钱荒已至，谁都别抱幻想

这是2018年3月31日著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰教授在苏州博商会做的一次演讲。原文可点击左下角“阅读原文”。有关房地产的要点整理如下：

1、2018年三大战役第一个战役就是防范金融风险。中国防范金融风险，有五大方向，第一大方向就是抑制资产泡沫，这次就是指房地产（不是股市）。

2、判断房地产有没有泡沫，有多大，最主要的指标就是住房供给刚性需求，如果住房供给过多超过刚性需求，泡沫就会形成。

3、房子只要有居住功能，就会有另外两个属性——金融属性、投资属性。这两种属性一定会产生两个需求——投资性需求、投机性需求，这两种需求拉动住房供给一定会超过刚性需求。

4、日本房地产泡沫的产生就是住房供给过多超过需求。日本房地产泡沫产生于1985年，引发了1990年的日本金融危机。

5、中国房地产泡沫如果挤破了，后果比日本要严重。因为我们个人财富的65%是房产。一旦挤破，所有人财富将缩水，一旦大幅度下跌，必然导致信用关系断裂，会产生意想不到的后果。

6、所以我们提出要抑制房地产泡沫。抑制有两层意思，一个是不能继续吹大，继续吹大未来将很麻烦。另外一层，现在也不能挤破，因为现在挤破现在就很麻烦。

7、既不能现在挤破也不能继续吹大，就抑制资产泡沫，提出中短期对策和长效机制相结合。

8、中短期对策有两个政策：

一个是严格控制投机性需求和投资性需求。这两股需求拉动住房供给，一定会让住房供给超过刚性需求，所以会持续限购限贷。

第二个政策着力点是约束开发商。开发商不能继续盖下去，这样无限制的继续盖总有一天盖出一个大泡沫出来。对开发商的约束行为，一个是资金，一个是新房价。

一个办法：拿别人的钱盖你只有收益没有风险，拿你的钱盖你会衡量一下这是不是超过刚需了，还要不要盖。2018年将持续严格控制开发商；

另外一个办法，控制新房价，用这个办法约束开发者。比如让地价高于房价，让面粉价高于面包，你还盖不盖。现在很多地王没有入市，因为入市就赔。

站在国家层面站在更高层面看，一定要协调住房供给与刚性需求的关系，这种泡沫不能持续再进行，要维系才行。

9、长效机制，比如说共有产权、租售同权、调整一线城市空间布局、房产税等等，都属于长效机制。

10、比如调整一线城市空间布局，北京率先开始，就是雄安新区。雄安新区实际上是调整北京的重大举措。雄安新区要承接北京的非首都功能。

经济中心不是首都功能，教育中心不是首都功能，金融中心不是首都功能，医疗中心不是首都功能。这么多功能迁往雄安新区，功能走了，人就走了，人走了人口总量就控制住了。

北京开始了，上海、广州、深圳怎么办？恐怕要研究一下调整空间布局的问题。广州、深圳提出粤港澳大湾区，中央也同意了，写进了政府工作报告。

11、再比如房地产税，告诉大家房地产税要推出了，今年可能起草房地产税完成，明年上两会进入立法程序。

一般这种法律最少三上三下，最快要到2020年以后才能出台。但只要要上，政策效果就出来了。国际惯例按1%交，那4000万一套房子一年房产税得40万。你还持有那么多吗？

肯定不，有人就往外抛。所以有人问我，房地产税一旦实行，房价跌还是涨，主要看这个城市，有人抛有人接不会跌，有人抛没人接那就一定会跌。

12、长效机制将不断推出，要防止泡沫不断扩大，（如果泡沫不断扩大）总有一天会把我们导向一场金融风波。

13、要住一定要买（房），如果投资，建议大家谨慎再谨慎，千万不要用十年前的观念看现在，也不要用二十年前的观念看现在，因为中国的住房供给关系变了。

过去房子极度短缺，因此那时候买房必然赚，现在住房供给明显不断超过刚性需求，有的城市已经远远超过。在这种条件下已经丧失了投资性需求和投资性需求，一旦刚需没有了，就没有投资性了。

14、中国防范金融风险要做的第二件事就是稳住外汇。其中一个对策是控制海外投资。个人海外买房基本叫停。在海外搞房地产，买酒店，买酒庄，买足球俱乐部等等要严格审查。

15、中国防范金融风险第三个对策是稳住债务。

第一种，个人债务。十九大开会期间，央行周小川同志有一个发言，反复强调要注意个人负债率上涨太快的问题。现在估计个人负债率在50%以上。上升太快的重要原因是房贷上升太快。

2018年稳住债务的第一句话就是抑制个人负债率过分上涨。个人负债率上涨最快的是房贷，所以2018年控制房贷的政策会比2017年更加严厉。

第二种债务，企业债务。重点是解决国有负债太高的问题，民营企业负债率不高。

第三种债务，政府债务。今年主要是查PPP项目，防止地方潜在债务。

16、中国防范金融风险第四个对策是治理金融乱象。2018年要治理金融乱象。一类是改革所引起的，非银行金融机构严格清理；一类是新技术引起的，比特币、ICO等等。

17、中国防范金融风险的第五条对策，控制好两个政政策：货币政策、宏观审慎政政策。

首先是控制好货币政策，稳健中性。过去长期实行宽松的货币政策，一旦转向稳健，就出现钱荒，资金紧张。我估计2018年还会出现钱荒，资金紧张。

大家绝不能抱过去的幻想搞高负债高增长的模式，这个在中国已经过去了。因为我们把防风险提到了首要位置。这是货币政策，要有清醒的认识，叫稳健中性。

另外一个政策，宏观审慎政策。宏观审慎政策要强调两个要点，第一个要点，叫顺周期理论。经济发展是顺周期时，人们一般没有风险意识，盲目扩张、加杠杆、负债。导致整个社会杠杆率太高。所以政策强调顺周期必须去杠杆。如果不去杠杆，会引爆下一波金融风险。

宏观审慎政策第二个要点，防止市场之间得传染病。这个市场生病了，会传到别的市场，一旦市场之间得了传染病，就会引爆金融风险。

比如说房地产市场，一旦出现房价大跌，传染给银行、实体经济、个人，金融风险就爆发了。要给房地产市场打隔断，你出问题了不能传染给别人。

隔断是一个重要办法，今年对房子抵押和土地抵押要做新规定。不做新规定，某年房价暴跌会传染给银行，给别人，金融风险就爆发了。

比如说银行一般原则上不接受房子抵押，接受的话价格怎么定。现在按现有价格80%给你放贷，未来可能按20%给你放贷，按房价暴跌给你放贷。一旦暴跌，你不会传染给我。

有些土地会丧失抵押资格，有人把土地抵押给银行，支付政府土地转让金。这种土地未来不能抵押，只有拿自己的资金真金白银买的地能抵押，借别人的钱买的都不能抵押。一旦抵押，房地产出问题就传染给别人了。

再比如说资本市场，股价暴跌一下影响别人，要隔断。隔断的重要办法，股票质押要做新规定。现在规定大股东把股票往外抵押，不能超过抵押率的50%。有人把自己的股票全部质押，引爆金融风险。

2018年这些工作陆续会展开，宏观审慎政策不是口号，是实实在在的要进行操作的东西。