财经365讯，由平安不动产有限公司（以下简称“平安不动产”）与朗诗绿色集团有限公司（下简称“朗诗”，00106.HK）共同合作运营的上海森兰项目，有望引入险资，成为险资投资长租公寓的首单。
5月28日，一份由中国银行保险监督管理委员会发布的《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（以下简称《通知》）显示，保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。这也意味着，长租项目作为保险资金投资范畴的口子已经打开。
平安不动产有限公司长租公寓事业部总经理邬克敏证实，平安不动产正以上海森兰项目为试点，就险资投资长租公寓一事，与平安寿险积极沟通并取得了阶段性的进展，近期有望落地。
朗诗绿色集团董事长田明亦向经济观察报表示，保监会发文以后，多方正在就该项目的试点抓紧落实险资的进入，一旦落地，将是国内险资投资长租公寓的首单。
森兰项目计划10月份预租
“我们跟平安不动产做的这个基金是两家联合做GP（普通合伙人,指股权投资基金的管理机构或自然人），上海森兰项目投入的基金有几个亿。”田明表示，现在《通知》明确了险资参与长租市场的合规性，险资有望以LP（有限合伙人，主要指出资人士）形式进入上海森兰项目。
至于资金具体以哪种方式参与，邬克敏表示，目前暂不能透露，可能两三个星期后会公开。
根据平安不动产方面提供的资料，上海森兰项目位于上海浦东新区自贸区外高桥片区核心商务区，总建筑面积为4.6万平方米。项目交通便利，周边配套成熟完善，现处于装修改造阶段，计划于今年10月预租，12月正式营业。
朗诗与平安不动产在长租市场的合作，更早可追溯到2017年11月。朗诗绿色地产有限公司发布的自愿性公告显示，彼时，双方已共同收购上海森兰项目，拟将其改造为中高端的长租公寓进行长期运营。
1月10日，朗诗与平安不动产签订战略合作协议，双方将在长租公寓领域开展战略合作，计划未来三年内，在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同投资长租公寓项目，基金目标资产管理规模100亿元，并将委托朗诗旗下长租公寓运营品牌进行运营管理及设计、改造等，合作基金将在项目稳定运营后寻求REITs（房地产信托基金）等方式退出。
长久期、大资金的匹配
平安不动产方面认为，险资所具备的长期、稳定、中低风险偏好等特点与长租公寓业态特点天然匹配。保险资金量大也能满足尤其是重资产长租公寓前期拓张的需求。当前，险资投资范围受到严格限制，在国家政策鼓励推动下，长租公寓给险资提供了良好的投资选择。
不过，即使打开了口子，但上述《通知》对险资所投资的长租项目依然设置了严格的条件，比如必须具有良好的经济和社会效益，具备稳定的当期或预期现金流；此外，项目要处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市；第三，项目的产权必须清晰，无权属争议及受限情形；同时，要求土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房，不得转让；而且，项目必须履行立项、规划、建设、竣工验收及运营管理等阶段所必需的审批程序，或者履行项目建设阶段所必需的审批程序。
田明称，早在收购项目时，就会做大量的功课和调查，对朗诗布局在各个城市的每个长租项目都有一套评估系统。此前平安不动产内部已经考察过上海森兰项目。
平安不动产方面回复经济观察报时称，基于自身在房地产领域的投资及资产管理能力，对项目评估主要着眼于两个方面：一是项目品质，综合考虑上海森兰项目的项目质地、区域位置、周边配套及收购价格，都明显优于市场平均水平；二是合作伙伴朗诗的公寓产品口碑较好、项目设计改造能力较强，且其对森兰项目的理解和定位都与平安不动产一致。
在与平安不动产接触的过程中，田明也发现，险资会更偏好一二线城市尤其是一线城市核心地段的物业，因为这种物业抗击性非常强；在一二线城市之间，险资甚至对一线城市的投资回报率要求可以放低，因为风险比较小。
财务模型的收益挑战
尽管有久期、规模和政策引导等优势，但横亘在险资进入长租公寓面前的第一座“大山”，还是收益率。
