备受社会各界关注的《西安市经济适用住房退出管理实施细则》昨日正式对外发布，该细则自6月15日起施行，有效期5年。细则明确，购买经济适用住房满5年，购房人在补交差价款后，可取得完全产权并退出经济适用住房保障，也可上市交易。
满五年的日期如何确认？
西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，细则中所称经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、套型面积和销售价格，面向中低收入住房困难家庭销售，具有保障性质的政策性住房。退出管理，是指经济适用住房取得完全产权、上市交易和政府回购的管理。
对于退出市场的经适房如何确权的问题，该负责人介绍，经济适用住房取得完全产权，是指购买经济适用住房满5年（从签订购房合同之日起计算），购房人按照本细则规定补缴土地收益等差价款（以下简称差价款）后取得该套住房占有、使用、收益、处分的全部权利，住房性质变更为普通商品住房的活动。
经济适用住房上市交易，是指购买经济适用住房满5年，购房人按照本细则规定补缴土地收益等差价款取得完全产权，同时将该套住房转让给第三人的活动。
五年之前能否上市交易？
该负责人介绍，经济适用住房在取得完全产权前，经济适用住房购房人拥有房屋有限产权，只能由购房人及其共同申请的家庭成员自住，不得出租、出借、闲置和擅自改变房屋用途。
他表示，换句话说，在未满五年期限，经适房是不允许上市交易。除购房按揭外，经济适用住房不得进行任何抵押。
经适房咋转化为商品房？
该负责人介绍，购买经济适用住房满5年，经西安市住房保障管理部门审核同意，购房人在补交差价款后，可取得完全产权并退出经济适用住房保障，不动产登记部门在房屋登记簿中取消经济适用住房的房屋性质记载，重新核发不动产权证书；购房人在补交差价款后，也可上市交易，不动产登记部门按照普通商品住房交易相关程序，办理房屋产权转移登记手续，房地产交易环节的相关税费按规定缴纳。
差价款缴纳标准为原购买经济适用住房价格的15%，计算公式为：应缴差价款＝（房屋建筑面积-按商品房价格购买的建筑面积）×原购买经济适用住房合同单价×15%。
骗购违规出租咋处理？
西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，购买经济适用住房不满5年，原则上不得上市交易，房屋产权不得变更、转移。购房人因特殊原因确需转让的，可由市住房保障管理部门按照原购买价格回购。回购资金从市保障性住房建设管理专项资金中列支。回购的经济适用住房，由市住房保障管理部门按规定统筹使用。
该负责人表示，购买经济适用住房后有骗购经适房、违规出租两次警告拒不改正等行为，西安市住房保障管理部门有权回购，回购价格按照原购买价格每年扣减2%折旧后的价格计算（折旧年限以交付使用之日起计算，不足整年的，按1年计算）。
同时，取消其住房保障资格，计入个人不良信用档案，5年内不得再次提出住房保障申请；属于国家机关公务人员的，提请其所在单位或行政监察机关对其进行行政或纪律处分；对出具虚假证明的单位或个人，提请其上级主管部门或其他监管部门追究相关责任人的责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
违规销售经适房会咋处理？
西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，经济适用住房建设单位向未经审查、不符合购房条件的家庭违规出售、出租经济适用住房的，市住房保障管理部门责成其限期收回；不能收回的，责成其补缴违规时间节点经济适用住房与同地段类似商品住房的差价，并依法对建设单位进行处罚。
对于已购买经济适用住房的家庭（申请人及共同申请人）再次购买其他房屋的，应按照本细则规定退出经济适用住房保障。未退出经济适用住房保障的，房屋管理部门不予办理其新购房屋网签备案手续。
同时，未经市住房保障管理部门批准，任何中介机构不得代理买卖、出租未取得完全产权批复的经济适用住房，房屋租赁管理机构不予办理房屋租赁备案，不动产登记部门不予办理房屋权属变更和转移登记，并将有关情况及时通报市住房保障管理部门。
西安对商品房销售违法违规行为实行记分管理制度
违规超5分暂停网签销售
昨日，华商报记者从西安市住房保障和房屋管理局从获悉，即日起西安市开始对商品房销售违法违规行为实行记分管理制度，计分超过5分将被暂停房屋网签销售。
据介绍，记分管理制度旨在为进一步加强房地产市场管理，引导和规范商品房销售行为。
西安市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，这样做的目的就是用制度来约束开发商和销售代理机构。对存在商品房销售违法违规行为的，全市各房地产管理部门应依法严肃查处，并视情节进行评定记分，依据累积分值对房地产开发企业、代理机构做出相应处理。
该负责人表示，开发商、销售代理机构违法违规行为记分记录周期为半年。记录周期届满后，记分信息统一清零，违法违规行为列入其信用档案。但对在记分记录周期内，拒绝整改或未按期整改的，其违法违规行为记分在下一个记录周期累计计算。
西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，违法违规行为线索经调查核实后，于5个工作日内将房地产开发企业、代理机构的违法违规行为、记分情况等录入商品房销售违法违规行为记分管理系统，并向社会公布。
他表示，对存在行政处罚或因违法违规销售引起重大涉稳事项的房地产开发企业、代理机构，除记分处理外，还将纳入“黑名单”，报送市社会信用体系建设领导小组办公室，由有关部门实施联合惩戒；情节严重构成犯罪的，移送司法机关。
该负责人介绍，对于房地产销售过程中可能存在的问题，54个记分条款都给予明确说明和细化。扣分最高的是开发商代收大修基金，且为按照要求将大修基金归集到专户以及达到立案条件等，一次性最高扣除15分。