叶檀财经最新文章，北京不缺公积金，北京没有到警戒线
有声音说，北京出台公积金新政是因为总额度不足，所以才跟缴存年限挂钩，减少大家的公积金贷款。北京住房公积金中心相关负责人表示，这纯粹是一种误读，截止到上个月，北京公积金结余的现金资金有120亿元，每个月还有缴存结余和贷款还款，不存在资金紧张的问题。我相信这是事实，以往讨论公积金，一直说的是怎么提高使用效率的问题，而不是匮乏的问题。我们的公积金基数庞大，使用效率不高，这一轮上涨周期，公积金使用大大增加。公积金缴纳情况不错，尤其是北京这样的大城市，还没有到达警戒线。
今年7月，住建部、财政部、央行联合印发《全国住房公积金2017年年度报告》，2017年，住房公积金缴存额18726.74亿元，同比增长13.06%。2017年年末，住房公积金缴存总额124845.12亿元，缴存余额51620.74亿元，分别比上年末增长17.68%和13.13%。有6个省、市公积金缴存额超千亿，广东体量最大，北京也不少。
广东、北京、江苏、浙江、上海、山东公积金缴存额超千亿，总计8676.01亿元，占比46.3%。广东是劳动力流入大省，公积金缴存额全国第一，可以理解。2017年广东住房公积金缴存额2035.20亿元，比2016年增加262.11亿元，涨幅14.78%。北京排名第二，公积金缴存额1711.59亿元，同比增长13.9%。北京单位少，但规模大，工资收入水平相对较高，缴存额度相对较高。排名第三到第五的是江苏、浙江和上海，公积金缴存额分别为1562.51亿元、1191.01亿元、1133.69亿元。上海尽管工资收入水平上海和北京差不多，但在规模上小于北京。
注意！北京、上海、浙江、福建、安徽等10省市个人住房贷款率超过了90%！控制公积金贷款是调控房产市场冷热的一个手段。从2013年到2016年房产热期间，个人房贷、公积金贷款同步上升。2017年，有16省市个人住房贷款率超85%的警戒线，比2016年多4个，其中10省市个人住房贷款率超90%，江苏、浙江、北京、上海、贵州、福建、重庆，估计这些省市的公积金政策只会严不会松。个人住房贷款率超100%的省市由2016年的8个减少为2017年的3个，分别是天津（111.33%）、安徽（101.26%）、浙江（101.24%），这三个城市要重点关注。安徽、重庆等省市公积金缴存乏力，贷款基数太高，是重点中的重点。
从2017年开始，公积金贷款增速下降。有22省市住房公积金发放额出现负增长，其中江西、福建、安徽、河南、河北、北京、上海、天津降幅超30%，北京、上海、天津降幅垫底，分别为50.1%、50.5%、78.0%。公积金贷款下降，说明泡沫风险在逐步下降。北京公积金提取一度飙涨，必须降温。据《北京日报》报道，2008年之前，几乎每年通过公积金贷出的资金在100亿元以内；到2015年，贷款资金达到800亿元左右；2016年，达到了1000亿元以上；2017年，受“3·17新政”影响，贷款资金降至500亿元左右。恢复到500以下，是正常的。
北京公积金新政打击金融套利，公积金缴纳多、贷款多的人，存在比较大的套利空间。公积金本质上是畸低利率的互助贷款，贷到公积金就可以套利。按照以往缴纳额的政策，缴纳多，贷款的次数、金额也多，如果远远高于缴纳额，金融套利空间太大。2018年年初，有个金融网站发布了这样的套利指南：小明在杭州，工作满两年，基础工资10万，单身狗。公积金一般按基本工资的12%来交，加上公司的部分，一共就是24%。因此，小明每年有2.4万的公积金。每个城市公积金政策不同，有不同的公积金贷款倍数，一般是10-20倍，杭州15倍。
小明能申请到的公积金贷款额度为：15×近12个月的公积金月均余额。小明从第二年末申请买房，近12个月的期初是2.4万，期末是4.8万，月均余额是3.6万。可贷额度为3.6*15=54万。杭州个人公积金贷款上限为50万元，小明最多只能申请到50万贷款。如果结婚了，和老婆一起最多可贷100万。第二年工作结束，小明账户有了4.8万的公积金余额，他提取出公积金余额4.8万元，转手投资某款产品，年化10%。两年后，4.8万元利滚利到5.8万。此时，小明准备买房，由于又工作了两年，他账户的4.8万公积金又能贷50万。
买房后，小明凭购房合同，再次提取出帐户里4.8万公积金，再次投资年化10%的产品，公积金贷款利率3.25%，中间有6.75%的利差。当然，还有其他一些管理费等成本。又过了两年，房子交付了。小明合计9.6万的公积金，四年时间滚到12.4万，原本公积金是1.75%的年息，只有9.9万，现在多了2.5万。这种套利手段，对公积金缴纳额度大的人有利。当然，套利有风险，公积金审批不一定能通过。
