商业地产概念股（商业地产上市公司）一览
地产股中寻找被错杀的商业地产概念股
一、商业地产前景预测
总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。
根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。
1、中等规模的购物中心
虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普及的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。
由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟(少数城市除外)，而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。
2、社区商业
社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和栏目的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。
3、具休闲功能的商业地产
据某机构的调研数据显示，一些大城市商业场所的客流有65％以上是为了娱乐旅游和休闲，比如在茶座、冷饮店、酒吧、快餐店的消费，在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费，参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极的消费，仅三成多的人是为购物而来，而体验与消费客流量的比例仍在不断提高。显而易见，体验式的消费购物将成为未来消费模式的新宠。因此，在客流量充足的一级城市开发商发展针对这种商业模式的地产将有很大的利润空间。
体验式消费的特点重在体验，重在情感消费，所带来的人气是购物消费的重要支撑。商业地产要想赢得市场与客户，需要在商业购物环境的设计中增加体验式消费的深度，也更需要根据项目所处的地段环境、自身特点，以客户的偏好等做个性化的设计。目前已有商业项目在此方面进行了结台。比如大型的挑空中庭结合促销及展示活动成为空间组织的新亮点，甚至有些商业广场把城市的文化活动与集会功能纳入进来，此外娱乐与运动设施也开始以最刺激的方式吸引新新人类的另类消费需求。因此，特色性、文化性、舒适性、互动性及业态的丰富性为体验式消费购物环境的特点，具备集购物、娱乐、休闲、餐饮、运动于一体的业态组合科学、特色鲜明的购物场所将会有更大的吸引力。
相比虚火的住宅而言，商业地产这三年来表现不温不火，甚至出现了与住宅价格倒挂的不正常现象。2010年全国商业地产销售面积持续大于竣工面积，导致库存逐步减小，商业地产的成交量回升。据戴德梁行最新数据显示，2010年四季度北京市写字楼市场延续了三季度的上升态势，租金较三季度有明显上升，其中甲级写字楼的平均租金环比上升6.54%，同时空置率由13.85%下降至13.47%。
预计2011年北京写字楼供应量放缓而需求持续增长，一季度甲级写字楼的租金仍将有上涨空间。商业地产火爆除了租金上涨外，楼市调控令许多购房者挤入了商业地产，因为酒店式公寓尚不受调控限制。
“商业地产的投资价值还未被市场充分认识”，“目前我国经济保持向上趋势，商业地产的价格和成交量都存在较大的提升空间，因此其可以实现的价值重估程度要远高于住宅地产。”虽然“十二五”期间的GDP增速目标略低于“十一五”，但是我国要实现经济转型，超市、娱乐、餐饮等商业用房会进一步受扩内需的刺激。此外，保险公司提前圈定商业地产和养老地产作为未来的项目储备，而未来REITs(房地产信托投资基金)的出台将解决商业地产市场流通性较差、投资回收期较长等问题。
二、高端商业地产开发主流模式
随着城市的发展，城市人口日益膨胀，土地资源日益稀缺，个人生活成本加大、经济运行效率降低，在这种情况下，城市综合体逐渐成为高端商业地产开发的主流模式。万达集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综合体”的发展战略，引领行业的发展。而杭州、沈阳等代表性二线城市提出未来的城市建设，招商和开发主要以城市综合体为主的战略目标，这被认为是拉开了中国城市化进程的序幕，开启了中国城市综合体的发展。
“城市综合体”的基本特点是：
1、规模大。一般的“城市综合体”的建筑面积都是30万至80万平方米，在城市规划建设中扮演着重要的角色。
2、功能强。通常“城市综合体”都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，各类功能之间互相叠加和补充。
3、整体统一性。建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系，与外部空间整体环境统一、协调。 4、大空间尺度。室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
5、通道树型交通体系。将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。
6、现代城市景观设计。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
7、高科技集成设施。具备高科技和高智能的先进设施。
城市综合体引领了集约型城市开发的浪潮。各种经济活动在城市综合体内互动，各种资源有效整合，物业资源获得优化配置，从而发挥更大的空间效益，既省地又节能。权威机构调查显示，城市综合体内的各种业态和物业的运转效率，往往能提高36%，而节能收益则可以提升42%。此外，还可以带动大量就业和巨额税收，带动一个城市地区的经济发展，在城市规划建设方面起到巨大作用。按照目前中国城市化的发展趋势，中国城市人口将于2025年达到9.26亿，到2030年将突破10亿。未来20年，我国城市新增人口将在4亿左右，解决如此大规模人口的居住和生活需求，必须走集约型城市开发之路，城市综合体是一个现实的选项。
三、商业地产开发模式及上市公司
商业地产主要分为纯开发模式、开发+持有模式和全部持有模式。纯开发模式周转率及增长率均较快，但难以形成较强的长期竞争优势；全部持有模式回报期较长，采用该模式的公司业绩较为稳健，但增长速度较慢；开发+持有模式既可以通过销售非核心物业实现资金回笼，还可以通过持有优质物业获得长期稳定的投资回报。
（综合南方财富）
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