平安不动产董事长兼CEO邹益民曾公开强调，现在做长租公寓很累。“为什么累？因为资产价格高、回报低。按照市场价格的话，一套房子的回报率可能只是1%-2%。”
邹益民说，回报率低的原因在于：一是土地价格太贵。要想解决这个问题，土地不能有太高溢价，应该提供专门用于建设长租公寓的土地；二是利息太高。现在一个普通的五年期贷款利率就超过4%，如果再对一些开发商上浮10%，贷款成本就达到5%了。但是租金要达到5%的收益率，还是有很大的问题。
就未来险资进入上海森兰项目的成本收益预测，田明透露，成本暂时没有锁定，不过险资的预期成本与住房租赁专项债券、住房租赁REITs等相差无几，也介于5%-6%之间。
按照碧桂园集团商管中心长租经营管理部总经理杨鹏给出的数据，重资产运营的长租公寓资产回报率非常低，中国常见的租售比一般低于2%。轻资产运营的长租公寓，IRR(内部收益率)业内要求通常在15%左右。
田明认为，上海森兰项目是一个存量建筑，收购的时候资产价格比较便宜。但改造成长租公寓运营之后，租金回报将会提高，资产价格也随着上涨。当资产价格上涨到符合预期的时候，可能会选择一个合适的方式退出。在这过程中，险资赚取的主要是资产升值的空间。“从保险资金投资诉求来讲，投资长租公寓在享受稳定现金流入的同时还能获取资产增值收益。”平安不动产方面在回复经济观察报时表示。
其强调，平安不动产发展的长租公寓项目，在底层资产的选择上都有严格的标准，一般都低于市场价格且未来升值潜力巨大。而且在合作伙伴方面，对不同项目、不同区位和产品线，平安不动产也会选择最合适的建设改造商、运营商，以达到收益最大化。
据平安不动产相关人士透露，从一开始投资拿下上海森兰项目，就已经充分考虑未来可能采用的资本运作手段以及各类资金对投资回报的要求。“我们有信心，该项目可以符合市场上多种资金对投资收益的预期。”
田明提供的一组数据显示，朗诗旗下的长租公寓，截至目前，从开始对外经营到达到朗诗内部设定的95%的出租率，平均只用65天。行业内这个指标的完成时间通常是6个月以上。
田明还列出了后续险资退出的多种可能途径：比如如果满足于租金回报，险资可以将长租公寓长期持有在手上；如果决定退出，先通过运营管理提升租金收益，之后再将股权出售或者打包成资产包出售；还可以通过REITs退出。
资产价格升值与租息回报挂钩
“如果要提升重资产的资金回报率，一定要规避土地成本的投入。”曾担任过多家房企高管的华平投资旗下燕邻资本CEO的叶剑生分析。
叶剑生说，比如上海定向出让的租赁用地，地价那么便宜，乐观点看，要将收益率提升到5%-6%相对比较容易，经过五年运营，这个收益率还可以进一步达到7%-8%。除了租赁用地，集体用地因土地价格基本忽略不计，拿来做长租公寓的回报率就更高了。
叶剑生强调，一定要减少在土地上的投资，往集体用地或租赁用地上发展长租公寓，这样资本进入的收益与成本之间的账才可能算清楚。
谈起险资进入上海森兰项目的可能性，叶剑生认为是可行的。他指出，虽然《通知》约定了物权不能转让，但未来变现可以依靠出售物业收益权的份额。在国外的REITs中，一般都包含两块收益：一块是依靠5%-6%的租息，运营之后，另外一块则是依靠资产升值的空间。这里面，租金收益是基础，可能占据整个收益的70%-80%，促使整个回报率比较稳定。而未来整个资产价格的上扬与下跌，虽然跟市场上整体资金的投放有关，但更多是与租息的回报挂钩。
从整份《通知》要求来看，对险资究竟应该选择重资产还是轻资产模式入场并未做限制。在田明看来，拿下存量物业做长租公寓会是险资进入长租市场一个比较好的方式。他认为，城市里因各种原因会留下大量低效的合规资产，如果以长租公寓方式重新包装，租金回报率会大幅提高，资产也会相应值钱。
不过，叶剑生说，选择哪种长租公寓运营模式还是跟险资的优势有关。一些险资如果有特殊资源，不排除在存量市场上买买买；一些险资对开发更感兴趣，可以自己拿地建设；还有的险资可以选择投资轻资产运营，各种模式都有空间。“《通知》里面也鼓励了可以设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等，但未来股权投资计划一定是主要模式。”