台，以粤港澳大湾区建设为龙头引领，发挥广深中心城市带动作用，进一步强化中心城市功能，有序向周边城市疏解非核心功能，强化城市间分工合作。同时，加快建设粤东城市群、粤西沿海城市带和粤北生态发展区，促进区域协调发展。
这也是近年来广东致力推进的重要内容。2016年的广东省城市工作会议就提及，要通过加速一批环珠三角城市对接融入珠三角，打造大珠三角城市群。
为此，近年来广东投入大量资源到交通基础设施建设和产业共建上，谋求强化珠三角城市的辐射带动能力。今年5月份的广东省第十二次党代会亦明确，广东要形成以珠三角核心城市为中心的全省2小时经济圈，以及珠三角1小时生活圈。
广东省内若干梯度的城市的融合发展，已从过去的文件、会议要求，进入到新型城镇化规划的高度。
胡刚分析，这意味着面向粤港澳大湾区城市群建设，广东内部的城市层级、组团模式、辐射路径和突破方向更为清晰。
“这种辐射和融合契合大湾区城市群的发展逻辑，也就是从单个城市的发展到城市圈的发展再到城市连绵带的发展。”广东省社科院研究员郑奋明告诉21世纪经济报道记者从国际经验看，几大世界级的大湾区都利用自身辐射能力拓展出大片腹地，粤港澳大湾区也应如此。
广东省政府特聘参事、广东省委党校教授陈鸿宇告诉21世纪经济报道记者，湾区城市群的发展必须通过市场、交通和信息三层网络将产业和科技等元素聚集，以形成更大规模效应。因此，湾区的腹地也应超出其本身行政区划范围，湾区质量看的也不应是单一经济规模而是辐射能力。
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