深圳新政:商品房与保障房共享配套不设围墙

来源:天格资讯

9月5日，新一期政府公报发布文件《深圳市住房和建设局关于印发<深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法>的通知（深建规〔2017〕7号）》。

关于印发《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》通知

深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法

在人才住房和保障性房与商品房的关系方面

《办法》中要求配建的人才保障房在建筑材料、外形、风格、色彩方面应当与所在项目的商品住房保持一致且总体和谐，大堂、走廊、电梯、园林、地下室等公共区域应当与所在项目同期商品住房公共区域装修标准一致。

设计应当布局合理，功能齐全，满足住房对采光、隔声、节能、通风和公共卫生的要求，人才住房和保障性住房坐落布局应当能方便共享小区公共配套设施及物业服务。人才住房和保障性住房交付使用后，日常物业管理应当纳入所在小区统一管理，并与所在小区商品住房享受同等物业服务，承担同等义务。开发建设单位不得在人才住房和保障性住房与商品住房之间设置围墙等物理隔离，也不得有其他类似的歧视性措施。

业内讨论

中国城市规划设计研究院赵燕菁
政府需要把整体的公共服务提高，所谓墙的事就不存在。现在资源分配不均，老百姓需要顾保安，建围墙来保护自己的公摊。小区不能混，但是区域要混，不然城市会阶层分化严重。
你把不同群体搁在一起，他们一定会有矛盾，都是想象出来的大团结，但是不同需求的人群，根本无法提供公共服务。

深圳大学建筑与城市规划学院教授艾志刚
早期设计最好建议分开管理，两种商品性质不一样，商品房和保障房都是不同的标准，放在一个小区会造成业主之间的矛盾，各自独立管理，属于先天性矛盾，早期设计时如果考虑不周，将来会有难以调和的矛盾。

信荣（全国）房地产律师团队首席律师张茂荣
首先，这次新规，既是以往政策的延续和重生，也能上升到新的法规层面。从过往的政策来说，保障房一直建在商品房里面，与其一并建设。另外在土地招拍挂时，有的地块要求配建保障房。城市更新一定要配建保障房，它和商品房是混同的。
可能基于近期，保障房、公租房住户与商品房业主的冲突较为明显，这次在新规里进行更进一步强调，发出不得进行隔离的启示。
其次，从实际的社会层面来说，这个规定其实也在意料之中。往大的说，我们是社会主义国家，基本原则是共同富裕，人人平等。对保障房与商品房混同建设和国外实行的分开建设，路子不同，本质也不同。
国外的保障房和商品房分开建设，产生了一路之隔的两边穷富阶层截然不同。深圳规定，商品房与保障房混同建设，就等于预防两极分化的明显阶级差。这个政策是国际宏观层面也是必须要这样做的，商品房与保障房不可能完全分开。
最后，还需要说明要建的一种是人才房、一种是保障房。人才人才房和保障房是不一样的。人才房，可能是一个高收入家庭，基于保留人才稀缺性的政策，人才房未必是贫困群体。
人才房、保障房和商品房混同建设，最起码在外表看来，避免了老百姓对不同阶层、不同身份的人进行不同阶层的划分。所以说，本次新规产生的社会效果会好一些。

资深自媒体人朱罗纪
从产权上讲，界定商品房业主和公租户之间各自应该享有多少权利的成本太高了，如果你界定不清楚你就把它分开，这是成本最低的做法。
商品房的业主和保障房业主的矛盾本身不该从道德层面上来判断。保障房的业主无论从学历、道德、品行上都不低于商品房业主，但不歧视并不代表着他们愿意把自身的权益让给对方。从保障房的角度来说，保障房是带着福利的性质，拥有福利的同时不可能跟用市场价买房的人拥有同样的权益。
相比之下，更认同香港的公屋管理，房子的管理全部都由政府来管理。从设计上就杜绝了业主和保障房业产生矛盾的现象，即便公租房与商品房不是共同在一个小区，而是各自相对独立的小区，相邻的小区使得矛盾少很多，社会矛盾也不至于激化。

摘自：深圳新浪房产

第一条为规范人才住房和保障性住房的配建程序，确保人才住房和保障性住房的建设质量和居住品质，根据《中共深圳市委深圳市人民政府印发关于完善人才住房制度的若干措施的通知》（深发〔2016〕13号）、《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》（深府办〔2016〕38号）等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于我市城市更新和招拍挂用地项目配建人才住房和保障性住房配建行为及其监管活动。

