接盘人的选择已变
“您置换的房屋未来能不能涨是其一，能不能顺利卖出变现是其二，也就是市场对此类项目的需求量决定了接盘人的基数，这两点缺一不可，第三才是租金，因为影响租金的因素太多了，而在北京，再高的租售比也高不过理财产品。所以不升值和难变现的二手房，除非租金能跑赢年化8%的理财，否则没有投资价值。”听着分析，张先生连连点头。
张先生突然想到，自己那套南四环附近的大两居，最近打电话想买的人很多，而这些人共同说到一个问题，就是想把这两居改为三居。
这套大两居是两室两厅，房子面积也有90平米，很多有两个孩子的家庭或者跟父母一起住的家庭，迫切需要一个三居室。
而同楼层的三居室面积都在130平米以上，总价高出100多万元，这对于刚需型购房人群来说，是个不小的门槛。
由此看来，张先生要卖掉的房子是因为市场上刚需改善居住需求的客户基数大，才不愁卖。而张先生要买来投资的房子，也要考虑将来谁接盘的问题。
张先生看上的位于东三环国贸的一居室，拥有绝佳的地理位置，周边写字楼林立，自然不缺白领租客。
但60平米做一室一厅，以家庭为单位的住户很难接受，一旦家中添丁或者老人过来，根本解决不了不够住的问题，而且一室一厅也很难改造成两居。
至于房价上涨动力，一般核心商务区的老小区，尤其是小户型，很难跟大户型豪宅的单价看齐，因为越是核心区，土地越珍贵，衡量产品的价值是该产品对于有限资源的占有越多越好。
这也是为什么，现在四环以内好地段的新房都做大户型产品的原因。
所以即使遇到区域利好，老旧小的一居室也很难大涨。该一居室已经将这个区域应有的红利显现在了房价上，而且一居室在二手房市场中交易频次比二居室和三居室相差很多。
租金上，每月10000元的租金价格已经不便宜了，平均每天花在租房成本上的费用是330元。如果租金上涨到15000元，平均每天的租房成本将达到500元，已经达到四星级酒店常年包住的标准。所以租金上调的空间不会很大。
刚需和改善两类客群
张先生看上的另一套房，是位于东南四环宋家庄的80平米二居，这里轨道交通便利，周边上班族很多，但这里的租户参差不齐，而且群租现象严重，加之周边出租房屋的业主很多，所以该房屋现有7000元/月的租金水平很难上涨。
张先生所选的这个南北通透的两居也无法多改出一间卧室，如果在客厅隔出一间卧室，那客厅剩下的部分仅够做餐厅使用。如果遇到三代人居住，那也只能牺牲客厅。
宋家庄这个区域近些年发展速度很快，相对靠近內城，也有高端人群到此置业新房。未来区域发展利好的释放，对房价会有积极拉动。而此类两居项目在市场中需求很大。
张先生看上的最后一套房，是位于东南五环亦庄的三居室，一个100多平米的三室两厅两卫小三居，位置相对是最远的，但是周边教育、生活配套齐全。
亦庄经济技术开发区是个相对独立的区域，作为国家级开发区，亦庄的规划建设和招商引资起点很高，所以亦庄的房价并不低。
同时亦庄还拥有耀华、中芯、人大附、十一中亦庄分校等优秀教育资源，在亦庄生活居住的人多为在此办公的企业高管及员工，比如京东、京东方、奔驰等，这些高管往往会为了子女上学选择在亦庄买一套学区房，而不是租一套学区房。
同时，亦庄还有着大量商住公寓出租，所以这个区域的房租收益也不高。
不过这个小三居可以对应二孩时代下的三代人需求，在市场中，此类总价不高，功能性强的三居产品最受市场追捧。
张先生所选三个二手房的利弊告知后，张先生也认同买房要从居住的角度出发，进行选择，一旦脱离市场上居住者的需求，再好的房子也无法变现。
同时，即便是投资买房，现在也要充分考虑将来谁接盘的问题。在房住不炒的政策下，买房首付比例高，刚需买房人一定考虑价格，买改善房子的人一定考虑品质和功能需求。