叶檀财经最新文章，房租上涨了，这事儿真不假。三年前，北上广深年轻人聚在一起，聊的是谁家买了新房，哪里的开盘秒光，隔壁老刘上个月喜提特斯拉，那么，今天讨论的话题可能只剩下一个，房东一个月涨一次租金。曾经以为买不起房子可以一辈子不买，现在惊觉，快要租不起房了。
一、中国租金上涨最快的居然是这些城市!
我们已经觉得北京、上海租金上涨太快。你知道，中国城市租金上涨最快的到底是哪座城市吗?根据中房协的数据，今年7月，房租环比上涨最快的三座城市是：新疆吐鲁番、海南临高、湖北潜江。环比分别上涨33.33%，31.06%，30.96%。平均租金同比上涨最快的是昌江，上涨46.21%;大理，上涨44.89%;延边，上涨44.11%。这些城市租房成交量少，稍微一上涨就不得了，有点风向标作用，但对全国的指导意义不大。吐鲁番的租金统计样本是738套，临高更少，只有274套，潜江稍微多一点，有2149套。大理是旅游胜地，平时在那儿晒太阳的人不少，统计样本是1.2万套。这些中小城市租金上涨，说明通胀对租房客的压力，绝不仅仅局限在大城市。
二、海南最严限购 没挡住三条漏网之鱼
那房价跟房租一块儿使劲涨的城市是哪些呢?先来看一组数据。我们根据中国房价行情网的数据，选取2018年7月350多个城市的房价同比、环比涨幅和房租同比、环比涨幅榜，四个项目排名前30的城市，去掉数据缺失，筛选出重复次数最多的城市。排名前五的分别是文昌(4次)、临高(3次)、潜江(3次)、定安(3次)和神农架(2次)。前五名有三个属于海南，一线、新一线和强二线城市，只有单项上榜。8月15日，国统局发布7月70个大中城市商品住宅数据，其中，35个三线城市新建商品住宅销售价格上涨1.5%，涨幅环比扩大0.8%。三亚环比涨幅高达3.7%，位居新房价格环比涨幅首位。统计局的数据印证了房协的数据，两根手指一齐指向海南，这个楼市几乎被封印的省份。海南好牛!海南的文昌、临高和定安，三座小城的共同点是，离海口不远。
早在4月22日，海南全岛限购商品住宅，五指山、保亭、琼中、白沙4个生态核心区住房只向本市、县家庭销售。海口、三亚、琼海，非本省户籍居民家庭买房，必须有一名成员在海南缴纳60个月以上个税或者社保。其他区域买房，至少一名成员在海南缴纳累计24个月以上个税或者社保。海南不认社保，也不认个税断缴后的补缴。8月2日，海南推出史上最严土地政策，主要是五大限制：严格控制土地规划的擅自调整;严格土地准入制度;严禁其他各类用途土地变为商品住宅用地;禁止商品住宅和其他产业项目捆绑搭配供应;土拍纳入省级土地市场统一交易，否则不得办理土地登记。
外地人购房被限死，本地人为何还要买房?炒作，炒作还是炒作。
临高的支柱产业是农业，工业以建筑、造船和光伏发电为主。交通极为便利，县城距离海口86公里。临高南站高铁站距离县城11公里，乘坐最快班次到海口东只要29分钟，到海口美兰机场最快56分钟。临高县城，有高速公路和公共交通通往主要港口和经济开发区。临高楼盘主要集中在三个区域。一是海岸线区域;二是老县城的文澜江岸;三是老县城与海岸线之间。根据规划，老县城到海岸线是正在开发的澜江新城区，新医院、文化公园和一座大型中学，坐落于此。来临高、文昌和定安买房的投资客改善客，均价一万多，就能入手看到海景的别墅，主要是休闲旅游度假，去海口也方便。同级别的一二手房，在海口、三亚基本都已经到2.5万元/平米。文昌主打的是航空航天产业城市，旅游和卫星发射相结合，十年前房价就是被这么炒上来的。
2007年，航天城落地文昌的时候，房价已经被炒了一波。当年商品房销售面积第一次突破10万平米，文昌优越的气候条件和便利的交通，吸引了一大批岛外购房者。2018年8月，文昌富力月亮湾均价已上涨到1.6万元/平米，合景月亮湾均价1.8万元/平米。被遗忘了100多天的海南，靠统计局再次登上头条。还是熟悉的配方，还是同样的味道。
二、供给不足是一线城市租房难的根源