第三条城市更新和招拍挂用地项目配建人才住房和保障性住房应当坚持政府指导、企业主导、设施共享、社区融和、相对集中、布局合理的原则。

第四条市住房保障部门负责全市城市更新、招拍挂用地配建人才住房和保障性住房工作政策制订和统筹管理。

区住房保障部门对配建房源承担组织实施和监管责任，确定住房类型、户型面积、建设标准、坐落布局、后续分配要求等。

区住房保障部门可以直接作为监管主体，或委托人才住房专营机构作为监管主体，监管主体与项目实施主体应当签订监管协议书。监管主体应当加强对建设全过程的监督，确保人才住房和保障性住房的质量。

第五条城市更新项目的实施主体按照区城市更新机构出具的实施主体确认文件确定，招拍挂用地配建项目的实施主体为土地受让方。

第六条城市更新配建项目的配建比例、建筑面积、配建类型在城市更新单元规划中予以明确。招拍挂用地配建项目的建筑面积、配建类型等在土地出让公告中明确，最终以土地出让合同为准。

城市更新配建项目原则上优先作为保障性住房。招拍挂项目配建的住房类型不作统一规定，由各区根据项目实际需求情况、项目位置等因素统筹把握。

第七条配建方式以集中配建为主，分散配建为辅。具体由监管主体根据项目实际情况选择具体的配建方式。实施主体应当充分采纳监管主体对于人才住房和保障性住房坐落布局的意见。

第八条集中配建是指配建的人才住房和保障性住房集中布局到整栋、整单元或者连续楼层的某竖向户型。适用集中配建的情形主要包括：

（一）项目中的商品房与人才住房和保障性住房户型面积差异偏大；

（二）配建人才住房和保障性住房建筑面积较大，适合集中单独布局；

（三）城市更新项目中配建的人才住房和保障性住房独立占地。

第九条分散配建是指配建的人才住房和保障性住房分散布局在不同的楼栋，包括横向按楼层分散、纵向按单元分散、完全随机分散。适用分散配建的情形主要包括：

（一）项目中商品房与人才住房和保障性住房户型面积较接近；

（二）配建人才住房和保障性住房建筑面积较小，不足以成栋或单元。

采用分散配建方式的项目，人才住房和保障性住房不预先确定坐落及户型，按照所在项目商品住房的同等标准建造，待商品房预售前由监管主体在整个项目中随机抽取选定人才住房和保障性住房房源。

第十条对于城市更新配建项目，在城市更新单元规划批复前，区相关部门应当就规划配建的人才住房和保障性住房部分征求监管主体意见。

市、区政府相关部门应当优先安排人才住房和保障性住房周边公共服务设施的建设，与城市更新项目同步投入使用。

第十一条城市更新配建项目在取得城市更新单元规划批复和实施主体确认书后，由实施主体向监管主体提出纳入安居工程计划申请。

对监管主体同意纳入安居工程年度计划的项目，应当复函明确配建类型、户型面积、建设标准、装修标准、绿色建筑及装配式建筑要求等，并同时抄送市住房保障部门。实施主体凭纳入计划复函与监管主体签订监管协议书。

第十二条招拍挂用地配建项目在土地出让方案批准前，规划国土部门应当就拟出让地块配建人才住房和保障性住房的总体建设要求征求相关住房保障部门意见，具体包括配建比例、建筑面积、配建类型、户型面积、建设标准、房源移交等内容。

第十三条招拍挂用地配建项目在土地使用权出让合同签订后，由实施主体向监管主体提出纳入安居工程计划申请。

第十四条监管协议书应当使用市住房保障部门制订的示范文本，载明人才住房和保障性住房配建比例、建筑面积、住房类型、户型面积标准及套数（仅针对集中配建项目）、建设标准、室内装修标准、公共区域装修标准、绿色建筑及装配式建筑要求、质量及验收标准、建设工期、产权登记、交付条件、接收主体等事项。涉及回购的，还应当载明回购主体、回购价格测算规则等。

第十五条配建的人才住房和保障性住房在建筑材料、外形、风格、色彩方面应当与所在项目的商品住房保持一致且总体和谐，大堂、走廊、电梯、园林、地下室等公共区域应当与所在项目同期商品住房公共区域装修标准一致。

配建的人才住房和保障性住房的设计应当布局合理，功能齐全，满足住房对采光、隔声、节能、通风和公共卫生的要求，人才住房和保障性住房坐落布局应当能方便共享小区公共配套设施及物业服务。

第十六条实施主体应当按照监管协议书的要求开展方案设计，规划国土部门在核查设计方案时，应当征求监管主体意见。

第十七条配建的人才住房和保障性住房应当与所在项目的商品住房同步设计、同步建设、同步交付。项目分期建设的，人才住房和保障性住房原则上应当安排在首期。