房企所用的杠杆越来越高了，而借钱却越来越难、越来越贵了。
现在房企面临两难：
规模竞争越来越激烈，即使只是想保住排名，也要迅速扩大规模，那就必须加杠杆；
调控越来越严，借钱越来越难，要保证安全，防止资金链断裂，似乎又要去杠杆！
还该不该继续加杠杆？加到什么程度为止？如何才能保证安全？是3个天问。
明源君今天重点说三件事情：
❶历史证明，加杠杆和规模大小、能力强弱都是正相关的
敢于加杠杆的房企，很多已经破千亿了，百强、200强的杠杆，远高于中小房企。而不敢加杠杆的，因为规模落后，想加杠杆也加不了。
❷即使在同一时间，加杠杆的极限也没有标准答案，要看企业具体情况
借钱多不怕，还得上就行；借钱贵也不怕，只要还有利润就行。加杠杆的极限在哪里，除了要看大局，还要根据企业的周转速度、现金流、溢价能力等综合判断。
❸加杠杆近乎一场赌博，但通过细致研究，可以不断提高胜率……
下面明源君详细来说。
01
过去敢加杠杆的，很多已成为巨头
不敢加杠杆的，现在想加也加不了
▿
我们先来看一份克而瑞统计的，2016、2017房企的净负债率变化表。
从下表可以明显看到，总的来说，杠杆在提升，而且幅度还比较大。前200强房企的杠杆，要远高于200强以后的中小房企。在百强房企内，10--30强、50--100强这2个“冲规模”愿望最强烈的群体，杠杆又要高于其他百强。
而从时间角度来讲，20强房企的杠杆，基本都是在不断上升的。
2017年TOP20房企合约销售总额约为43400亿元，同比增长46%。
2017年销售TOP20房企总有息负债约为27811亿元，相较于2016年增长约40%。
大家发现没有，其实，销售和负债基本是同步增长的。规模和杠杆也是同步增长的。
2017，净负债超过200%的规模房企大有人在。
从2017年下半年开始，到2018年的今天，房企借钱越来越难了。
加杠杆，在过去，是一个敢不敢的问题，到现在，则成了能不能的问题。因为：
1、中小房企前端加杠杆几乎不可能了
以往开发商自有资金很少，或者空手套白狼都可以，是因为可以在拿地之前做前端融资，但现在几乎不可能了。
许多地方政府规定必须要用自有资金拿地。大房企、上市房企，实力雄厚项目多，开发节奏不一样，可以彼此调配，影响还不是很大。中小房企要想前端加杠杆几乎是不可能的。
2、部分银行只对百强，乃至前30强放款，中小房企想加杠杆也加不了
某银行现在只对地产类战略客户放贷，而他们的27家战略客户全部是地产前30强。类似的银行还有2家。另外的银行则分别把门槛设置为百强、50强等等。
银行之外，许多信托类资金要求房地产项目必须符合“432”原则（即“项目四证齐全、企业资本金达30%、开发商具二级以上资质”）。
也就是说：
❶过去加杠杆上规模的房企，有了继续加杠杆扩规模的资格和资源。
❷过去没有下定决心加杠杆扩规模的中小房企，现在想加杠杆也加不了了！
明源君认为，目前，还存在加杠杆逆袭可能的，是百强房企中排名靠后、资产负债率低的一些房企。
当然，有特殊资源的，100--200强的部分房企，也有可能逆袭，这里说的特别资源，主要是指浙江、福建一带的民间借贷资源。
有人说，不用高杠杆，房企只要做好产品做好管理，也一样能扩大规模！
明源君认为，在一个发展比较缓慢的市场，这个想法可能成立，但是在中国市场，不用高杠杆，别的方面再优秀，也会落后……
02
杠杆高不怕，还得上就行
利息高也不怕，只要项目有利润就行
▿
在中国，有一个和闽系、浙系齐名的房企群体：港资房企。
