随着各地调控政策持续深化，房地产上市公司分化态势进一步加剧，行业集中度进一步增加。部分大型房企通过地产基金运作、资产证券化、公司股权抵押、并购标的公司股份质押套现等方式的合作，加大并购杠杆率，共同完成“蛇吞象”式并购活动。
多个房企发起收并购案例
今年4月底，融创中国通过二级市场增持金科股份股票至25%，同时表示未来将视市场机会继续增持，不排除最终成为金科第一大股东。
无独有偶，近日，云南城投收到上交所问询函，上交所对云南城投的重组关于整合风险、标的资产财务评估及抵押担保等9个事项提出疑问。
而在4月上旬，融信发布就公告称，其间接全资附属公司融信(福建)投资集团有限公司(简称“融信投资”)与海亮金属贸易集团有限公司(简称“海亮金属”)订立了具有排他性的意向书。据知情人士透露，融信收购海亮58%股权，然后海亮与融信签署对赌协议，对赌到2019年总销售金额可以达到500亿元；否则，海亮将面临融信全资收购。
同策咨询研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者，融信收购海亮股权成为今年的企业整体股权收购的开端。也就是说，2017年甚至未来2-3年仍然会有房企退出房地产，这些企业会在未来2-3年市场调整期被大型房企整体收购。“可以说，未来2-3年是房地产行业的收购时代。”
越来越多的迹象表明，中小房企正在被大的地产公司并购，甚至是退出房地产业，多位业内人士认为今年这一形势将会加剧。尤其是今年全国楼市调控声浪高涨，行业对后市预期转向谨慎，在众多“出路”之中，并购已然成为多数房企的选择。
张宏伟分析表示，从去年10月到今年3-4月，楼市调控政策频出，多个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷甚至限售政策。从执行的角度来看，全方位的政策调控已经导致楼市无漏洞可钻。“这预示着本轮调控的方向明确，房地产行业进入新一轮的调控周期，未来2-3年楼市也将进入新一轮的市场调整期。”
房地产行业横向并购仍为重点
数据显示，房地产行业横向并购仍是收并购活动的重中之重。2016年，房地产开发类并购交易数量和交易金额均超过45%，进一步助推房企低成本资源储备与区域布局优化。在土地价格不断走高的背景下，优秀房企通过灵活利用并购等手段获取新项目资源，既能增加企业土储资源，更利于控制成本提升未来盈利能力。
不仅如此，在行业并购整合、兼并加速的背景下，大型房地产服务商不是在并购整合，就是在进军并购整合的路上。除了大型物业服务企业以外，部分优秀的房地产服务商也呈现快速扩张势头。
中国指数研究院最新的研究报告指出，2016年，在房地产市场去化加速、资金宽松等良好环境的催化下，行业优胜劣汰和格局重构进程已经加快，房地产上市公司的分化态势加剧。一方面是大型房地产上市公司在产品、项目、资金、管理等要素的绝对优势下强者恒强；另一方面是中小企业的断臂求生或黯然离场。在2017年房地产企业需求端、资金端双向受抑的情况下，行业集中度加速提升已成为必然。
该报告认为，“并购、转型和政策”将是2017年房地产行业关键词。首先，市场调整期行业集中度进一步提升，房地产企业分化发展的特征更加凸显。其次，房地产行业并购重组大潮已进入加速阶段，成为房企发展的新常态，也成为房地产板块投资的主线之一，包括具有兼并重组预期的央企个股和部分大型房地产上市公司积极收购基本面良好、估值较低的上市公司。此外，在房地产市场由增量市场转向存量市场的背景下，部分房地产上市公司在把握增量市场的同时积极探索存量市场，拓展多元发展业务模式。
未来“退房”企业将持续增多
“历史经验表明，每一轮市场调整期的到来都将有一批房企退出房地产市场，行业‘大鱼吃小鱼’并购与整合的现象也会频繁发生。”张宏伟告诉记者，行业洗牌过程中，前期激进拿地、高杠杆融资、非专业跨界等类型的房企将加速被吞并或者被动退出地产行业的命运。
“在2017年多方调控政策持续下，市场销售很难出现2016年的行情。因此，前期部分激进拿地的房企可能陷入资金困局，被动退出楼市。”他进一步表示，比如拿地较为激进的闽系房企，这些房企的一部分极有可能在这轮市场调整与并购大潮中被整合，最终被动退出房地产市场。
其次，金融机构“降杠杆”将导致部分房企资金链断裂被收购或整合。张宏伟认为，由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右，也就是说2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间。并且随着时间的推移与调控的深入，金融机构会强化对于房企的“控制”，也会采取一些“降杠杆”的措施。而这些动作可能会让行业绝对数量最多的中小房企面临资金面紧张的问题，甚至频现中小房企被并购或破产的现象。“这些房企一旦无法及时偿还贷款，极有可能最终被其他企业收购股权或项目。”
此外，央企与品牌房企并购整合将加剧中小房企“离场”。从目前行业竞争格局来看，千亿房企的竞争暗潮汹涌，中海系、招商系、保利系、绿地等央企、国企房企试图通过重组形成“巨无霸”联合体，争夺未来行业老大的地位，竞争异常激烈。而对于大型民企来讲，行业内的收购机会也不会错过，比如恒大频繁收购中渝置地、嘉凯城、廊坊发展、万科等房企旗下物业或股权；融创积极推进并购，近两年来收购天朗、中渝置地、融科智地、金科等房企的项目或股权，进行规模化扩张。在此背景下，中小房企的生存空间将被进一步压缩。
最后，主业非地产类的企业跨界进入楼市后因为在拿地布局、产品标准化、融资渠道构建等方面无法实现开发成本的降低，也无法实现较快的销售，这些企业将会逐步退出房地产行业或被其他房企收购。“部分明智的企业已经开始实施‘退房’计划，比如联想在房价和地价处于高位时出售融科智地，剥离地产业务。”张宏伟表示，预计2017-2019年，在多方因素推动之下，会有更多的房企开始剥离部分或全部地产业务。