财经365讯（编辑 钱多多）2017年以来，各地楼市调控不断收紧，限购限贷力度频频加码，部分城市首次出现限售政策，同时，楼市吹起“租售同权”风，大力促进租赁市场的平稳发展及加大租赁房供应。
本以为随着时间的推移，楼市调控会稍稍放松一下，但年尾近三个月密集释放的信号都在告诉我们，楼市不会出现宽松迹象，2018年楼市调控也没有放松的可能。
那么，在新的市场环境下，哪类物业值得投资?哪些城市的房产能够保值增值?如何获得合理的租赁和投资回报?
根据云房数据发布的《2017下半年中国房地产投资回报率调查报告》(以下简称《报告》)显示，按照25个典型城市普通住宅的静态租赁、长期租赁、5年租赁后转售三类投资指标进行综合分析：郑州、武汉、深圳十分适宜投资;重庆适宜长期资产持有;厦门、天津、石家庄、福州适宜短期持有售出;而宁波是不适宜投资的城市。
高端住宅方面，按照15个典型城市综合分析，适宜长租的城市是西安;和普通住宅一样，宁波也成为高端住宅最不适宜投资的城市。
1.石家庄租金上涨动力不足
一直在北京工作的石家庄正定人张扬聊起当初买房的经历，兴致盎然：“当初小道消息说，正定会成为石家庄的一个新区，记得当时好多会议还是在正定开的，再加上12年、13年这个地方不论是从房价还是地理位置来说，都可以算作一片洼地，所以我最终决定将首套房买在了正定。”
不过，在张扬看来，正定再怎么说也属于石家庄下面的一个县级市，如果城市要发展，优先级的发展对象肯定是省会城市，所以之后手头有闲钱的张扬又在石家庄二环边上买了第二套房，当初买的成本低，没想到后来房价一路上扬，二环边上的房价现在涨至1.2万～1.8万了。
张扬说，因为工作不在石家庄，房子空着也是空着，所以简单装修之后他就把石家庄的房子租出去了。“我记得14年那会儿，两室一厅的房子一个月租金是750元左右。现在租金也就一千多吧。虽然涨了，但也没涨多少，租金空间不大，租高了也没人租。”
相比较北京等一线城市的租金来说，石家庄的房子租金回报率并不高。打算在北京发展的张扬原本还想着，把石家庄的房子卖了在北京买一套，没想到石家庄和北京的限购政策一出，计划也搁浅了。
“现在石家庄房价和正定房价整体都在降，现在卖掉也不合适啊。只能等等再看吧。没准5年之后房价放开就涨了呢。”
房子租金回报率低、长期持有不划算，像张扬一样等待转售另做打算的大有人在。
《报告》数据也显示，长期租赁方面，虽然租赁市场看好，但短期内租金涨幅不及价格涨幅，过高的投资成本也致使长期租赁回报率呈现下行局面。2017下半年，石家庄、天津、杭州、青岛、厦门均属于价格与租金偏离较大的城市，长租租赁回报率垫底。因此，这些地方也被认为是适宜短期持有、5年后转售的城市。
