1、东百集团商业地产项目交付结算,带动16年业绩大幅增长
公司2016年业绩预增主要得益于福建福安和甘肃兰州两个商业地产项目结算,大幅提升公司业绩。1)随着商业地产项目兰州国际商贸中心与福安东百广场项目竣工招商和投入运营,总计建筑面积达到100万平方米。两个商业地产项目将于2016-2018年逐渐竣工进行交付结算,公司盈利能力有望全面恢复。2)2017年1月11日公司公告非公开发行获发审委审核通过,募集资金总额为7.76亿元,募集资金全部用于福安市东百广场项目(商业部分)建设。我们认为,公司定增的顺利推进有助于改善现金流,促进业态转型,加快业绩释放。另外,此次定增大股东以现金认购52%的份额,充分彰显其对公司中长期发展的信心。
2、公司转型布局物流地产,分享行业增长红利
1)我们从供需两方面验证物流地产行业未来巨大的发展潜力。从供给端看,目前我国物流地产设施供给不足,尤其是高端仓储设施非常稀缺,人均物流面积仅为美国的十四分之一。从需求端看,伴随着经济增长、消费升级、电商爆发式发展等影响,推动对现代仓储物流设施的需求。2)公司有效推进在物流地产领域的布局。公司于2016年正式进军物流地产领域,先后成立了东百睿信、东百供应链管理等公司,通过收购和竞拍等取得5个地块的使用权,合计建面70万方。2017年1月20日公司公告将和万向信托成立国内首只物流地产产业基金,总规模5亿元。3)我们看好公司在物流地产领域的推进能力。公司于依托于东百集团（600693）的融资能力和民营体制,以前安博成员王黎民为首的物流地产核心团队股权激励到位(持股10%、分红30%),具有丰富的开发经验与行业资源、以及持续的拿地能力,采取类似于普洛斯产业基金循环开发的轻资产模式,定增完成后资金充裕,有助于支持物流地产的规模扩张,未来三年有望达到200万平方米的土地规模,并跻身物流地产行业第二梯队。此外,公司未来向设备融资租赁、供应链金融等增值业务的拓展空间较大。
3、地铁围堵及改扩建消极影响消退,驱动业绩复苏
公司在福建拥有6家门店,其中两大主力门店东百大楼和东方百货位于福州东街口商圈,且均为自持物业。但自2011年福州修建地铁1号线以来,受地铁施工围挡和交通管制影响,以及东百大楼B楼改扩建施工造成营业面积减少七千平米,公司两大主力门店聚集的客流减少,过去几年间,营收和归属净利润的降幅明显。
我们认为伴随着改扩建完工与零售业态升级、以及地铁开通,17年公司业绩将会大概率迎来反转。1)改建完成后,东百大厦B楼扩建完成后将与东方东街店连通,新增自持物业营业面积2.3万平方米公司合计将在福州核心商圈拥有10万平米商业地产。2)公司积极调整优化业态结构,通过改善娱乐餐饮、休闲游乐、空间营造、组织活动等多种形式聚集客流,实现由传统百货向购物中心的升级汰换。3)福州地铁一号线已经通车,进而带动东街口商圈重归繁荣,地铁与东百大楼直接联通,驱动公司零售业绩回升。
结论:我们认为影响业绩的地铁围堵及改扩建等消极因素消退,再加公司积极推动传统百货零售业态向购物中心业态转型,同时大力发展商业地产、扩大对物流地产的布局和渗透,业绩有望迎来拐点。我们预计2016-2018年公司营业收入分别为26.3亿、49.1亿和68.5亿;归属净利润为1.3亿、4.4亿和7.7亿;EPS为0.13、0.42、0.73元,当前股价对应的PE为70.3倍、21.3倍和12.2倍。RNAV判断公司合理市值约126亿元,考虑到增发股本摊薄后,给予近6个月目标价12元,维持“强烈推荐”的评级。
风险提示:零售业务恢复低于预期;物流地产转型推进的不确定性;地产项目结算金额不确定性;地铁竣工日期延迟等。