北京公积金中心有负责人表示，外地很多地方采取贷款额度与公积金缴存额度挂钩，北京采取与缴存年限挂钩的方式，是为了更好地体现公平。贷款额度跟缴存余额挂钩，对高收入群体有利，他们按照公积金的上限比例缴纳，能通过金融手段进行套利。低收入群体的公积金缴存额度一般比较低，用年限计算，对低收入阶层相对有利。
租房客会增加，租金压力将上升，北京公积金新政，每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。年轻人如果从22岁开始工作，到34岁左右可以贷款120万元的最高限额，加上首付比例上调，经济实力弱、薪资不高的年轻人，不可能借助公积金提前买房。想继续北漂的工薪族，会放弃买房，选择租房。既然公积金贷款不再与缴存余额挂钩，而与年限挂钩，年轻人可以提取公积金去租房。去年，北京租房提取公积金就在上升，大约是75万笔，涉及金额高达80多亿元，涉及几十万人。
按照现行政策，缴存职工满足在北京无房等条件，可以申请租房提取。无法提供租房合同和发票的，每月可提取1500元；提供合同和发票的，每月可以按照实际租金和月缴存额来提取，实际租金不能超过月缴存额。衍生出的问题是，租客多了，租金压力可能攀升，因为，短期内可供出租的房源不会大幅上升。还有一种可能是，当地有钱人会全款买房，用来出租。但可能性不大，这些房东面临可能的房产税，以及流通的压力，并且租金回报率跟其他投资品相比，优势不大。租金价格上涨，有些北漂会离开，当地人口会进一步下降，有些北漂将跑到城六区以外的地方租房，钟摆现象可能加剧。
新政目标：不鼓励年纪轻轻就买房，不鼓励异地瞎买房，首先，年纪太轻的，不鼓励买房。有人质疑，公积金新政让许多刚工作没多久的年轻人贷款额度一下从120万降到了几十万，刚需被迫退出市场。但北京住房公积金中心相关负责人不是这么解释的。实际情况是，北京申请北京公积金贷款的人群以70后、80后为主，2017年47000笔个贷申请中，70后、80后占比过半，90后贷款占比不大。70后、80后的缴存年限大部分已经超过或者接近了12年。
“刚毕业的大学生，‘六个钱包’购房的这种算不算刚需，值得商议。”什么是“刚需”？咱们得重新定义，工作12年以上买房正常，大学刚毕业就买房，不鼓励。大学一毕业就想买房？可以，用自己的钱，多缴首付，用商业贷款。你刚上班两年，凭什么拿着廉价的公积金买房？三十几岁买房才被鼓励，德国这些国家就是如此。新的公积金政策参照现行商贷政策，调整了首付比例。原来首套普通住房公积金首付比例最低20%，现在提高至35%（经适房、共有产权房除外），二套房首付比例不低于60%。
想买房，只能增加首付和换成商业贷款。倘若换成商业贷款，压力就会上升。有人算了一笔账，假设之前公积金贷款120万元，贷25年，等额本息需支付利息55.4万元，月供5848元，换成商业贷款后需要多付43.3万元的利息，月供增加至7290元，每月多还1442元。在户籍所在地、长期工作地之外买房的，也不鼓励，因为有炒房的嫌疑。北京同日公布的《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》，明确住房公积金缴存人及配偶购买北京的住房，或购本人及配偶身份证、户口簿记载的县、市或户籍所在地的省会城市内的住房，方可办理公积金提取，否则不予办理。
一个流传很广的例子是，如果张三是河北邯郸人，只有在北京、邯郸、或者河北省会石家庄购房，才能提取公积金。这打击了一些不是省会的房地产热门城市，像大连、青岛、厦门、苏州。最后，在京购房最好在城六区以外，别集中在市中心。北京市区人口过于拥挤，非首都功能产业外迁，公积金调整配合产业结构调整、区域重新配置。户籍在北京城六区的购房家庭，在城六区外购房且为首套房的，最高贷款额度可上浮10万元、20万元。
比如，借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮至140万元；对于不属于前一种情况，但借款申请人的户籍均在城六区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮至130万元。下调了二套房贷款最高贷款额度，由80万元下调为60万元。很明显，人口要从城六区向外走，但也不能超过两套，有人认为，新公积金政策，城六区人口郊区买房公积金贷款只有最高10万元、20万元的上浮额度，对动辄几百万元一套的房子来说“并不解渴”。这是多虑，公积金通常只有象征意义，在京郊买房，真的指望公积金把一半的房贷付了？目标，提前挤破小泡泡，用家庭资金夯实房地产基础。
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