2018年注定是不平凡的一年，随着去杠杆的深入，资金面不断紧缩，信用违约黑天鹅持续蔓延。而作为高杠杆典型代表的房地产行业，在经历了十几年的加速膨胀后，负债率已达到一个峰值，当下急剧缺钱的房企或许正游走在危险关头。
1
房企发债突遭“中止”，监管更加审慎
近日房企发债遭“中止”的消息引起了小债的注意。上交所信息显示，5月30日，房地产企业合生创展集团有限公司2018年非公开发行公司债券遭到“中止”，这笔债券拟发行额度为31亿。而在5月28日，碧桂园拟发行的一笔200亿额度的小公募债，状态也显示为“中止”。不仅如此，5月29日广州富力地产股份有限公司非公开发行2018年住房租赁专项公司债券遭遇“中止”，这笔债券发行额度为60亿。5月25日，另一家房企花样年集团（中国）有限公司拟发行的50亿住房租赁50亿私募债，也显示为“中止”。
除此之外，还有大批的房企正在排队发债。近日，金地(集团)股份有限公司宣布，公司拟公开发行2018年第二期公司债券30亿元，债券所募资金拟用于偿还银行贷款和到期债务。中天金融集团股份有限公司称，拟非公开发行2018年度公司债券60亿元。
这也表明，负债率攀高的大型房企正在被动去杠杆。至于房企为何四处找钱，发债背后的动力很大程度上是借新还旧，积土成山的高负债迫使房企不断融资以偿还旧的债务。之前实力强、规模大的头部房企可利用上市等优势获得低成本、较为便利的融资，而这一现象也在近日悄然转变。
值得注意的是，从2016年底全面收紧的房企发债到目前仍未解冻，并且在近来房企债务违约的风险加持下，大型房企的发债渠道也在收紧，监管层对房企发债的态度更加审慎。
前几年融资环境宽松时期房地产债券发行呈井喷式增长，而受监管收紧影响，近两年国内房地产发债规模大幅萎缩。2017年房企发债规模大幅下降。数据显示，2017年房地产企业共发行公司债85支，总规模940.8亿元，较2016年的7955.5亿元下降了近90%（88.17%）。
尤其是进入2018年以来，房地产企业融资进入监管最严厉时期，房企去杠杆、降负债已成为排在壮大规模前面的第一要题。
2
房企负债究竟有多高
Wind数据显示，房地产行业整体负债率再创新高。数据显示，2017年全年，136家上市房企平均负债率达到79.1%，房企负债率已经达到了13年来的一个峰值，为2005年以来的最高位。市场有人统计，如果按照集中度占行业15%的11家大型房企总负债8万亿来算的话，整个房地产行业的负债总额可能达到了50万亿，相当于去年GDP的60%。
在136家上市房企中，负债超过百亿元的房企有67家，占比49%；负债超过300亿元的房企有37家，占比为27%。负债超千亿的房企有万科、绿地控股(600606,股吧)、保利地产(600048,股吧)、华夏幸福(600340,股吧)、招商蛇口、首开股份(600376,股吧)、泰禾集团(000732,股吧)、阳光城(000671,股吧)、华侨城、泛海控股(000046,股吧)、新城控股、荣盛发展(002146,股吧)、金地集团(600383,股吧)、金科股份(000656,股吧)、华发股份(600325,股吧)10家房企。
其中负债超3000亿的房企为万科、绿地、保利地产、华夏幸福。万科的负债更是高达10289亿元，实力惊人。
2008年至今10年间，房地产行业负债率上升了将近20%。在上市房企中，共有31家房企资产负债率超80%，包括天房发展、绿地控股、云南城投、中交地产等。短期债务压力方面，世联行(002285,股吧)、南都物业、绿景控股(000502,股吧)、舜喆、东沣、新梅、中房股份流动负债占总负债比例为100%。另外，绿景控股、京能置业(600791,股吧)、大龙地产(600159,股吧)、三湘印象、北京城建(600266,股吧)、新黄浦(600638,股吧)、中交地产、世联行、金汉股份、金融街(000402,股吧)、首开股份的现金到期债务比超过-100%，绿景控股更是高达-48978%，甩出其他房企几条街，其偿还压力可见一斑。中小房企债务压力和偿债压力相对更为明显，可以说资金链非常危险了。
与高负债截然相反的是，房地产行业的毛利率和净利率整体呈下降趋势。净利率在2011年达到峰值，之后便开始急剧下降，直到2016开始方缓慢上升。随着调控的影响逐渐显现，信贷政策收紧，企业资金成本上涨，房地产企业的利润率将有所降低，部分企业资金链开始吃紧。
众所周知，房企10年来的发展模式都是规模战，想要壮大规模，跻身头部房企就要加杠杆，因此在过去几年中，房企不断发债融资，负债率也呈不断上升态势。
杠杆加到顶的房企也在迎来偿债高峰，今年一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。资金紧张的房企开始加速回款，方式包括降价等，这一定程度上也在挤压房地产市场，加大了中小房企的经营压力。
房企自身也意识到了高杠杆问题，甚至主动去杠杆已拉开帷幕。恒大提出，到2018年末资产负债率从71.1%下降到60%左右，2019年末下降到55%左右；五矿地产与融信也表明，未来企业将进一步降低净负债率。
3
发债收紧迫使房企寻求多元融资
发债的收紧迫使房企开始寻求多元化多渠道融资，就目前来看，境内发债的补充渠道即境外发债和具有政策窗口期优势的资产证券化（ABS）正在成为房企的融资新渠道。内地信贷收紧的形势下，中国房企近期密集海外发债“解渴”。Wind数据显示,截至2018年5月22日,2018年以来内地房企已公告计划发行的海外债券达61只,发行总额超过240亿美元,比去年同期大幅度上升105%左右。2018年4月份，海外融资总额折合人民币376.12亿元，相比上月份193.44亿元也大幅上升。
小债从国家发改委网站和上交所等渠道发现，对融创、万科、首创、金科、华远、万达、旭辉、阳光城、富力等房企的境外发债予以备案登记，已有超过十家房企在不到一个月的时间发行境外债券。
房企为何要选择境外发债。
除了内地融资机会收缩外，海外发债政策宽松、时间短效率高也吸引了急需资金的房企跃跃欲试。归根到底还是迫于资金压力救急。
在融资渠道收窄的大环境下，地产行业也迎来了一个政策窗口期，即鼓励长租公寓市场发展。租房租赁的债券和资产支持计划（ABS）顺势成为房企的新兴融资渠道。
据了解，资产证券化作为金融创新工具，在房地产企业融资发行方面具备诸多优点，拓宽了融资渠道，降低整体融资成本，提高了融资便利，是我国房地产行业发展的趋势所在，同时助推房企由重资产向轻资产模式转变。
楼市调控在逐步发酵，短期没有放松的迹象，房企的资金需求量变大，面临的压力也是空前，由于品牌溢价、融资成本、周转速度现金流等方面的差异，大型房企和中小房企的分化也将进一步严重。
据天风证券金融部统计，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量1949亿元，其中三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。
值得注意的是，无论是境外还是境内，房企都即将迎来还债高峰，因而明年资金面会更加紧张。届时融资跟不上的话，一些中小企业或面临资金链断裂的风险。而实际上房地产市场已经风声鹤唳，除了不断爆出的资金危机和违约事件外，目前市场上不少中小房企急于抛售手中资产，估计已处于危险边缘，如果身边有这样的房企， 就要注意警惕了。