2017年以来，房地产行业调控政策频频出台，行业明显降温，但不同城市之间则出现显著分化。在此背景之下，以拿地→开发→销售为模式的传统地产股究竟表现如何？我们下一阶段地产股的策略观点如何？
评论：
2017年初至今，地产龙头白马股的表现要显著好于市场大多数人的感觉和认知
我们对2017年地产股指数及我们重点推荐的地产龙头白马A股的走势进行了复盘：从年初至5月5日，地产股指数无论是绝对收益还是相对排名，均显著好于2016年，从行业相对排名看，亦好于2015年。
我们重点推荐的【华夏幸福】、【荣盛发展】、【新城控股】、【嘉宝集团】、【新湖中宝】、【华发股份】、【厦门国贸】、【招商蛇口】、【金融街】、【保利地产】、【天健集团】均录得绝对收益并跑赢大盘，自5月2日开始推荐的【阳光城】到目前为止亦跑赢大盘。
观察2017年1季度以公募基金为代表的机构投资者的行业配置情况及市场主流观点，大多数对传统地产股偏悲观，但从上述复盘情况看：2017年初至今，地产龙头白马股的表现要显著好于市场大多数人的感觉和认知。
2017年行业基本面：整体降温进行时
从商品房销售、新开工、施工等指标的累计同比增速指标看，房地产行业自2016年4月已进入“小周期降温阶段”，2017年以来，行业仍处于降温阶段。
复盘再次印证了《区瑞明地产A股小周期理论框架》的有效性，现简要重申该框架的逻辑：
我们孕育于2008年、成型于2012年的《区瑞明地产A股小周期理论框架》将传统地产A股（既以“拿地→开发→销售”为模式的地产A股）的投资阶段按行业小周期分为三个阶段：
一、 “基本面调整倒逼政策放松信号出现”至“房价上涨信号出现之前”的“复苏阶段”，这一阶段是传统地产A股最佳的投资窗口，自“政策放松信号出现”起，传统地产A股超额收益持续放大，高杠杆、激进型的公司股价表现尤其强劲，这个阶段是大行情，赚的是“估值的钱”；
二、 “房价上涨信号出现”至“房地产投资、新开工、销售等指标累计同比增速阶段性见顶”，这是“繁荣阶段”，这一阶段对传统地产A股的投资最不利，越繁荣，调控的预期越强烈、舆论越不友好；
譬如，观察最近两年的情况：2015年，全国新建商品房销售额累计同比增速14.4%，地产股指数涨幅在28个行业中仅排第15位（若剔除被宝能系举牌的万科及转型股、重组股，地产股指数的排名更差）；2016年，全国新建商品房销售额累计同比增速34.8%，地产股指数下跌17.69%涨幅排倒数第6；2015年及2016年地产股的走势再次印证了《区瑞明地产A股小周期理论框架》的一个重要观点：行业繁荣阶段，传统地产A股表现较差；
三、 “房地产投资、新开工、销售等指标累计同比增速阶段性见顶之后”进入“降温阶段”或“衰退阶段”，这一阶段，由于传统地产股在繁荣阶段已提前反映了降温或衰退的预期，其表现反而要显著好于“繁荣阶段”。因此，这一阶段应重视传统地产股的投资机会；
正因为2017年行业处在降温阶段，并根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》，我们才做出了“2017年，传统地产股的表现将显著好于2016年，从行业相对排名看，甚至会好于2015年”的判断。
上述框架的详细逻辑请参阅我们早期发布的《地产A股小周期期理论框架的梳理及实证应用》。
“低估值+双增长（2017年销售、净利双增长）+机构目前仍低配”是2017年需要“超配”传统地产股龙头白马的核心理由，若遇上“地图行情”，或有望锦上添花
房地产板块整体估值低廉，利润表口径的增长情况较好，龙头房企的销售口径增长显著：①在28个行业里，房地产板块整体PB1.99排第6低（BV及2017年1季报末），2017年动态PE13.92排第3低，估值低廉；②根据SW房地产板块136家上市公司财报数据，板块2016年及2017年1季度归母净利润同比增速分别达到了41%及49%的高增长，51%的房企同时实现了正增长，我们重点推荐的品种均实现了较好增长（详见我们5月4日发布的地产专题报告《2016年报及2017年1季报总结：增长仍是主基调、业绩锁定性较好、存货压力较轻》）；③龙头房企销售口径增长较好，部分房企1季度的销售同比增速甚至达到了3位数的高增长，如荣盛发展同增138%、阳光城同增107%、新城控股同增103%、招商蛇口同增101%、万科同增100%等。
机构对地产股的配置比例已创下本轮地产小周期以来的新低。历史规律显示：“机构对地产股配置比例创新低”往往是“做多地产股”的良机，比如2014 年3月份的反弹行情、2015 年4季度的反弹行情、2016 年8-11 月的反弹行情、2017年1季度的反弹行情，均是发生在股票型基金对地产股的配置比例创下本轮地产小周期开启以来的新低之后。
重申“低估值+双增长（2017年销售、净利双增长）+机构目前仍低配”是2017年需要“超配”传统地产股龙头白马的核心理由，若遇上“地图行情”，或有望锦上添花。长远来看，低估值、高增长（2017年净利润及合同销售额均能显著增长）的品种在中长期大概率会有较好的表现；细分领域显著好转、且标的在A股具稀缺性的公司，股价也将会有比较好的表现。