现在大房企，从拿地到开盘要求在 100 天以内（多层小区）， " 期房销售 " 可以做到极限。 " 现房销售 "，回款期从 100 天至少拉长到 200 天以上，有的会到两年，开发商的资金效率将降低 1 到 2 倍。还有利率，假设现在最便宜的利率在10%，开发商贷款10亿人民币，拉长一年时间，就得多还1亿元人民币。期房还是现房，是革命的首要问题，牵涉到房地产市场模式的根本变化。期房、现房这些政策，都是跟当下的房地产市场热度密切相关的。2016年，楼市火爆，其他热门城市也出台了类似深圳的政策。
拿南京来说，2016年房地产市场热得跟白天的月亮一样，所以修改土地拍卖游戏规则，规定当网上竞价达到最高限价 80% 时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。地价达到最高限价的90%时，开发商拿地后必须实行现房销售。但今年7 月 18 号一大早，媒体兴奋地宣布，南京新公布了 5 幅土地的出让公告，达到最高限价的 80%、90% 这两个标准下的拿地 " 门槛 " 被取消了，现房销售条款悄无声息就此消失，原因很简单，南京的房地产市场不那么热了，那干嘛还要胶柱鼓瑟？
有人欢呼是开发商的重大胜利，简直是胡说，哪有这么轻松取得的重大胜利！就在南京取消两个门槛的时候，广东江门出台政策《商品房现售管理办法（公开征求意见稿）》，被解读为江门将实施 " 现房销售 "，取消 " 期房销售 "。7 月 18 日，江门市住建局工作人员说，不对，从来没有取消商品房预售制，此办法只是一次修订，现售管理已经实行多年。《意见稿》所提到的“商品房必须是竣工验收合格的现房或已办理不动产首次登记的车位（库）”，仅仅针对现售房。我的判断是，每个城市、每个时段，各个地方的房地产政策都会不同，目标是维持房地产市场的稳定，在稳定中缓慢转型。有的时候你在这里因为某某市的一项什么政策热血沸腾，那个市迎头泼过来一盆冷水。这个时候，请保持冷静，坚信有些规律不可摧毁。
在极端里过来的人，恨不得一天之内市场就翻天覆地，看到一个现象就解读出微言大义，其实说明，从骨子里对市场规律不是那么信任。哪有那么多的微言大义？不过是我们希望和失望的投射，把市场看作自己预期的镜子而已。深圳现房销售试点、南京取消现房销售这两件事，只说明了两件事，一：有的政策滞后，要在两年之后，才会引起轩然大波。二，房地产市场热度下降，地方政策会随之改变，以维持市场基本稳定。
看看深圳，按照现有的力度，房地产预期已经发生变化。据乐有家研究中心数据，9月深圳新增住宅预售房源量环比上涨124.44%，新增求购客户量环比上涨72.7%，一二手房成交量下路，环比下跌超过三成，很多人手捂钱包、伸着脖子在观望。在看全国的情况。根据中指院的数据，土地楼面价、溢价率双双下跌。前三季度全国300城土地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢价率16.1%；住宅用地成交楼面均价3881元/平方米，同比下跌6.5%，平均溢价率18.3%，较去年同期下降21.1个百分点。
土地市场已经降温了，预期已经发挥作用了，那干嘛还要加大用药量？
叶檀财经最新文章，更多股票资讯请关注财经365官网！