居民利息保障倍数达到临界值，房地产市场泡沫破裂，同时出现另一个现象，新房名义市值占居民最大购买力比例通常高于80%。现在我们的这个指标才46%，远低于60%的下跌线，更低于80%的崩盘线，按历史平均数据估计，至少到2025年是安全的。无论是杠杆率、居民利息保障倍数，还是新房名义市值占居民最大购买力比例，中国楼市到2019年房价长期拐点不会出现。
不作死就不会死?!炒股的人都知道，基本面是一回事，股价是另一回事，尤其是短期价格。楼市也一样。如果把人口、房价收入比、租金回报率、空置率等看作楼市的基本面，大多数国家的房地产长期存在“泡沫”，尤其是在工业化或城镇化早期。最主要的原因就是，货币政策宽松，利率走低，金融自由化，经济高增长，投资和投机盛行。
房地产泡沫的原因很多，但是泡沫破裂原因就简单很多，“不作死就不会死”，基本都是收紧货币，利率上升。比如，1989年，日本连续加息5次，限制开发商贷款，并打击土地投机，然后1991年房地产泡沫破裂。1995年美联储基准利率又3.25%调升至6%，国际资本开始回流美国，两年后，1997年东南亚汇率崩盘，随后股市和楼市崩盘。2006年，美联储加息17次，基准利率由1%上调至5.25%，两年后，2007年次贷违约飙升，2008年次贷危机爆发。
现在，到了美联储加息周期尾端，市场风险正在慢慢放大，这是客观存在的外部风险。好消息是，中国不是当年的东南亚，外储规模庞大和资本外流漏洞基本被堵。况且，中国内部政策已经调整，不会盲目跟随美联储收紧政策，由去杠杆变为稳杠杆，限制性调控政策急剧下降，开发商融资也开了口子，政策调控又到了十字路口。
楼市短期看政策。2019年，楼市调控政策不会全面放松，千城千策将是明年政策调控的特征，这也意味着房价不会形成一致下跌预期，更不会失控。如果黑天鹅出现，中国楼市会受影响，但危机不会从内部爆发。一二线稳定 三四线风险大2019年，中国楼市没有到长期拐点，上半年可能会延续2018年的压力，因为千城千策，下半年压力有望缓解。无论是量还是价，都是楼市政策调控的结果，效果出现的顺序不同，一般都是“量在价先”，全国销量领先房价三至四个季度。本轮调控，从2016年下半年开始，一二线到三四线依次收紧，局部出现房价下跌现象。2018年下半年，房贷等政策松动，预计明年下半年房价下行压力有望缓解。
最先企稳的，将会是一二线城市。因为需求存在，政策稍微一松动，量价企稳。危险的是，三四线城市，风险来源就是，棚改货币化退潮。这一轮，三四线城市崛起靠棚改货币化政策，基本面支撑力不够。棚改货币化政策是否延续，直接关系到三四线城市的房价。2019年，棚改货币化收紧趋势很清晰，棚改货币化目标接近完成，政策文件也出来了。据21世纪经济报道称，在2019年的棚改计划中，购买棚改服务模式将被取消;对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。
翻译成白话，棚改货币化资金来自央行的PSL，可以无限供应，但是棚改专项债券额度明确管控，不是想发就发的，三四线楼市风险加大。2019年，拐点没到，千城千策，房价不会大跌;房住不炒，不会暴涨。唯一值得担心的是，暴涨过后，三四线城市怎么过冬?!
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