进入2012年，表外市场终于迎来大考。房地产信托能否如期兑付成了表外市场的第一场大考，曾经的“救命稻草”如今变成了“小李飞刀”。根据非官方数据统计，预计今年房地产信托到期兑付规模达到2500多亿元，时间点集中在第三季度。据我目前了解的情况，已经有少数信托出现了兑付风险事件，但总体基本可控。不过，如果房地产政策在今年上半年依旧维持限购和信贷紧缩的双重“枷锁”，那么风险事件肯定会升级，大考的难度不小。
原因很简单，与表内贷款不同，表外市场是开放性的市场，所以透明度较高，透明度越高就越无法掩饰风险。以房地产行业为例，2007年之前房地产融资基本以表内贷款为主，即使出了信用风险，也是银行与地产公司之前的问题，和储户无关，所以损失范围是局部的，也是可以掩饰的。
如今，如果房地产信托出了问题，信托公司就只有四种办法可以解决：一是延期，二是“借新还旧”，三是自有资金垫付，四是处置项目或抵押资产变现。我认为，目前这四种办法中，前两种办法估计行不通，后两种办法则是量力而行。前两种办法，一方面是监管部门不认可，目前银监会对于报备项目中涉及延期和“借新还旧”均持否定立场;另一方面是投资者不买账，现在信托发行是“谈房色变”，以前几周就能发行十几亿房地产信托的日子已经一去不复返，现在房地产信托发行几乎停滞，银行代发渠道基本堵死。后两种办法，我认为个例案件还能堵堵，一旦风险额度过大，估计也鞭长莫及。所以出了风险，信托、代售银行、托管银行、投资者、地产公司全都卷入，损失程度不可控制，值得投资者密切关注。