核心观点
相关贷款不再纳入房地产贷款集中管理，保障性租赁住房建设再获支持
2.8央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。央行、银保监会早在20年12月发布房贷集中度管理新规时便提及保障性住房贷款或将分开管理，本次通知是对该预留口的完善，是房地产贷款集中管理制度的既有安排，并不是新规。去年保障性租赁住房项目联审机制尚未完善，因此部分省市仍将保障性租赁住房贷款纳入房地产贷款集中度管理，本次通知是对之前地方政府暂时性做法的纠偏，有助于推动保障性住房建设。
节前REITs税收政策出台也有望提升其对保障性租赁住房建设的支持力度
在1.10报告中，我们提及公募REITs 也是保障性住房获取建设资金的重要来源。1.29，财政部等发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》，对资产的原始权益人在基础设施REITs的设立和运营阶段的所得税缴纳上给予政策支持，规定可以适用特殊性税务处理或递延缴纳，此举有望缓解原始权益人在REITs发行过程中的税务成本和资金负担，提高其发行积极性。保障性租赁住房因租金偏市场化、现金流稳定、成长属性强、产权清晰等特点是良好的REITs底层资产。税收政策的明确有望助力REITs更好地助力保障房建设。
年内保障房建设体量或有提升，成为托底地产投资、稳增长的有力支柱
1.20召开的全国住房和城乡建设工作会议明确2022年计划建设保障性租赁住房240万套，该数字为2021年实际建设套数(94.2万套)的约2.55倍。此外，近期多地召开地方两会，明确各地2022年重点任务，多地强调“房住不炒”、加强保障性租赁住房建设，如河北2022年计划建设4.5万套保障性住房、北京计划建设15万套、安徽省计划建设9.85万套。政策加速推动+资金有效支持背景下，我们认为保障性租赁住房建设速度和投资体量有望更上一层楼。此外，2008年以来的三轮地产宽松均是商品房+保障房政策共振，而本轮商品房政策难宽，保障性住房对地产链的影响或比以往更强。
新保障房时代的投资思路应该充分考虑保住房与过往保障房的特征差异
在1.10报告中，我们提出保住房和以往保障房的六点不同：1)鼓励社会资本加入，建设资金来源多样;2)可改建闲置及低效利用的非居住存量住房，盘活城市及企业存量资产;3)土地使用权及物业可作为抵押，市场化程度高、各类资本参与意愿强;4)建设位置要求交通便利，对商品房需求有推迟作用、但派生出的消费需求更大;5)租期时间暂没有限制，消费者租住房屋的时间预期长，购买折旧期限长的家庭耐用消费品的偏好更高;6)配租对象为远期具备购房能力的新市民、青年人，微观层面效果或在于即期消费力的释放、远期购房需求的推迟。
建议关注建筑、建材央企及城投类房地产企业、国有房地产企业
在2.8报告中我们提及从流动性角度，当前内松外紧的货币环境里，低估值的“非金融央企”既受益于国内宽货币，又不受损于海外收货币。同时，稳增长的政策诉求之下，现金流和产业资本充裕的“非金融央企”是重要的稳增长主体。建议关注：1)受益保障房建设加速的建筑、建材板块央企;2)易承建保障性租赁住房的城投类房地产企业及国有房地产企业。
风险提示：保障性租赁房投资测算偏误，各地保障房建设进度不及预期。
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