真的，参观别墅和真正买别墅的两类人看法完全不同。
对此，『地产营销人』深有体会，因为两种场景都会经常遇到。
与业内或媒体同仁品鉴别墅，大家都有猎奇的心态，注意力重点放在“找不同”上。
因为看的项目多，习惯去比较。比户型、比科技、比精装、比建筑等等，如果创新点自认为不够多，就喜欢私下评头论足、说三道四，『地产营销人』就常犯这种毛病，其实真正住过别墅的人没几个。
但陪客户、陪朋友看别墅的时候，就会发现真正的买家其关注点，并不花哨，也不颠覆，既实在，又细致。当你问他理由的时候，描述出来的生活场景历历在目，栩栩如生，让人心悦诚服。
所以，多听别墅买家的反馈才是对产品创新有指导意义的。
举个例子，记得在6年前第一次看到别墅项目在地下做挑空两层的设计，感觉十分震撼，原本利用率不高的地下空间，被改造成家庭生活娱乐的中心，成为了样板间里最高潮的部分。
一家这样做了，家家跟着模仿，现在再看北京大部分别墅项目，基本都会在地下空间做足文章，而且确实很多首次买别墅的客户也都为此买了单。
不过，有经验的别墅买家可不这么看，『地产营销人』特地问过好几位，看法很有代表性。
他们说，其实住过别墅的人都知道地下空间很难用，多数当了大储藏间，主要的生活功能一般不会安排在这里。
问其原因，一方面有采光和潮湿的实际问题;另一方面也有心理层面的因素，不习惯也不方便。
因此，置业顾问往往用地下赠送面积来打动客户，有一部分人并不认账，你赠送的越多，他反而觉得越浪费，反而变成了未来生活的负担。
当然别墅这些年也在进步，地下空间的感受在不断优化，比如说采光井增多，下沉庭院变大，通风和透光效果比之前有了实质性的提升，即便如此，买家还会担心漏水的问题。
要知道，当年“721”北京大雨当晚，伤透了多少别墅业主的心。据说经受住那次考验的别墅社区并不多。
因此，好几个『地产营销人』陪同的真买家最终还是选了“前二后三”的独栋别墅，虽然这种形态谈不上激动人心的创新，但确实在生活中非常实用。
地下只有一层不会产生功能使用上的负担，同时因为直接通花园，采光与通风还是比纯地下好很多，另外因为地势和规划的优势，雨水不可能发生倒灌，也避免了积水和漏水的担忧。
一位朋友在买了“前二后三”的别墅后，把地下改成了书房，在静心看书工作之余，还可步入花园略做放松踱步，也是一个顺畅自如的生活动线和场景。
另外，对于当下如火如荼的科技住宅概念，业内以颠覆式创新展示雄心，但站在客户角度，更多讲究的是实用和便捷。譬如：对于别墅产品来说，与其一味堆上多少种系统，不如实实在在的把地下空间的防潮防湿解决好。
做加法的前提是先把房子的质量打造过硬：把机电系统搭建好，把屋顶的瓦选好，把隔热保温做足，把窗户型材选对，把新风空调升级，让防水质量过关等等，房子本身就是由无数细节构成的基础系统，先有“1”后面的“0”才有意义。
这些朴实而富有居住经验的痛点之谈，对开发商是一种具有积极作用的建言，放弃华丽的包装和概念的炒作，回到产品本身去不断打磨细节和技术，才是真正凸显价值的体现。
前不久，『地产营销人』到已经有十几年开发历程的成熟别墅大盘温哥华森林去参观，这个位于奥北别墅区曾经名震楼市的独栋别墅社区，如今完全展示出那种异国风情的醇熟之美。