内地房企的许多方面，最开始都是向港资房企学习而来的的。甚至内地地产市场的基本玩法，比如按揭、预售，等等，也是向港资同行学习而来。港资房企的产品、成本、运营能力都是很强的。这一点，从其净利润率是内地房企近4倍就可以看出。如下图所示：
但是，港资房企和内地房企的销售规模，却已经不可同日而语，许多港资房企已经从如日中天变成默默无闻。地产销售百强排行榜前50名中，已经很难找到港资房企。
从2014---2017年，在内地房企销售规模几倍乃至十几倍增长的情况下，港资房企成长缓慢，大多增长不到50%，有的只有10%左右。
港资房企专业能力很强，为什么他们的规模却上不去？
问题就出在战略上。
内地房企老板，现在是以第一代创业者为主。他们白手起家，本来就啥都没有，遇到有风险又有机会的时候，是敢搏一把的，博得不好，亏点本没啥。因为地产好歹有地在，不存在完全血本无归的情况。
而港资房企，许多是富二代接班上位了，他们生下来就有钱有事业，他们非常怕“失去”。所以他们首先想的是“守成”，也就是如何让企业保有原来的规模。而金融危机的经历，让他们更保守。
2种战略表现在数字上，就是杠杆的高低。
如下图所示，内地房企的资产负债率是港资房企的2倍还多。
明源君也拜访过几家成名多年，排名却越来越靠后的内地房企，他们的共同特点都是：资产负债率低于40%。
当然，杠杆也不是越高越好，适合自己的才是最好的。
曾有老板问明源君，他们房企的杠杆，加到多少合适，明源君想了半天，没法给出一个数字性的答案，因为各家情况完全不同。
明源君下面讲几个思考的维度，这几个方面想明白了，也就知道自家加多少杠杆合适了：
1、企业目前的战略，到底是规模还是利润
一般来说，规模还没有到千亿的，都要奔着规模去，因为千亿看起来很多，但未来只有达到这个规模，生存才有保障，不至于被吃掉。
战略是规模的，只要条件允许，都要充分使用杠杆；战略是利润的，可以降一些杠杆。
2、欠钱多少无所谓，到期债务最关键。只要现金流充足，还得起就好
资产负债多少，其实并不重要。关键问题在于，每年到期的债务，你当年能不能还得上。
这个问题说到底，是现金流的问题。比如虽然借得钱很多，但当年销售、服务收入都大幅增长，回款翻倍，也没有什么问题。
3、利息高低不是最重要的，项目利润才是本质问题
扩张中，不可避免会借一些贵的钱。但是年利息这个数字本身不是最重要的。
判断这些钱能不能借，要看自己的快周转能力、溢价能力。
举例来说：
甲房企借钱利息是10%，但是从拿地到开盘只用了5个月，现金流很快回正，而且项目溢价20%，赚钱不少。
乙房企借钱利息是7%，但从拿地到开盘用了3年，也没能溢价，亏本了。
甲房企借钱虽然贵但是没问题，乙房企借钱相对便宜，却有问题。
从2017年60家重点房企的平均融资成本来看，大部分企业的融资成本呈现下行趋势，整体平均融资成本由2016年末的6.45%下降至6.08%。也就是说，他们借的钱虽然多了，但是利息也低了。
4、一般来说，现金短债比低于1就危险，而且可能带来连锁效应
一般来说，房企要不断用长债去替换短债，降低风险。
因为短债意味着马上就要还，如果还不上，那么企业信用出现问题，资本市场会有连锁反应，后果严重。
从60家重点房企来看，现金短债比最低TOP10均不足1，也就是现金无法覆盖短期债务，如果无法及时补充流动资金，还是存在一定偿债风险的。
事实上，近2年大量被收并购的房企，都是因为杠杆太高，现金流又不足，还不了钱，面临崩盘破产，才被迫出售自己的。
当然，即使完全从自家房企角度想明白了上面几个问题，也不等于就有了绝对把握。
