10年从业经验，曾任职于诺亚财富，在房地产金融，互联网金融，财富管理，企业管理等方面有多年经验；
曾深度参与多支人名币PE和地产基金的发行；
14年发起和深度参与上海自贸区跨境ABS创新试点；
德晟资本介绍：
德晟资本是一家管理领域包含智慧城市产业，中医药产业，存量地产并购，资产证券化的资产管理公司；
首批中国资产证券化论坛机构会员；
中国REITS联盟副会长单位；
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REITs的概念和我国的发展
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REITs的概念
什么是REITs
房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。简而言之就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
REITs的出现从本质上是政府对于房地产投资者们的一种优惠政策，它与普通房地产股票相比区别在于它付给投资者（股东）红利在付税之前（一般公司是付了税之后才付投资者红利）。
REITs的三大特点
•收益主要来源于租金收入和房地产升值
•收益的大部分用于发放分红
•REITs长期回报率较高，与股市、债市相关性较低
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REITs在中国的发展
房地产价值投资，即只考虑资产的产出而不关心它们的每日定价，聚焦于资产的未来生产力，收购价格远低于“内在价值”，安全边际较高，下行风险较小而上升空间较大，追求长期稳健增长的回报。由于房地产市场之前一直处于粗放型经济模式，使得价值投资中具代表性的金融工具REITs一直发展缓慢，起步较晚，也直到近两年，REITs才赢得发展良机。
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发展REITs于四方多重受益
行业受益
•增强和优化房地产资金来源
•促进房地产服务业快速发展
投资者受益
•收益主要来源于租金和房地产升值；收益大部分可分红；长期回报高，与股/债相关性低
•REITs风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合
开发商受益
•促使房企由重资产向轻资产模式转变
•避免自持物业双重征税；可实现快速推出；抵押型REITs可替代银行贷款
政府受益
•盘活房产存量，扩大税基，政府庞大物业通过REITs成为租赁物业，降低运营成本
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REITs的常规操作及架构
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一般操作流程
我国类REITs的发行流程包括：申报文件准备（尽职调查、方案设计、结构搭建、资产评估、信用评级）；产品设计；沪深证券交易所市场/中证报价系统上挂牌/流通审核；基金业协会备案；沪深证券交易所市场/中证报价系统上挂牌流通。
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常规交易架构
我国类REITs的常见架构一般包括：管理人发起设立资产支持专项计划，向投资者募集资金；由基金管理公司发起设立私募股权投资基金，并作为管理人管理该私募基金；资产支持专项计划以其募集的资金认购私募基金的基金份额；由私募基金持有项目公司股权；项目公司持有商业物业。
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REITs与其他金融工具对比
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REITs定义与标签
标签：REITs 房地产信托投资基金 ，以 发行股票或收益凭证 的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
绝对分配性：收益主要来源于租金收入和房地产升值，90%以上的收益分配给投资者。
长期高回报期：美国2002到2016年大类资产表现中，房地产基金年化收益率达到了10.8%，新兴市场股票年化收益率9.8%，高收益债券年化收益率9.2%。
低杠杆性：REITs杠杆较为适中，美国REITs资产负债率长期低于55%。恒大地产资产负债率81.79%、嘉凯城资产负债率93.55%。
公募REITs和私募REITs
公募REITs
•募集信托基金
•大量宣传
•以美国为代表
私募REITs
•非公开方式
•特定投资者募集资金
•不允许公开宣传
•一般不上市交易
权益型REITs、抵押型REITs、混合型REITs
权益型REITs
•房地产产权
•取得经营收入
•收益来自租金和房地产的增值
抵押型REITs
•金融中介
•向房地产物业持有者提供贷款
•购买债券
混合型REITs
•拥有部分物业产权
•从事抵押贷款
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REITs VS CMBS
REITs
信托基金 1. 股票或收益凭证 2. 房地产投资经营管理 3. 综合收益按比例分配 |
CMBS
资产支持证券 1. 债权人 2. 商业抵押贷款为资产 3. 未来净现金流量 |
REITs房地产投资信托基金 | CMBS商业房地产抵押贷款支持证券 | |
资金途径 | 筹集的资金用来购买房地产，通过运营这些房地产获得回报 | 原始权益人通过抵押地产所有权获得贷款 |
投资属性 | 商业物业权益证券化：巨额房地产项目汇成一个资产池 | 商业物业债项证券化：抵押贷款债券汇成一个资产池 |
所有权 | 原开发商不保留地产所有权 | 原开发商偿还贷款后保留所有权 |
交易市场 | 交易所 | 交易所、全国银行间债券市场 |
投资人群 | 小投资者能通过交易所投资 | 一般不是散户投资标的 |
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REITs VS Business Trust
REITs房地产投资信托基金 | Business Trust | |
信托目的 | 消极投资工具 | 投资人会参与商业管理 |
房地产投资内容 | 投资的方向一般严格限制为具有稳定、持续收入来源的不动产： 香港法律规定REITs持有的不能产生收益的房地产资产不能超过REITs净资产总额的10%，并明确禁止从事房地产开发； 新加坡法律规定REITs对于房地产及房地产相关投资不少于总资产的75%，且不得投资于空闲土地。 | 可投资尚未形成租金收入的商业、酒店、服务式公寓开发类项目且比例没有限制 |
对投资者的回报 | 需要把收入的大部分分配给投资者，如美国要求把所得利润的90%分配给投资者； | 不要求分配利润，但可以 分配经营性现金流 。即使净利润为负数，只要经营性现金流是积极的，就能分配利润。 |
资产负债限制 | 有资产负债的限制： 新加坡规定，没有评级的REITs资产负债不能高于35%，有评级的不能高于60%。 | 对资产负债 没有限制 |
表决权 | 通过一项提案需要 50% 的表决权 通过 | 需要至少 75% 的表决权才能通过 |
上市主体控制权 | 香港REITs守则，香港REITs在任何时候应就每项物业拥有大多数（超过50%）所有权及控制权 | 上市主体的所有权及控制水平一般没有限制 |
问题交流:
群友：一般回报率多少的物业，可能被机构看中？
吴超：资产的回报率不能一概而论，要具体问题具体分析。一线城市在4%左右可能就有潜力，二线城市可能在5%甚至更高。
群友：中部地区规模化的旅游地产（非酒店物业）有无潜力？
吴超：旅游地产据我所知目前还有没发行REITs的案例，未来会不会有，核心还取决于资产的经营回报率是多少。