在房价和房租涨幅上被三线城市抢了风头，一线城市表示，没关系，我们涨房租。房天下数据显示，截止2018年一季度，全国17个主要城市房租整体上涨，年均涨幅在8%到15%之间，一线城市中北京上涨25.9%，上海上涨19.5%。一线城市房租上涨，并不是因为人口涌入。北京和上海都有人口红线，常住人口在下跌：2017年末，北京城镇常住人口同比减少3万人，上海常住人口同比减少7.52万人。为什么没有人口支撑，房租却野蛮生长?首先是出租屋太少。根据链家研究院报告，中国目前租赁住房累计4600万套，应对1.6亿租赁人口。新增租赁住房也在同步减少：从2017年8月到2018年2月，链家平台租赁新增供给仅为2017年高峰的50%，租赁客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。全国各地还在打击群租房。以上海张江为例，仅用八个月时间就将1036套群租房减少到16套。
国际惯例租金占收入比大约在30%以内。上海易居研究院数据显示，北京、深圳、三亚、上海四个城市的租金收入比已高于45%。统计公报显示，2018年第一季度，北京以人均月租金价格2514元领跑全国，但2017年北京市的人均可支配收入只有57230元，房租占收入52.71%以上。其次，中国楼市一直是个强买卖，弱租赁的市场。租赁市场的房产税、增值税、企业所得税，房产税占租金的12%，增值税抵扣后需缴纳5%到6%，整体税率接近18%。同时，政府也没给租赁住房什么实质性保障，很多环节无法可依。根据现行的《商品房租赁管理办法》，租客处于弱势地位。在一项关于北京市租房的调研中，77.4%的被访市民担心房东随意提价或者提前收回房子。有人说，长租公寓租约为什么不能5年起步?别开玩笑了，一年后公寓运营商发现租金上涨太快，恨不得直接毁约逼你重签，不签字是吧?那就别住了。
三、租不起的北上广 回不去的三四线
三四线城市没有内在的上涨动力，有的只是吃瓜群众心里对棚改上涨的预期。棚改资金主要来自四个方面：一是财政拨款，包括中央补助城镇保障性安居工程专项资金，和地方住房保障支出;二是政策性银行贷款，即国开行和农发行的棚改专项贷款，央行补充抵押贷款PSL投放是此类专项贷款的重要来源，占比达80%;三是商业贷款;四是地方政府发债，比如发行棚改专项债。2018年6月起，央行开始收紧PSL，国开行总行上收棚改项目审查权，从货币化安置改成实物安置为主。
三四线城市人口依旧在净流出，常住人口增速长期低于0.5%左右的全国人口自然增长率。棚改只是提前释放了部分刚需和改善需求。2019年一季度之后，随着三四线后续需求减弱，PSL逐步退出，房价上涨的动力将越来越小。从长周期来看，三四线城市的空置率会进一步上升。根据国家电网的统计数据，将一年一户用电量不超过20度定义为空置房，2017年全国大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%，农村房屋空置率为14.0%。房产税和空置税的阴影将一直盘旋在三四线楼市上空。
2007年，加拿大记者道格·桑德斯走访二十多个国家和地区，发现农村人口想进入城市时，会先在城市边缘找一个落脚点，称之为落脚城市。在这里人们能以低廉的价格居住和生活，积累资本，把家人接过来。桑德斯认为，让外乡人落脚的最好办法是投资落脚城市。可是，中国这些城乡结合部，几乎都被取缔了。
中国给出的方法是修建更多的保障性住房。根据国家统计局数据，2017年全国城镇棚户区住房改造开工609万套，棚户区改造基本建成604万套，公租房基本建成82万套。残酷的现实是，绝大多数外来打工者和这些保障房无缘。保障的门槛之一，要有当地户籍，或者居住证。想在一线城市上户口，难度比找工作大太多了。
以上海市为例，截止2017年底，2418万常住人口中有972.68万人没有户籍。2017年，进城农民工中购买保障性住房和租赁公租房的不足3%。在上海嘉定，只有0.8%的农民工能够租赁公租房或廉租房。租金价格上涨，租赁人口是最先被出清的一批人，年轻人逃离北上广，未必有家乡可以回。在欧美成熟市场，通过法律压制过高的房租。德国实行房租指导价制度，相关机构对住房进行评估、制定租金水平表，如果房租过高，房客可以起诉要求降价。美国采用另一套方法，通过租房市场化、税收优惠，鼓励开发商配置低价公共住房，提高租房数量。中国的现实是，有关部门一方面控制着住房市场和土地，严格的土地政策使房价猛涨，人们不得不选择租房。另一方面，又没有完善的租房系统，租房价格、住房权利都没有保障。租客被夹在中间无法动弹。
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