从某个角度来说，加杠杆类似于一次赌博。但是，没有风险也就没有利润。
所以，我们要考虑的，不是完全避免风险，而是怎么在低风险的情况下，拿到相对高的利润……
03
加杠杆类似于一次赌博
想赢要重点考虑这4个方面
▿
首先，我们要明确，在2017年之前加杠杆的房企，90%以上都赌对了。
而在2017之后，要增加赢的概率，需要重点考虑以下4个方面：
一、行业大周期很难来救命了，但政策小周期还可以
首先来看大周期。
2015年之前，我国地产行业周期基本是3年一个循环，撑不住的时候，周期回来，房子好卖、贷款好贷，房企集体受益。
但是，这种情况近期不会再出现了。中央“房住不炒”意志很坚决，因城施策也很坚决，在长效机制出台前，现在的行业整体情况将保持。
再来看政策小周期，每个小政策都会让选对了的一部分房企受益。
比如，有媒体报道，投入棚改的资金，2016年超2万亿；2017年约1.6万亿；2018年，第一季度约3000亿。那么，参与棚改，或者在货币化棚改地区做项目的房企，也就赢得了一个小周期。
另有媒体报道，多数银行现阶段只青睐三类房地产项目：城中村改造、租赁住房（低成本拿地）、物流地产。那么做这些项目的，也就赢得了一个小周期。
政策小周期，也要关注政策收紧的情况。
这一轮借钱难，就不是没有征兆的。起源就是2016年开始加强的金融监管。2018年当前所有的工作，都是在化解资管行业彼此相关的四大风险点：监管套利、多层嵌套、刚性兑付以及资金池运作。
二、整体经济是上升还是下降，地产行业还有没有机会
明源君认为，整体经济目前比较稳定，地产行业在中国城市化率达到70%以前，仍会有比较高速的增长。
三、你可以融资的渠道有哪些？哪些还没有用？
根据天风证券研究所的统计，我国房企融资的渠道，正在发生重大变化，如下图所示：
日前，从国家发改委网站的外债管理板块公示信息发现，已有超过十家房企在不到一个月的时间申请发行境外债券。包括融创、万科、首创、金科、华远、万达、旭辉、阳光城、富力等。
2018年4月份，海外融资总额折合人民币376.12亿元，相比上月份193.44亿元大幅上升。
境外融资原本被视为境内融资的补充方式之一，但就目前的态势看，境外融资有成为房企主要融资方式的可能性。
四、高杠杆高负债，为你换来了一些怎样的资产？能否快速变现
比如，如果你是做住宅的，你的住宅在盈利情况下，能否一个月清盘？
你手里有很多土地，那么土地是否优质，是否有人愿意接盘？
如果你剩下的资产是酒店、产业、商业地产，那么他们的品牌如何，赢利情况怎样，能否抵押，抵押多少？后续能否打包成金融产品变现？
为什么要重点考虑上面4个方面？因为：
❶高杠杆要有高回报。一定要享受政策红利、行业红利，而不能只靠自己！
❷要玩高杠杆，不但要有实力，还要有渠道和技巧，多种融资渠道可以把实力最大化。
❸一旦遇到风险，就需要开源节流。节流停止在建项目就可以。要开源，就要把资产变现来度过难关。
结语
如果没有想清楚上面说的这些问题，就一味加杠杆，可能会面临以下一些窘境：
❶杠杆和利息太高，自家开发周期长，溢价能力还不足，主要项目虽然能卖出去，但是亏本；
❷债务周期和市场周期不匹配。大量债务到期，手中项目却无法开盘销售，还需要资金建设。最终造成资金链断裂；
❸对政策判断失误，或对自身能力估计过高，项目大面积滞销，现金流严重不足，无法偿还到期债务。
以上极端情况出现的时候，就要看能否借新债还旧债，或者能否出售部分项目、土地，来度过难关。
如果融资渠道有限，不能借到新债；项目又不够优质，无人愿意接盘……那就只能是破产或者被收购了。