城镇化之路该怎么走，大城市该如何转型发展，多年来我们一直在摸索。
人大财经委副主任黄奇帆稍早时候在复旦大学以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题演讲时，剖析现行土地政策，提出了“土地跟着人口和产业走”的思路。他的讲话与住建部、国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》遥相呼应。该通知提出，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；消化周期在36至18个月的，要减少供地；在12至6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。这反映出了一种更为市朝的土地供给思路。
我国幅员辽阔，各地区之间自然禀赋和经济发展的差异较大，因此中央从大局出发，一直强调区域间协调发展。但是，社会各界普遍把均衡发展理解为均匀发展，甚至过度担心人口聚集的后果，刻意控制大城市。结果是，土地供给由中央政府和地方政府的政策博弈决定，经济发展迅速、人口净流入的地区和经济发展较慢、人口净流出的地区获得同样的土地供给。例如，北京(楼盘)、上海(楼盘)经济、人口增长的速度远快于天津(楼盘)，但2005年至2014年累计建设土地供给都小于天津，三者分别是46,534.74公顷、 62,715.83公顷和81,729.08公顷。
按经济原理，资源应投入到产出最高的领域。同样单位的土地资源，投入到不同的地区，产出大不一样。即使在农业社会，我国也存在明显的“经济—人口”分界线，即“黑河—腾冲”线，该线以南土地面积占全国的36%，但人口占96%。改革开放后的三十多年，就是人口、资本向东南沿海集中的三十多年，东南沿海地区每单位的土地产出的经济价值远高于中西部地区。东南沿海是中国经济的重点地区，产出我国一半以上的GDP，在土地供给上，东南沿海和中西部地区一视同仁，是一种经济无效率的行为。
事实上，没有跟上经济发展的土地供给政策，已成限制人口在经济发达地区落户的重要因素。经济发展的一般规律是，经济发展带动人口从经济落后地区迁入经济发达地区，迁入后的人口消费水平提高，由此带动市场需求和产业升级需求。我国原本也可以沿着这样的道路前进，农村人口到经济发达地区工作，长期工作后移居经济发达地区，消费上升至发达地区水平，带动市场需求和产业升级需求。但是，现有的土地供给制度迫使人口回到经济欠发达地区，既形不成内需，更不用提产业升级。更严重的是，现在一二线城市的房价上涨，甚至连985、211院校毕业的硕士生、博士生都因为高房价不得不回到经济不发达的家乡。
均匀化的土地供给甚至已积累了严重的金融风险。由于土地供给没有根据经济发展情况区别对待，各地方政府都为了本地区财政收入卖地盖房子。一二线城市住房供不应求，京沪深穗一线城市均价已在每平方米5万以上，租售比大约不到2%。“刚需者”不得不从银行借入房屋抵押贷款来支付房款，部分投机者则更以高杠杆来赌房价持续上涨。高杠杆下，银行风险不断积累，以致金融风险“绑架”房价，让市场普遍形成预期：政府不能承受房价下跌带来的金融风险，房价因此不会跌。在这种预期的驱使下，杠杆、房价、金融风险都在进一步抬高，形成“房价—杠杆—金融风险—预期”的恶性循环。另一方面，在很多三四线城市，特别是资源型、产能过剩行业集中的城市，又存在大量无人居住的新建社区，房地产销售很困难。
显然，以土地等手段限制人口流向大城市的政策与国际趋势、产业发展趋势相悖。国际经验表明，经济、人口聚集是常态。据世界银行统计，全球50%左右的GDP是集中在占全球陆地面积1.5%的土地上创造的。巴黎只占法国面积的2%，却产生了全法国28%的GDP；东京聚集了日本四分之一以上的人口，产生日本近四分之一的GDP；伦敦人口占了英国总人口的三分之一以上。从产业发展趋势上看，下一步我国主要经济增长点在于服务业。目前，我国第三产业占GDP比重已超过了一半。服务业人口规模效应更要强于工业社会。打车软件、外卖、团购都是在人口聚集的京沪深穗杭发展起来的。
虽然住建部和黄奇帆都提出了人口、产业、土地相适应的理念，但这一理念离市朝的土地供给政策还有一定距离。试想，如果土地供给能市朝，能形成土地的统一大市场，将大城市周边的农业土地释放出来，让部分自然资源更合适的省份承担农业生产职能，这将释放多少制度红利？
