五、住房机制背后的产业格局和财税格局
香港31%的居民住在政府提供公屋或居屋中，50%购买私人住宅，新加坡80%的家庭住在政府提供的组屋中，20%购买公寓或有地私宅，而德国60%的人选择租房。
为什么不同国家或地区之间的住房机制差别这么大?除了与当地的历史背景、地理条件、社会风俗等客观环境息息相关，更重要的是在既定条件下的政府引导作用。
所以，这个部分我们从政府的视角来看，一个国家或地区的住房制度是如何形成的。
无论是什么政体的国家或地区，政府制定住房政策的时候想要达到的目标都主要有两个：
一是福利，提供公共性住房保障低收入群体的基本生存，对应公共住房制度。
二是经济，具体分为两个方面，一是促进经济增长，二是增加财政收入，对应私人住宅制度有足够多的财政收入可以支配意味着政府将有更大的能力去实现提供公共住房的福利目的和加快经济增长的经济目的。
从政府的视角上看，这两个目标是“此消彼长”，存在冲突的。
如果政府大力建设公共性保障房，就会占用土地和政府补贴，减少财政收入，也就减少了政府可以用在经济建设上的资源，不利于经济增长。
相反的，如果政府为了刺激经济增长鼓励私人住宅市场发展，可以一方面通过卖地、税收等增加财政收入，一方面私宅远高于公共住宅的增加值会直接计入经济增长中，同时大力拉动上下游产业一起“繁荣”，但是这样会抄高房价，让大量居民买不起房子，不利于保障居民的居住条件。
所以这种情况下政府可以怎么做呢?两条路：一是 “以公补私”。像香港一样，一方面大力发展私人住宅市场，收取大量土地转让金和税费，另一方面将这些财政收入用于建设公共住房，实现财富转移和收入再分配，根据图表【28】可以看到，截至2015，只地价收入和一般差饷(地税)就占香港财政收入的18.6%。
二是大力发展其他产业。像新加坡和德国的制造业，如果政府不靠房地产来增收，那么就需要发展其他产业。土地不仅可以用来建住宅，也可以用来建工厂，如果政府不依靠土地财政从私人住房市场上获得财政收入，还可以将土地以较低的价格批给工厂，减少成本，增加竞争力，提高收入，增加税收，从而获得财政收入。
香港根据其特殊的历史背景和禀赋优势，大力发展服务业，如图表【29】所示，2016年香港的服务业占总GDP的89%，其中占比最高的分别是进出口贸易、批发和零售，金融及保险，公共行政、社会及个人服务，地产、专用及商业服务和楼宇业权。
从新加坡来看，增加值占比最高的行业分别是批发零售业、制造业、商业服务业、金融保险业和其他服务业，和香港一样的是新加坡的批发零售和服务业(尤其是商业服务、金融保险)也都较为发达，但是不同的是新加坡的制造业是第二大产业，占总GDP的18%(图表【30】)。
附录
中原城市指数：由香港中原地产代理有限公司和香港城市大学联合制定的，是基于香港特区政府土地注册处登记的住宅楼宇交易记录和香港有代表性的38个成份屋苑价格编制，用来描述香港房价变动情况。获取更多财经资讯，请关注财经365！