政治局会议释放重要信号
中共中央政治局12月8日召开会议，分析研究2018年经济工作。政治局会议对后期政策精神具备前瞻意义，本次会议在房地产方面强调“落实”，提出“加快住房制度改革”和“长效机制建设”。
海通证券分析指出，相比2016年，本次会议基本延续此前提法，但表达上将“研究建设”升级为“建设”，将“长效机制”升级为“住房制度改革和长效机制”。以上表达方式改变，体现后期中央经济工作和来年两会中会更偏重落实层面。
此外，长效机制偏重综合性架构，而非简单非市场化限购、限购，在当前三四线销售增速开始回落时，中央提出长效机制时点正确，旨在保证行业健康稳定，防止大起大落。
回顾过往，本届政府在房地产制度改革中主要涉及房地产税改革和供给侧改革。
对于房地产制度改革的预判，海通证券认为，税收和租赁市场是趋势：
1、税收主要围绕房地产税改革进行，其中重点在房产税推进问题。
从广义上说，一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。房地产税改革将促进收入分配更加合理。房产税属于房地产税的一部分。整体围绕“立法先行、充分授权、分步推进”原则进行。
2、租赁市场方面。
整体在于落实《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。政策有望围绕培养供应主体、鼓励租赁消费、完善公租住房、支持租赁住房建设、加大政策扶持和加强市场监管来构建租赁体系。
需要指出的是，中央提出租赁市场政策导向后，各地方政府积极响应中央号召。
从16年8月开始，广东、四川等14省出台培育住房租赁市场的实施意见和办法，给予租房市场政策优惠、鼓励REITs试点。
17年北上广深等一线城市愈发关注租赁市场的发展，紧跟中央步伐，出台多项政策扶持租赁市场。
从中央到地方政府租赁市场改革的政策风口正在逐步打开。
7月21日，住建部会同9部门印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了深圳、南京、杭州、成都、沈阳等12个城市，首批开展住房租赁试点。
一批城市拍出只租不售地块，万科、华润、恒大、碧桂园等大型房企进入租赁市场，建设银行等金融机构推出租房贷款。
大力发展住房租赁市场，原本可以满足住房需求，并减轻刚需人群住房压力，但在具体实施时却似乎有些变味，有点“以租代售”的嫌疑。
有媒体报道称，北京市大兴区黄村镇兴化大街地块一个楼盘，建成后所有的住宅将用于租赁，但是一次要交10年租金和20年押金（约120万）。销售人员还表示，最终的租赁价格将高于周边的租赁均价。
同时，长租公寓还面临着收益低、回报期长的难题。
有业内人士指出，北京行业盈利水平平均在2%左右，不挣钱也是普遍现象。但是，在存量房时代，楼市限购政策从严，长租公寓正在成为房企从“拿钱拍地卖房”向“出售与持有运营并举”转型的道路之一。
海通证券强调，未来对于高端市场在限制其土地供给量的同时应该大力发展租赁房市场。可以采取增加保有环节成本或者是加大交易税等手段增加高端需求的潜在成本，间接补贴租赁房市场。
对于长效机制上，未来将多主体供给，多渠道保障，主要目标在于实现“高端有限制、中端有市场，低端有保障”的综合房地产体系。
除了发展租赁房市场，还要加大普通住房和保障房市场土地供应，满足市场正常的刚性需求和改善需求；对于本身已经无能力进入商品化市场的购买者，通过保障房、公租房等非市场化手段解决其居住问题。
构建多层次住房供应体系，是对此前政府提出处理好房地产业的“四大关系”的优秀保障。发展问题需要坚持市场化改革方向，才能充分激发市场活力，满足多层次住房需求。民生问题需要政府“补好位”，为困难群众提供基本住房保障。