房地产公司融资变得越发逼仄，借新还旧是一根救命稻草，很紧迫。Wind金融数据显示，2018年下半年，房地产海外融资债券到期规模在564.75亿元水平，2019年到期规模增长到1436.95亿元。
“年初我们在境外已经发行了5亿美元，6、7月份我们还会做5亿美元境外债的发行，目前已经申报，还在等国家发改委的批文。今年我们的融资方向是优先发债，整体的融资成本相较去年的5.07%只能上升，没有下降的余地。资金的实际利率都在上升，而且上升幅度非常大。”北京（楼盘）一家不愿透露名字的国企财务总监告诉记者。
中国房地产报记者从wind金融数据获悉，截至2018年5月22日，年初以来境内房地产企业已公告计划发行的海外债券达61只，发行总额超过240亿美元，比去年同期大幅度上升105%左右。
长江证券(000783,股吧)则称，截至5 月上旬，美元债市场的房企融资已达1860 亿元人民币，相当于2017 年全年融资规模的70%，刷新了房企美元债融资的历史新高。但在美元债大幅增长之时，房企融资成本也随之水涨船高，2018年美元债息率从2017年的6%上涨到8%。
8%还算是好的。朗诗绿色集团4月发行的1.5亿美元绿色优先票据，利率高达9.625%。5月9日，毅德国际发行1.3亿美元债券，利率高达12%。
房地产祸不单行。国家发展改革委、财政部近日联合下发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》（以下简称《通知》），严禁企业以各种名义要求或接受地方政府及其所属部门为其市场化融资行为提供担保或承担偿债责任，切实做到“谁用谁借、谁借谁还、审慎决策、风险自担”。
此次《通知》的重心是严格防范外债成为地方政府债务的风险源，尤其是地方政府通过房地产企业进行的海外发债。随着中资房地产企业境外发债的放量，监管机构可能会控制节奏和规模，保障债务的安全性。
外债放量 政策紧盯
5月11日，国家发改委披露信息显示，融创中国、万科企业、华远地产(600743,股吧)、金科集团、首创置业、泛海控股(000046,股吧)、力高地产、旭辉集团等房企境外发行债券予以备案登记。
若算上此前4月20日，国家发改委批复的大连万达、阳光城(000671,股吧)、旭辉、富力、时代地产等多家房企的海外发债备案，已有超过十家房企在不到一个月的时间发行境外债券。
同策咨询数据显示，4月份，房企海外融资总额折合人民币376.12亿元，相比上月份193.44亿元大幅上升。从币种来看，2018年4月份房企融资仍以人民币为主，美元次之、新加坡元第三。
随着今年地方债务风险化解的任务加重，地方平台融资环境进一步收紧，针对外债的管控政策正持续强化。
国家外汇局国际收支司司长、新闻发言人王春英此前就提出，除有特殊规定外，房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债。
“未来房地产海外融资的口子一定是朝收紧方向发展的。”同策房产咨询研究部总监张宏伟表示，“国家外汇局可以对海外发债后所得资金进入国内进行监管，这也是出于降低杠杆率、促进经济高质量转型要求。”
从平均成本来看，wind数据显示，2018年至今房企海外发债平均成本为6.67%，比2017年全年的6.27%高出0.4个百分点，比2016年更是大幅度提升1.74个百分点。
新时代证券首席经济学家潘向东指出，两部委的文件主要是明确可以使用外债的企业要求和资金用途，通过完善市场约束机制来防范中长期外债风险和地方债风险；同时支持发展实体经济，尤其是创新发展等重点领域，为经济向高质量发展转型服务。
债务违约已经初现
国家统计局最新数据显示，今年前4个月，房企到位资金增速低至2.1%，保持低位状态，其中，国内贷款增速和个人按揭贷款增速双双出现负增长。
思源地产首席分析师郭毅对此分析表示，4月18日央行降准，释放4000亿元增量资金，却并未缓解房地产行业的资金紧张状况。1~4月信贷增速的下滑，代表以金融去杠杆为目标，针对房地产的信贷定向紧缩仍在继续，流向房地产的资金闸门逐渐关闭。
让市场神经不断崩紧的是最近频繁爆发的债券违约事件。
根据中央国债登记结算有限责任公司发布的《2018年4月债券市场风险监测报告》，我国2018年累计违约债券15只，违约债券面额128.64亿元，分别较去年同期增加25%和33.58%。
进入5月，市场上陆续又有新的违约债券出现。重阳投资5月公布的最新信息显示，今年以来已经有20只债券违约，合计债券余额168.54亿元。除债券外，信托也出现了多起违约案例。
4月以来，无论是信用债违约事件频发，部分资管产品偿付困难，还是上市公司股东股权质押触及平仓线，都是去杠杆、强监管背景下债务风险加速暴露的体现。
瑞信董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬表示，“去杠杆”的过程是“资产负债表衰退”的金融收缩周期，去年12月开始银行表外资产收缩，以往民企通过理财产品、资管计划进行融资的通道被堵死，借新还旧维持债权关系的路子被堵死，这是导致违约事件的因素之一。其实国内只是流动性分布出现了重大调整，这必然带来痛苦，特别是难以通过银行途径融资的民营企业。
反映到房地产行业，自恒盛地产被爆违约成为今年第一家信用违约的房企后，激进的华夏幸福(600340,股吧)也遭到上交所连发18问，紧接着天房集团的债务违约风险被踢爆。
根据申万宏源(000166,股吧)统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。
房地产商的债务压力已引起交易机构的警觉，5月9日地产债成交量72.79亿元，5月10日成交量继续攀升至84.54亿元，近期地产公司债务风险若隐若现，使得地产债成交量突现放大。
上述房地产债务违约风波不断释放信号，人们对房地产会不会成为一只“灰犀牛”的忧虑有所增加。
北京某券商债券交易员称，房地产融资收紧，房企现金流增幅大降，未来偿债高峰期到来，一些房企似乎有扛不住的苗头。我们只选择排位前三十的客户。目前时点尚不足以引发地产债风险，但是下半年随着偿债高峰期的到来，要特别警惕中小地产商的资金压力。
申万宏源固定收益研究主管孟祥娟称，截至5月16日，大中小型房地产资金缺口分别为277亿、131亿及132亿元，由于大型房企融资途径比较广泛、融资能力强，通过海外发债和ABS等实现了净融资773亿元，中小型房地产企业仍有202亿元的融资缺口。“建议规避2018年到期债务多、杠杆率高、项目主要布局在非环核心城市群的弱三四线城市中小型房地产企业。”
大型房企则集中地紧急补充弹药。此前5月11日，国家发改委披露信息显示，融创中国、万科企业、华远地产、金科集团、首创置业、泛海控股、力高地产、旭辉集团等房企境外发行债券予以备案登记。