财经365讯(编辑 钱多多)过去一年，对冷暖感触最深刻的或许要数环京楼市的投资客。根据社科院的报告，去年环北京的廊坊房价下跌36%，大量投资投机者被套牢;燕郊房价也大跌三成，部分楼盘甚至10%首付“压房”。
环京迅速降温，一是源于高压调控，二是带动其上涨的北京也熄火了——北京的熄火同样源于调控。无论是跟北京过去的年份比，还是和其他城市比，2017年北京的楼市调控都是十分严厉的。
目前，大家关心的是，2018年北京的楼市会怎么走?我认为，全球加息周期和调控高压持续的大势下，今年北京的房价还将继续会压制，难有反弹;然而，鉴于2017年大量的刚需和改善型客群体的购房需求被压制，而去年的供地大增，且住建部明确表示要支持刚需和改善型购房需求，2018年，北京楼市成交量有望较大幅的增长。
1、调控不放松、利率上行的态势下
2018年北京的房价将继续被压制
最近一轮的楼市暴涨，肇始于2015年以来的降息降准。而如今，全球已进入加息时代。没有了货币的水，房价这艘船是很难往上走的，哪怕北京也不例外。
首先，从宏观的角度看，美联储加息以来全球已经进入加息时代。
中国虽然没有明确加息，但是去年12月14号当天，央行上调逆回购和MLF操作利率5个基点，以对冲美联储加息的影响。
业内普遍预测，2018年美联储还将加息3~4次，央行很有可能在2018年底跟进加息，不是不加息，只是时间早晚的问题。
另一边，商业银行受自身利益的驱动，借着调控的档口，早已经推动加息。过去一年，全国首套房贷平均利率已经由4.45%上涨到5.39%(如下图所示)!
首套房贷款利率持续上升，让不少刚需和投机客叫苦不迭。这主要是因为大家享受低利率的好处太久了，面对飙升的利率，就像一个在沿海生活久了的人，突然到了高原上，肯定会有点不适应。
其实，这才刚刚开始。因为，对大多数银行来说，当前房贷就已是低利润产品。未来一旦加息，商业银行必然也要继续上调房贷利率，以纾解获取的资金成本上涨带来的压力。
前不久，央行金融研究所所长孙国峰表示也表示，资产泡沫的背后就是银行的过度借贷，而过度借贷往往是由超低利率引起的。因此，不能给予市场长期处于低利率的预期。2018年利率上调几成定数。
而过去的历史无不表明，利率持续上升只抑制房价上涨，甚至会刺破资产泡沫。因此，指望北京楼市2018年反弹非常不现实。
其次，北京有风向标意味，在房住不炒的大势下断不会放松调控。
每过一段时间，市场上就会传出调控放松的消息，比如前几天就传言安徽合肥突破了限价。这些传言最终都被证明是谣言。
其实，自从提出“房子是用来住的而不是用来炒的”这个国家定位后，就已经为房地产大局定了方向。这将是未来很长一段时间的指挥棒，只要长效机制没出台，就别轻易幻想调控会放松。
而北京的动作有风向标意味，全国人民都看着，断然不敢不讲政治。比如去年5月，北京主要的商业银行收紧房贷政策，首套房执行4.9%的基准利率，二套房的贷款利率则在基准利率基础上上浮20%，执行5.88%的年利率。顿时，“央行针对楼市‘定向加息’啦”的躁动和恐慌就迅速蔓延开来。
其实，早在北京之前，就已经有很多城市上调利率。但北京“定向加息”最为引人注目，因为北京是全国人民的北京，聚集了太多的目光，又是热点中的热点城市，一举一动起着风向标的作用。
北京打个喷嚏，其他城市就会感冒。随着北京“定向加息”，其他城市立刻跟进。在其他地方依然保持调控高压的情况下，北京断然不敢随意放松。