本报记者 王俊丹 见习记者 方海平 上海报道
地产融资路径调查
在房地产信托业务方面，通过明股实债、投资合伙企业、资管产品和特定资产收益权、投向房地产上下游企业等方式，变相开展房地产信托业务，规避房地产贷款监管要求，或为其他机构违规开展房地产金融业务提供便利等方面，被作为合规严查重点。
房企多条融资渠道正在收紧，融资成本大幅上行，相关信托产品发行亦受影响。
近日，一则“银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点”的消息，将房地产信托融资置于焦点。
据21世纪经济报道记者了解，银监会对信托公司的现场检查是每年的常规例行项目，这两项内容主要是今年以来监管要求的延续和细化，房地产信托的检查也是监管机构检查重点中的一项。而目前对违规开展房地产信托业务监管趋严的情况，始于去年10月份。
5月24日，银监会回应称，根据银监会2017年现场检查计划，监管部门将对部分信托公司进行例行检查。印发检查要点是现场检查的一种通行做法，为提高检查的针对性和有效性，仅用于指导具体检查项目，并非发布监管政策。
在合规严查明股实债等资金运用方式的同时，监管也在引导信托公司通过PPP、房地产信托投资基金等形式，支持地产去库存，并鼓励做真正的股权投资业务，以及以股债结合、产业基金等模式开展投贷联动业务。
房地产信托发行锐减
“去年10月份以后，监管就频繁来公司检查，半年里来了3次。”一位信托公司人士对21世纪经济报道记者表示。具体的检查项目事无巨细，包括是否违规、资料是否齐整以及签署日期等。在检查结果通报中，地产业务是最主要的一块。
该人士透露，监管对于检查出来的不合规项目通过罚款、窗口指导等方式予以规范。由于都是主动管理类项目，资金已投出去，监管并未大面积叫停存续期项目，但对于新产品的备案标准较之前更严格。
21世纪经济报道记者从多家信托公司获悉，很多以前可以发行的产品现在都无法备案，最近几个月已很少发行房地产项目产品。
据Wind数据统计，今年以来，房地产信托产品发行数量和规模较去年下半年明显下降。从今年前5个月的发行情况与去年最后5个月（2016年8月-12月）的发行情况对比看，数量上，今年前5个月共发行103只，相比去年最后5个月新发185只，少发了82只；规模上看，今年前5个月共发行198亿，较去年后5个月发行的525亿，少发了327亿。新发房地产信托项目在新发信托产品中的占比也明显下滑。
不过，据21世纪经济报道记者了解，目前监管收紧的重点领域，为房地产企业拿地提供融资的信托产品，一直以来就是信托的“禁地”。早在2010年，银监会就颁发了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，明确提出除最低资本金、二级资质、“四证齐全”外，还包括禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止进行商品房预售回购、禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，以及将投资附回购形式的变相融资行为视同贷款管理。
信托业内人士对21世纪经济报道记者表示，尽管“432”的规定一直存在，但前几年不满足“432”条件的房地产项目很多都在绕道操作，而符合这套标准的项目绝大多数是通过银行在融资。
明股实债是用于逃避限制的最主要手段。因为以投资股权的名义，就可以不用看融资项目的各类资质或资金用途等。前述人士称：“之前很多股+债模式进去的其实就是拿地，拿完再办抵押。”
明股实债的设计可以绕开监管限制，但容易导致法律风险。去年10月，新华信托与湖州港城置业破产债权纠纷就是典型案例，该案的核心正是涉及信托业内普遍存在的明股实债交易结构。新华信托一审败诉，二审尚在审理中。该案使得监管和市场更加关注此类产品的风险，银监会对信托业的密集严查也由此开始。
监管引导地产信托转型
对于房地产项目的检查以及房地产企业融资的收紧，相比新产品发行情况，信托公司人士更加担心存续产品的质量。
一位华北地区信托公司副总表示：“现在2017年的现场检查还未开始，已发行的房地产项目都在监管部门有过报备，合规性并不担心。我们更担心的是监管趋严可能给房地产企业的再融资造成不利影响，从而影响到信托存续项目正常运转，严控风险是目前的重点。”
“对于新项目也的确在收紧，除了监管检查的原因外，公司内部对项目融资方资质也更加谨慎。在过往的运作中，房地产企业普遍高负债、高杠杆进行资金周转，这样做也是担心房地产融资在整体收紧的情况下，房企的资金链条能否健康持续。”一位房地产信托业务人士解释。
一位接近监管的人士表示，关于2017年监管现场检查要点与今年整体在房地产领域的要求一脉相承。今年房地产是监管重点检查的高风险行业之一。
在房地产信托业务方面，通过明股实债、投资合伙企业、资管产品和特定资产收益权、投向房地产上下游企业等方式，变相开展房地产信托业务，规避房地产贷款监管要求，或为其他机构违规开展房地产金融业务提供便利等方面，被作为合规严查重点。
同时，对于房地产业务方面银监会也明确提出多项在该领域的发展方向。包括加大对一二线城市经济适用房、公租房、保障性住房资金支持；创新与地方政府合作方式，通过PPP模式、新兴产业基金等，支持三四线城市公共基础设施建设和棚户区改造；探索房地产信托投资基金（REITs）业务等。
21世纪经济报道记者也从信托公司人士处获悉，今年的监管工作会议上提到，鼓励信托公司做真正的股权投资业务。
“公司在进行政策支持的新业务探索，比如产业基金，但从经验和风险承受能力两端考量，发展得很谨慎。”上述信托公司副总说。
在房地产融资渠道不断收紧的过程中，产业基金和类REITs管理方式的运用，逐渐被地产企业更多采纳。例如万科地产5月23日发布公告称，出资50亿元，与招银资本、长江招银产业基金管理公司等共同发起设立商业地产投资基金。
信托公司的传统业务有房地产、政信和银信通道三类，传统业务目前仍是信托公司的利润支柱。房地产业务向REITs的转型，是信托公司非常看好的方向，多家具有一定实力的信托公司早在多年前就已进行项目储备，并在近两年逐渐落地类REITs项目。