北京的楼市调控正在收获成效，在刚刚过去的5月，北京二手房已经挺不住，成交迎来“量价齐跌”；北京新房成交量虽仍保持一定热度，但价格涨幅已连续回落。
机构数据显示，5月份北京二手住宅成交量降至1.08万套左右，创下27个月以来的新低。与过去27个月中北京二手房最高月成交量3.2万套相差2万多套，市场交易活跃度已跌入谷底。
亚豪机构市场总监郭毅表示，1万套的成交量是北京二手房市场的分水岭：如果维持在1万套以上，市场还算相对温和，但如果跌至1万套以下，则意味着市场转冷。从目前情况看，北京二手房成交量在6月跌破1万套是大概率事件。
伴随成交量大幅下滑的必然是价格的下跌。伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年5月北京二手房成交均价环比4月同期下滑2.4%。另据链家研究院对业主调价行为的观察，业主由3月份80%的涨价逆转为目前超过80%的降价，业主预期已经发生较大变化。
北京的二手房已经迎来量价齐跌，新房市场何时会迎来类似变化呢？
5月北京新房市场成交量仍保持一定热度。据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计， 5月北京全市新建商品住宅（不含保障房）共网签2912套，环比4月上涨5.4%，同比2016年5月下降38%。整体来看，进入2017年以后，北京新建商品住宅的月网签量一直维持在2700套-3000套左右，5月网签量虽比4月多，但明显低于2016年月成交4000套以上的水平，自去年930新政出台后，北京新房市场依旧持续低迷。
在供应量方面，相比于5月仅9个项目的入市意愿，6月份北京计划入市的住宅项目有一定增长。根据亚豪君岳会统计数据显示，6月北京新房计划入市量达到14个。郭毅表示，今年以来受调控影响，月均入市量都在10个以内，6月14个项目的预计入市量显示出房企开始准备年中冲刺的姿态。她分析认为，本来5月应逐渐进入供应旺季，但今年供应始终无法发力，随着调控政策不断延展，今年整体市场供应也难以出现太大突破。
另据国家统计局数据显示，4月份北京新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比3月份回落0.2个百分点；同比价格方面，4月份北京新建商品住宅价格同比上涨17.4%，涨幅比上月回落3.2个百分点，基本延续今年年初以来持续回落态势。
那么，北京新建住宅市场的价格会怎么变呢？
如果从对北京市场具有一定风向标意义的燕郊楼市来看，这一时点或已为期不远。作为与北京楼市联系最紧密的一个需求溢出市场，燕郊房价屡次紧随楼市调控政策大起大落。燕郊的房地产市场多年来野蛮生长，又无时无刻不受到北京楼市政策和市场的巨大影响。每当楼市政策放松时，燕郊楼市往往先于北京迎来量价上涨，每当楼市政策收紧时，燕郊市场则常常先于北京迎来量价下跌。
自从2015年8月通州成为北京城市副中心后，燕郊房价一直是呈上涨趋势。2016年一年，燕郊的个别楼盘单价甚至从年初的每平方米1.6万元涨至每平方米3万元的价格。
伴随今年3月以来整体楼市政策环境的持续收紧，目前不仅燕郊购房者逐渐减少，价格也开始跳水。据报道，由于越来越多的投资客降价甩房，导致燕郊楼市价格每平方米月下跌约4000元。
业内人士认为，根据以往北京地区的市场经验，本次调控之下，北京楼市下调或将延续过去先二手房、后新房，先远郊区域（包括燕郊这类与北京市场紧密联系的需求溢出区域）、后中心城区的量价下调路线。