小火烧打不掉预期
第五个看法。小火烧、小步走，政策的两难打不掉预期。
我们看这一轮的调控和以前不一样，那可谓是道高一尺魔高一丈道再高一丈。原来都是一刀切、一步到位捅到底，现在不是了，从一开始就是“文火戏诸猴”，小火烧、小刀割、小步走。房价涨了，我就收，但不一刀切、捅到底，每个城市都不一样（因城施策），每个城市都是一点一点收。
还举石家庄的例子，3月搞限购、收贷款，房价还是涨，那就搞限售，如果接下来还是涨的话，那就继续提高限贷、限购的等级，一点点试探。但不会一步搞太狠，大目标从来没有变，既不要你大涨也不要你大跌。
所以，这种情况下，大家都难受，难受之一信息成本太高了。现在那40多个出政策的城市，每个城市都不一样。你要是想去哪个城市买房子，你会发现，光是搞清楚政策就要花很多时间。别说普通买房人，就连专家都不一定搞得清楚你要付几成首付。遍地都是雷。
这种小火烧、小刀割的调法，有好处，防止政策用力过猛导致房价大跌收不住场。但也有个坏处，就是真的房价不给面子，明天duang一下子跌了个20%。现在像石家庄、高老庄的这些个政策，一夜之间又统统都会取消。
这是政策目标导致的两难，也正是这个两难，观众们关于房价的预期才会比钢还强，真的不好打掉。
0最大的杀器是定向加息
最后一个看法：最大的杀器是加息，定向加息，还没祭出。
伴随着弱二线大限售，是一线城市的信贷收紧（针对购房贷款的定向加息、严查消费贷违规入楼市）。
现在的特征是：整体货币政策不紧不松，但定向针对房地产逐步收紧。深圳最新的消息，首套房利率在之前的上浮5%继续上浮到10%，就是从4.9%升到5.4%。
严密注意定向加息，这是我认为的大杀器。
有两个原因，一是，现在首付款继续提高的空间不大。现在中国的好一点的城市，首套房都是首付3成，二套7-8成，全世界最高的首付比。这个继续上升的空间已经不大了（首套房继续收紧，就会偏离支持自住需求的精神），要想稳定房地产，最有效的办法是加息。二是，加息又不能全行业一起搞，一起提高的话，实体行业就扛不住，影响经济好转的势头。
所以，结果只有一条路，定向加息。通过加息，持续抬高购房者的月供成本，让那些通过首付贷、消费贷激进加杠杆的投资者，或吐货或退场。
从实操角度说，现在的房贷利率“还有很大的上升空间”。因为我们的房贷利率在2015年最低到了4.2%，追平2008的4.158%。现在不到5.5%，依然是历史上非常偏低的水平。从历史上看，7%以上的房贷利率才算高。
那就意味着，房贷利率最高能再往上一路升它200个基点（当然我认为不太可能达到那么高）。如果刚需首套定向加息到7%以上，二套房搞到10%以上。加上其它的综合调控政策，房价那是绝对很难看的，没有谁能够承担得起这么高的资金成本。
我们和香港比较不一样，香港利率只能跟着美元走，但内地可以单独搞，央行发个文件要求所有的二套房利率统一上浮到9%，首套房上浮到7%，也是可以的，这一点要注意到。加息带来的成本是直接的、可见的，比限售厉害多了。
所以说，现在的房地产形势，最重要的并不是你的负债率有多高，而是你的现金流。建议购房者都做个假设，假如有一天房贷利率大升，你扛不扛得住。
最后扯一句，我觉得中国的房地产现在已经成了一个非常不人道的行业。开发商开盘现在都半夜搞、偷偷搞，卖楼之前提前给媒体打招呼：就当我空气，千万别写我一个字。政府出政策呢，也是周末搞、半夜搞、偷偷搞，主要是过节之前搞，提前不给媒体打招呼，也不像以前开新闻发布会了。地产媒体人的日子也跟着过得小媳妇一样提心吊胆。感情各位就是在互相伤害啊。获取更多财经资讯，请关注财经365！