叶檀财经最新文章，12月开始，叶檀财经会总结2018年市场，展望2019年市场。
今天从大家关心的楼市开始，当当当，想买楼的檀香们，大家注意了，到底应该怎么办?2018年，楼市许多地方微有凉意。50个城市11月新建商品住宅成交2338万平方米，同比下降13%，自今年3月以来，已经连续9个月同比下滑。以往，一线城市打喷嚏，三四线城市感冒。今年四座一线城市寒意阵阵，三四线城市有点呆。
11月份，广州一手房网签成交面积同比下降四成，二手房成交面积同比下降五成，深圳新房成交量同比下跌22%，上海新房成交量同比下滑13.9%，北京新房和二手房成交量分别下滑14.3%和12.5%。房企开始谨慎拿地，11月份只拿68块地，金额626亿元，创年内新低，同比下降超64%，环比下降近40%，万科、碧桂园、保利等龙头房企拿地规模较今年峰值腰斩。头疼的是，香港地区的楼市也冷了，房价下跌、土地流拍、违约案例大增。11月份住宅成交量和成交额同比腰斩，中原城市领先指数CCL从高点至今下跌4.55%，创2016年4月份以来最大跌幅。这种现象难免让人想起它的某一些历史。
2019年，中国楼市会怎么走?稳!总杠杆没到顶
“没有杠杆就没有泡沫”，这句话有一定道理。无论哪种资产，杠杆都很重要，还记得2015年的股市么?跟楼市相比，股市的杠杆就是小巫见大巫，楼市泡沫破裂的影响远大于股市。影响短期房价的因素很多，居民和开发商融资条件只是其中之一，但是楼市是否出现拐点的影响因素就相对单一，跟杠杆率有很大关系。我们楼市的杠杆率达到临界值了吗?2019年，房价长期拐点到了吗?
首先，跟美国房地产市场泡沫破裂时期相比，中国居民杠杆率总体上还处于安全水平。2008年，美国房地产市场泡沫破裂的时候，居民杠杆率达到92%。相比之下，2017年，中国居民总杠杆率才49%。从发达国家经验看，居民家庭总杠杆率不断攀升，100%不是绝对顶点，有进一步上升的可能。退一步讲，即便2007年全球金融危机后，美国等国居民杠杆率有所下滑，但是当前的房价又超过了前期高点。
静态来看，中国房地产市场杠杆水平远没有达到极端水平，离警戒线还有相当远的距离。檀香们，注意一个判断啊，2019年，中国房地产长期拐点不会到来。但是，需要注意的风险点是，最近十年，尤其是近两年，居民杠杆率增速加快。从1993年到2008年，居民杠杆率从8.3%增长至17.9%，15年仅增长10个百分点;但是从2008年到2017年，居民杠杆率9年增长了31个百分点，由17.9%增长至49%。稳杠杆是当前主逻辑，只要稳住杠杆增速，房地产市场短期风险就不会因杠杆而爆发。
冷静!没有大跌 没有崩盘
蒙眼狂奔二十年，开发商被拿出来当”出气筒“。残酷的事实是，对房地产的观点，还是开发商的判断靠谱一点。2017年，房企为啥疯狂拿地，2018年房企为啥谨慎?只有了解开发商的逻辑，才能区分房企的行为到底是长期的还是短期的。万科在做了大量量化分析后，发现两个数据，能很好的判断房价是否会下跌和崩盘：居民部门利息保障倍数和新房名义市值占居民最大购买力比例，分别衡量，家庭部门的储蓄到底能不能支付利息，以及居民家庭总收入到底能不能消化新建的房子。
数据显示，当居民部门利息保障倍数高于1.5倍时，房价基本不会大跌。比如，2007年时美国只有1.46倍，芬兰1.55倍，西班牙仅0.99倍;日本1989年时是1.49倍;1997年，台湾是3.4倍，香港是1.23，芬兰是0.73倍。我们这里是多少呢?8.1!远高于1.5的临界值。按照当前信贷增速估计，至少到2025年，房价大趋势不会出现拐点。